Інвестиційна нерухомість — це про стратегічне мислення, розуміння ринку й уміння відрізняти емоцію від раціональності
У сучасній економіці інвестиційна нерухомість посідає одну з найстабільніших ніш серед способів збереження та примноження капіталу. Під цим поняттям розуміють будь-який тип об’єктів, у які можна вкласти кошти з метою отримання доходу.
Які чинники визначають привабливість рекреаційних об’єктів із погляду інвестора? Які стратегії інвестування в курортну нерухомість дають найкращий баланс між прибутковістю та ризиком? Про все це та навіть більше розповіла Олександра Кіба – партнер і керівник відділу маркетингу холдингу компаній “RITM group” з 19-річним досвідом роботи у сфері маркетингу.
Логіка прибутку: що робить курортну нерухомість привабливою
Курортна або ж рекреаційна нерухомість має подвійну природу привабливості — емоційну та фінансову, зазначає Олександра.
Емоційний чинник часто визначає початковий імпульс для інвестора: ідея володіння апартаментом чи котеджем у горах або на узбережжі здається не лише вигідною, а й приємною. Водночас справжнє рішення про інвестицію формується на фінансовій логіці: очікуваній дохідності, ліквідності об’єкта, потенціалі капіталізації й реалістичності прогнозів девелопера.
Оцінюючи прибутковість, інвестор має виходити не з обіцянок, а з даних. Туристичний трафік, заповнюваність аналогічних готелів, сезонність, конкурентне середовище — усе це формує реальний потенціал об’єкта, розповідає Олександра.
Знання ринку рекреаційної нерухомості стає критичною передумовою прийняття зваженого рішення. Адже найвищі показники прибутковості, як правило, пропонують об’єкти на етапі будівництва, однак саме вони пов’язані з найбільшими ризиками — від затримок здачі до зміни ринкових умов.
Види інвестування: від фліпінгу до пасивного доходу
Інвестиційні стратегії в нерухомості залежать від рівня готовності інвестора приймати ризик і від його часової перспективи.
“Найдинамічніша, але й найбільш ризикована стратегія — фліпінг”, – Олександра Кіба
У цьому випадку інвестор входить у проєкт на ранньому етапі за найнижчою ціною та продає об’єкт перед введенням в експлуатацію, заробляючи на зростанні ринкової вартості. Успіх залежить від того, наскільки девелопер дотримається термінів і чи збереже ринок позитивну динаміку.
Інша модель — довгострокове володіння. Тут інвестор купує об’єкт на етапі будівництва, отримує приріст вартості в період зведення, а згодом переходить у фазу пасивного доходу, отримуючи стабільну орендну рентабельність.
Ще безпечніший варіант — купівля вже діючого готелю чи апартаменту з доведеною фінансовою історією. У цьому випадку дохідність нижча, але прогнозована: інвестор бачить реальні цифри обороту, заселеності та чистого прибутку, а не гіпотетичні сценарії, зазначає Олександра.
Типологія рекреаційної нерухомості
Рекреаційна інвестиційна нерухомість поділяється за функціоналом і моделлю доходу. Найпоширенішими об’єктами є апартаменти — готельні номери, які продаються інвесторам, та котеджі в курортних містечках, де власник отримує прибуток від оренди.
Популярності набирають також моделі пайової участі — коли інвестори купують частку обʼєкта й отримують дохід пропорційно до своєї частки.
“Проте на рівні дохідності ключовим є не тип об’єкта, а його концепція, управління та фактична заповнюваність”, – Олександра Кіба
Різниця між котеджами та апартаментами часто полягає лише у площі та вартості входу: котеджі мають вищу ціну, але складніше продаються, тоді як апартаменти — більш доступні та ліквідні. Для інвестора з більшим капіталом оптимальною стратегією може бути диверсифікація портфеля — купівля кількох юнітів у різних проєктах для розподілу ризиків.
Прибутковість у короткій і довгій дистанції
Короткострокова прибутковість залежить насамперед від часу входу та виходу з проєкту. Найбільш ліквідними є невеликі апартаменти до 30 квадратних метрів із вартістю входу до 100 тисяч доларів — саме вони швидше продаються на ринку, зазначає Олександра. У довгостроковій перспективі визначальними стають не параметри площі, а репутація девелопера, якість управлінської компанії та стабільність туристичного потоку.
Отже, інвестиційна курортна нерухомість — це про здатність капіталу працювати в часі. Різниця між прогнозом і реальністю завжди залежить від аналізу, дисципліни та вміння відділяти емоцію від реальності.
