Як надійно інвестувати в нерухомість на Балі: юридична сторона прибутку
Інвестування в нерухомість на Балі здається легкою історією — екзотична природа, стабільний потік туристів, привабливі ціни. Але за райською картинкою можуть ховатися серйозні правові та бюрократичні пастки, які коштуватимуть інвестору грошей та часу.
Як юридично правильно інвестувати на Балі та що варто знати кожному інвестору розповіла Катерина Шевченко — експертка з закордонної інвестиційної нерухомості, зокрема балійського ринку, з понад 20-річним досвідом роботи у сфері бізнес-інвестицій.
Юридичні аспекти, які не варто ігнорувати
“Серед основних юридичних помилок, яких припускаються інвестори на Балі, найпоширенішими є недооцінка важливості перевірки документів на землю та поверхневий підхід до змісту договорів із забудовником і управлінською компанією”, — Катерина Шевченко
Часто емоційна привабливість інвестицій на острові відводить на другий план необхідність глибокого правового аналізу. Через це інвестори потрапляють у складні ситуації, які можна було б передбачити ще на етапі підписання першого контракту.
Юридичний статус земельної ділянки
Одним із ключових моментів, що його варто враховувати в першу чергу, є саме юридичний статус земельної ділянки. На Балі земля має різні форми цільового призначення: житлове, комерційне, сільськогосподарське тощо, і ці відмінності критично важливі. Катерина зазначає, що інвестору необхідно переконатися, що земельна ділянка, на якій розташовано об’єкт нерухомості, призначена саме для того виду забудови, яку планується реалізувати.
Наприклад, якщо об’єкт будується на сільськогосподарських землях без зміни їхнього статусу, це порушення може призвести до зупинки будівництва або навіть до анулювання дозволів, що вже траплялося на Балі у недавній історії, розповідає Катерина.
Фактичний юридичний стан
Дуже важливо перевірити і її фактичний юридичний стан: чи є вона в оренді, на який термін, за яким договором. Якщо мова йде про leasehold (довгострокову оренду), слід з’ясувати, чи відповідає термін оренди тому, що обіцяє забудовник у своїх рекламних матеріалах, і чи існує юридично закріплене право на пріоритетне продовження цього договору після його завершення.
“Часто трапляється, що в документах вказані умовні терміни, які не мають підтвердження з боку власника землі. Це створює ризик втрати об’єкта після завершення орендного періоду. Такі тонкощі здатні виявити лише юристи або аналітики, що мають практичний досвід роботи з індонезійським законодавством і розуміють місцеву специфіку”, — Катерина Шевченко
Зміст договорів із забудовником
Також важливий блок — це зміст договорів із самим забудовником. У практиці інвестування на Балі непоодинокі випадки, коли інвестори укладають угоди, не вчитуючись у деталі або не маючи повного перекладу документів. Як наслідок, вони залишаються незахищеними в ситуаціях, коли будівництво затримується, змінюється формат проєкту або виникають додаткові витрати.
Затримки у сфері нерухомості — явище доволі поширене, однак реакція забудовника на такі обставини може суттєво варіюватися. Деякі компанії беруть на себе відповідальність і передбачають компенсації за протермінування, інші — навпаки, повністю знімають із себе будь-які зобов’язання, перекладаючи всі ризики на інвестора.
“У договорі повинні бути чітко прописані всі умови — терміни здачі об’єкта, відповідальність сторін, механізми компенсацій у разі відхилень від графіка тощо”, — Катерина Шевченко
Договори з управлінською компанією
Не менш важливо звернути увагу на документи, пов’язані з управлінням нерухомістю після введення об’єкта в експлуатацію. Якщо інвестор планує здавати об’єкт в оренду, угода з управлінською компанією повинна бути максимально прозорою, наголошує Катерина.
Тут часто виникають конфліктні ситуації через складне формулювання умов щодо прибутку, комісій, обслуговування, а також прав власника на подальше використання чи передачу об’єкта. Нерідко виявляється, що управлінська компанія має переваги в ухваленні рішень, а власник не може, наприклад, самостійно змінити формат здачі чи навіть тимчасово заселитися у свою ж власність.
Отже, юридичні аспекти купівлі нерухомості на Балі не менш відповідальні, ніж у будь-якій іншій країні. Найбільші правові ризики на острові пов’язані зі статусом земельної ділянки, фактичним юридичним станом та договорами як з забудовником, так і з управлінською компанією.
