Офф-план чи готовий обʼєкт, що означає лізхолд, фріхолд і як не втратити гроші на Балі
Інвестиції в нерухомість на Балі набувають дедалі більшої популярності серед іноземців, що пояснюється унікальним поєднанням економічної стабільності, туристичної привабливості та доступності для інвестора.
Катерина Шевченко — експертка з закордонної інвестиційної нерухомості з понад 20-річним досвідом у сфері бізнес-інвестицій, розповіла про особливості місцевого ринку, типи прав власності, етапи будівництва та терміни окупності.
Фактори привабливості інвестицій у нерухомість Балі
Успіх Балі як напрямку для міжнародного капіталу зумовлений не одним, а цілим комплексом сприятливих обставин. По-перше, інвестору не доведеться долати бюрократичні бар'єри, властиві багатьом європейським ринкам, адже при купівлі об'єкта не вимагається офіційне підтвердження походження коштів, що істотно спрощує процедуру входу. По-друге, Індонезія офіційно визнає криптовалюту як легальний інструмент розрахунку, що відкриває додаткові можливості для міжнародного інвестора, розповідає експертка.
На макроекономічному рівні Індонезія демонструє сталий ріст ВВП та низьку інфляцію, що формує сприятливе середовище для довгострокових вкладень. Крім того, Балі залишається унікальною локацією з фактично цілорічним туристичним потоком, що забезпечує стабільний попит на орендне житло навіть у сезон дощів, зазначає Катерина. Це особливо важливо для інвесторів, які орієнтуються на пасивний дохід від короткострокової оренди.
Окрему роль у формуванні інвестиційного буму відіграв пандемійний період. Під час закриття кордонів балійці гостро відчули залежність від туризму, і ринок нерухомості почав активно трансформуватися, щоб задовольнити запит на середньоціновий сегмент житла — той, що був дефіцитним між люксовими готелями та бюджетними бунгало.
Етап входу: офф-план чи готовий проєкт?
"Один із ключових моментів для інвестора — етап, на якому здійснюється вхід у проєкт", – Катерина Шевченко
Купівля нерухомості на етапі котловану (офф-план) дає змогу зайти за нижчою ціною, що формує вищу потенційну дохідність. Проте така стратегія завжди пов’язана з вищими ризиками: від затримки термінів до ймовірних змін в концепції забудови. Інвестор, який заходить на початковому етапі, може розраховувати на прибутковість у межах 14–15% річних, проте має враховувати період очікування і всі пов’язані з цим ризики.
Натомість придбання вже готового об’єкта або на завершальному етапі будівництва передбачає вищу стартову вартість, яка може перевищувати ціну офф-план на 30–50%, проте знижує ризики до мінімуму і дозволяє розпочати монетизацію майже відразу. У такому випадку інвестор може очікувати річну дохідність на рівні 9–10%, зазначає Катерина Шевченко.
Термін окупності інвестиції
Окупність залежить безпосередньо від ціни входу та формату експлуатації об’єкта. В умовах стабільного попиту на оренду і правильно обраної локації середній термін повернення інвестицій коливається від 6 до 10 років, розповідає експертка. У випадку вигідного входу на етапі пресейлу і за умови грамотно організованого менеджменту нерухомості, ці терміни можуть скорочуватися. Проте інвестору варто враховувати можливі витрати на маркетинг, обслуговування і податкові зобов’язання, які можуть варіюватися залежно від форми власності.
Leasehold і Freehold: що обрати?
На відміну від багатьох інших юрисдикцій, на Балі не існує прямої можливості для іноземців придбати землю у приватну власність безпосередньо. Власне цим зумовлені дві форми прав на нерухомість, які фактично адаптовані під іноземного інвестора: лізхолд (leasehold) і фріхолд (freehold), пояснює Катерина.
Leasehold — це довгострокова оренда земельної ділянки, зазвичай на 50–60 років, із можливістю продовження. У межах дії договору інвестор має повні права на об’єкт нерухомості: може перепродати, здати в оренду, передати у спадок чи подарувати. Право оренди юридично захищене, угоди завіряються нотаріусом, мають міжнародну силу, а зміни в законодавстві не мають зворотної дії на чинні договори.
Freehold передбачає значно довший термін — до 90–100 років із правом пролонгації. Ця форма часто вважається аналогом повноцінної власності, хоча фактично є тією ж орендою, але на триваліший період. Однак, оформлення фріхолду передбачає створення юридичної особи в Індонезії, через яку і здійснюється придбання. Така схема потребує додаткових витрат на адміністрування компанії, а сам об'єкт у фріхолді коштує щонайменше вдвічі дорожче за аналогічний у лізхолді.
Отже, інвестиції в нерухомість на Балі можуть бути стратегічно вигідними за умови правильного вибору моменту входу, розуміння юридичних механізмів та реалістичної оцінки дохідності. Острів пропонує привабливі показники окупності та високий потенціал капіталізації на тлі висхідного попиту. Проте для кожного інвестора важливо окреслити свої пріоритети: вища дохідність із більшими ризиками чи стабільний дохід із нижчим ступенем невизначеності. Так само важливо правильно підібрати форму права — лізхолд чи фріхолд, з урахуванням юридичних, фінансових і стратегічних міркувань.
