Локація, концепція, попит: на чому будується успішна інвестиція?
Балі — більше, ніж просто екзотичний острів. Це бренд, визнаний туристами з усього світу, який перетворився на магніт для інвесторів, які шукають вигідні об’єкти нерухомості.
У чому ж секрет цієї локації та як обрати дійсно прибутковий проєкт на Балі? Розповідає Катерина Шевченко — експертка з закордонної інвестиційної нерухомості з понад 20-річним досвідом у сфері бізнес-інвестицій.
Чому саме Балі?
Балі — це частина Індонезії, порівняно невеликий острів, площа якого майже вчетверо менша за Львівську область, розповідає Катерина. Однак його потенціал в інвестиційній нерухомості складно переоцінити. Тут літо триває цілий рік, а туризм не знає сезонності. Острів приваблює серферів, йогів, програмістів і туристів з усього світу.
“Це всесвітньо відома локація з величезним попитом на оренду житла, що створює ідеальні умови для інвестування: курорт без спадів сезону означає стабільний пасивний дохід. Крім того, місцевий ринок нерухомості активно розвивається, пропонуючи гнучкі умови для інвесторів”, — Катерина Шевченко
Як обрати девелопера на Балі?
Експертка розповідає, що один із ключових чинників успішної інвестиції в нерухомість на Балі — це вибір надійного девелопера. Саме від забудовника залежить якість реалізації проєкту, дотримання термінів, юридична чистота угоди та подальша привабливість об'єкта на ринку. Тому перед прийняттям остаточного рішення дуже важливо глибоко вивчити бекграунд компанії, яка пропонує інвестиційний проєкт.
Насамперед слід з'ясувати, чи має девелопер досвід реалізації схожих проєктів на самому острові. Якщо це не перший об’єкт — варто подивитися на вже здані комплекси: в якому стані вони зараз, як виглядають, яка їхня репутація серед власників та орендарів.
Якщо ж ідеться про нового гравця на балійському ринку, це не обов’язково мінус, зазначає Катерина. У такому разі потрібно проаналізувати досвід компанії в інших країнах, зокрема в Україні, Європі тощо. Багато успішних девелоперів розширюють свою географію діяльності, маючи за плечима десятки завершених об’єктів в інших країнах.
Важливо підходити до оцінки забудовника комплексно. Не варто покладатися лише на презентаційні матеріали або гучні обіцянки. Краще звернути увагу на конкретні факти: наявність ліцензій, історію компанії, її партнерів, реалізовані проєкти, відкритість до комунікації. Також важливо дізнатися, які зобов’язання девелопер бере на себе у випадку затримок чи змін у графіку будівництва.
“Досвід, репутація, відкритість та прозорість у комунікації — ось ті маркери, які дозволяють інвестору зробити виважене рішення та зменшити ризики на старті. На Балі, де ринок інтенсивно розвивається, особливо важливо обирати партнерів, яким можна довіряти”, — Катерина Шевченко
Як обрати правильний проєкт для інвестицій на Балі?
Вибір конкретного об’єкта для інвестиції — це момент, де поєднується стратегічне мислення, аналітика та розуміння ринку. І перше, на що варто звернути увагу, — це локація. Саме вона визначає вартість об’єкта сьогодні та його прибутковість у майбутньому.
На Балі це особливо важливо, адже туристичний потік не розподілений рівномірно по всьому острову. Одні зони, такі як Чангу, Улувату, Семіньяк чи Убуд, мають стабільну популярність і вже сформовану інфраструктуру. В інших же районах привабливість тільки починає зростати — і це може бути як шанс, так і ризик, зазначає Катерина.
Важливо з’ясувати, чим саме приваблює конкретна локація. Катерина Шевченко розповідає, що Чангу і його околиці приваблюють серферів із усього світу завдяки високим хвилям, попри відсутність класичних пляжів для купання. А Убуд, що розташований у центрі острова, приваблює джунглями, тишею, рисовими терасами, храмами, водоспадами тощо.
Експертка наголошує, що тут слід бути уважним, адже вибраний проєкт має бути органічним для свого оточення. Якщо на тлі джунглів і природи з’являється урбаністичний лофт-комплекс із бетонними апартаментами — він може виглядати візуально привабливо, але не відповідати очікуванням орендаря, який шукає тишу, усамітнення та контакт із природою.
