Вілли та апартаменти: відмінності, рентабельність та ризики для інвестора
Ринок інвестиційної нерухомості на Балі зазнає структурних змін, адже поряд із традиційними віллами починають з’являтися апарт-комплекси. Попри обмежені аналітичні дані через відносно коротку історію цього сегмента, вже можна окреслити особливості попиту, портрет кінцевого споживача та ключові аспекти роботи з управлінськими компаніями.
Про це все розповіла Катерина Шевченко — експертка з закордонної інвестиційної нерухомості з понад 20-річним досвідом у сфері бізнес-інвестицій.
Попит та аудиторія: що і для кого
Довгий час ринок Балі був орієнтований переважно на вілли — формат, який відповідає очікуванням туристів, що прагнуть поєднання приватності, природи та комфорту, зазначає Катерина.
“Найпопулярніший сегмент сьогодні — вілли на дві спальні з басейном, розташовані поблизу пляжів або в джунглях”, — Катерина Шевченко
Такий варіант обирають як сімейні туристи, так і компанії друзів, орієнтовані на відпочинок у стилі Балі.
Апартаменти, особливо однокімнатні, задовольняють інший попит. Їх обирають ті, хто не прагне глибокої інтеграції у природне середовище і віддає перевагу розвиненій інфраструктурі, відсутності сусідів з дикої фауни на балконі та більш доступній ціні. Це можуть бути молоді мандрівники, ділові туристи або гості, які приїжджають на короткий термін і прагнуть компактного, але комфортного простору.
Популярність кожного формату залежить від бюджету кінцевого орендаря та від інвестиційних можливостей власника. При обмеженому бюджеті апартаменти можуть бути вигідною альтернативою, а при більшому — розглядаються варіанти преміальних пентхаусів з видом на океан чи мальовничі тераси, розповідає Катерина.
Ліквідність: справа не у форматі, а в локації
Поширене питання серед інвесторів — що ліквідніше: апартаменти чи вілли? На Балі відповідь залежить не від типу об’єкта, а від його місця розташування та характеристик.
Навіть простора вілла може втратити привабливість, якщо вона розташована між готелями з постійним шумом і браком приватності. Так само апартаменти у віддалених джунглях без доступу до зручностей можуть виявитися непривабливими для орендарів, які обрали цей формат через бажання жити у центрі подій, зазначає експертка.
Управлінські компанії: від глобальних брендів до локальних операторів
Вибір управлінської компанії суттєво впливає на рентабельність інвестиції. На Балі діють як міжнародні оператори, що входять у готельні мережі світового масштабу, так і локальні компанії, зазначає Катерина.
Глобальні бренди мають потужну клієнтську базу, впізнаваність і налагоджені канали залучення туристів, але їхні послуги коштують дорожче. Крім того, вони часто встановлюють обмеження для власників: фіксовану кількість днів проживання у своєму об’єкті, заборону перебування у високий сезон або інші регуляції, що знижують гнучкість використання нерухомості.
Локальні управлінські компанії, навпаки, можуть пропонувати більш гнучкі умови, але вимагають ретельної перевірки досвіду, репутації та якості сервісу.
“Оцінка відгуків на Booking, Airbnb та інших платформах, а також вивчення умов розірвання договору у випадку невиконання зобов’язань — ключові кроки перед підписанням контракту”, — Катерина Шевченко
Витрати на утримання: вплив на прибутковість
Експлуатаційні витрати на Балі, незалежно від типу об’єкта, включають податки з валового доходу:
комісії маркетингових платформ (Booking, Airbnb);
комунальні платежі;
оновлення та заміна текстилю, побутових дрібниць;
оплата послуг управлінської компанії.
У середньому ці витрати сягають 40–60% валового прибутку, залишаючи інвестору близько половини доходу.
Отже, інвестиції у нерухомість на Балі не мають універсального правильного формату. Апартаменти й вілли обслуговують різні сегменти попиту і можуть бути однаково прибутковими за умови правильного вибору локації, якісного управління та чіткої стратегії використання об’єкта.
