Як юридичний, технічний і фінансовий аудит формують повну картину проєкту й дозволяють інвестору уникнути системних помилок на ринку нерухомості
Інвестиції в нерухомість традиційно вважаються одним із найбезпечніших способів зберегти та примножити капітал. Однак кожен проєкт містить приховані ризики, які не завжди помітні. Девелопери демонструють візуалізації, маркетингові матеріали та презентації, що формують привабливе уявлення про майбутній об’єкт, але фактичний стан справ може суттєво відрізнятися від заявленого.
Саме тому сучасні інвестори усе частіше починають використовувати due diligence. Ця практика є стандартом для зрілих ринків, де інвестиційні рішення приймаються на основі повної інформації.
Що таке due diligence, яка його мета та навіщо його використовувати при інвестиціях у нерухомість розповіла Катерина Шевченко — експертка з закордонної інвестиційної нерухомості з понад 20-річним досвідом роботи у сфері інвестицій.
Що таке due diligence та навіщо це потрібне інвесторам
Due diligence — це комплексна багаторівнева перевірка об’єкта нерухомості, яка дозволяє оцінити його юридичну чистоту, технічну відповідність та фінансову стійкість.
Метою due diligence є виявити всі можливі ризики, включно з тими, про які забудовник не згадує або навіть не знає. У процесі перевірки юристи та фінансові аналітики працюють незалежно один від одного, щоб сформувати об’єктивну картинку. Такий підхід дозволяє інвестору уникнути помилкових рішень, зменшити ризики заморожених будівництв і отримати реальне уявлення про стан справ, а не його інтерпретацію забудовником, розповідає Катерина.
Що включає повноцінний due diligence
Перевірка земельної ділянки
Це фундамент, з якого починається будь-яка оцінка. Адвокати аналізують:
цільове призначення землі;
форму власності та можливі обтяження;
наявність судових спорів, арештів чи іпотек;
відповідність ділянки Генплану та зонінгу;
реальні межі землекористування.
Найменше порушення на цьому етапі може перекреслити весь проєкт або затягнути його на роки.
Аналіз дозвільної документації
Сюди входять:
містобудівні умови та обмеження;
проєктна документація у своїй актуальній редакції;
експертиза проєкту;
декларації/дозволи на будівництво;
введення в експлуатацію (якщо йдеться про вже зведені об’єкти).
Часто девелопери демонструють тільки частину документів — ті, що не викликають запитань. Повний юридичний аудит дозволяє побачити реальний стан справ.
Аналіз девелопера і фінансової моделі
Забудовник може мати успішні об’єкти, але водночас фінансові розриви, великий кредитний тиск або залежність від продажів. Перевіряють:
доступ до фінансування;
структуру компанії;
репутаційні ризики;
наявність інших проблемних проєктів;
фінансову стійкість бізнес-моделі.
Це дозволяє зрозуміти, чи зможе девелопер довести об’єкт до завершення у разі падіння продажів або зміни ринку.
Чому не можна повністю покладатися на due diligence від забудовника
Забудовники останніми роками почали активно демонструвати власні “DD-звіти” як частину продажів. Але в більшості випадків це — маркетинговий інструмент, а не об’єктивна незалежна перевірка.
Катерина розповідає, що девелопер зацікавлений продати продукт, а не показати його слабкі місця. Тому перевірка, виконана його ж консультантами, не може бути повністю нейтральною. Часто у таких звітах відсутні дані про реальні ризики, а проблемні моменти подаються як технічні нюанси або взагалі не описуються.
Також звіт від забудовника рідко зачіпає питання ліквідності компанії, темпів продажів, боргових навантажень чи можливих касових розривів. А саме вони визначають чи добудують об’єкт.
Кому довіряти: незалежним спеціалістам або забудовнику?
Надійний шлях — незалежний due diligence, виконаний юристами та аудиторами, які не мають жодного інтересу у продажах проєкту, зазначає Катерина.
Такі фахівці працюють виключно в інтересах інвестора і можуть повністю розкрити всі ризики, не приховуючи незручних фактів. Особливо це важливо для об’єктів на ранніх етапах будівництва, де помилка може коштувати всіх вкладених коштів.
Отже, впровадження due diligence є комплексним та надійним рішенням, що дає інвестору захист від фінансових втрат, прозорість і розуміння реальної ситуації, аргументованість рішенню, суттєве зменшення ризику недобудови та перевагу під час переговорів.