“Невдала концепція навіть у хорошій локації може обернутися низьким попитом і відповідно прибутком”, — Катерина Шевченко
Також при інвестиціях важливо дослідити конкурентне оточення, зазначає Катерина. Якщо поруч уже є десятки схожих об’єктів, де немає попиту, то й у проінвестованому комплексі теж його не буде. Об’єкт має чимось вирізнятися. Варто порівняти площу, дизайн, тип житла, вигляд із вікон, функціональність. Іноді навіть незначна унікальність у плануванні чи зонуванні може суттєво підвищити привабливість об’єкта.
Також важливо розуміти мету інвестиції. Якщо йдеться про стабільний пасивний дохід від оренди, слід орієнтуватися на те, наскільки популярним буде об’єкт серед туристів, наголошує експертка.
Дослідіть:
які типи нерухомості найчастіше бронюються у цьому районі;
яка середня завантаженість подібних апартаментів;
яку ціну за ніч можна реально отримати.
Якщо ж ваша мета — заробіток на перепродажі, тоді критерії змінюються. При фліппінгу (перепродажі) головним ризиком є конкуренція, зазначає Катерина.
Часто буває, що забудовник запускає великий проєкт з однаковими юнітами — по 100 чи 200 одиниць одного типу. І хоча комплекс може бути сучасним, стильним і вдалим за ціною — всі інвестори одночасно виходять на ринок зі схожими пропозиціями. Це ускладнює швидкий продаж і знижує маржу, пояснює Катерина.
“Варто обирати нестандартні юніти. Наприклад, якщо в проєкті є лише кілька апартаментів особливого формату чи розташування — краще звернути увагу саме на них. Їх простіше буде продати з прибутком, оскільки конкуренція буде мінімальною”, — Катерина Шевченко
Яка вартість інвестиційної нерухомості на Балі?
Цінова політика інвестицій на Балі варіюється залежно від кількох ключових факторів:
локації;
типу нерухомості;
етапу будівництва.
Один і той самий об'єкт може відрізнятися в ціні на десятки тисяч доларів лише тому, що його будівництво знаходиться на початковому етапі або, навпаки, вже завершене.
Убуд
Катерина розповідає, що найбільш бюджетні варіанти інвестори можуть знайти в Убуді — центрі острова, віддаленому від узбережжя. Це не пляжна зона, але надзвичайно популярна серед прихильників природи, тиші, ретритів і культурного відпочинку.
Тут однокімнатні апартаменти на етапі будівництва стартують приблизно від 70 тисяч доларів, іноді навіть дешевше. Якщо ж об’єкт уже готовий — ціна зростає до 100 тисяч доларів і вище. Щодо вілл, то на стадії котловану однокімнатні вілли в Убуді можна знайти від 150 тисяч доларів, тоді як готові варіанти коштують від 200 тисяч. Великі вілли з двома-трьома спальнями коштують ще більше: від 200–220 тисяч на етапі будівництва, і до 300 тисяч доларів і вище — за повністю завершений об’єкт, зазначає Катерина.
Букіт
Локація Букіт пропонує іншу динаміку цін. Це перспективна прибережна зона з мальовничими пейзажами та популярністю серед серферів. Тут стартові ціни на апартаменти в стані будівництва починаються від 80 тисяч доларів, а готові об’єкти продаються за 120–140 тисяч. Вілли в цьому регіоні на етапі котловану коштують орієнтовно 160–170 тисяч, а вже добудовані — понад 200 тисяч доларів, зазначає експертка.
Чангу
Найдорожчою локацією на сьогодні залишається Чангу. Причина — обмежена кількість вільної землі, яка вже давно стала на вагу золота на Балі. Через високий попит та дефіцит ділянок тутешня нерухомість коштує дорожче. Апартаменти на котловані — від 100 до 120 тисяч доларів, готові — від 150 тисяч і більше. Вартість вілл стартує з 220–230 тисяч доларів ще на стадії будівництва, а готові об’єкти можуть коштувати й понад 300 тисяч.
Отже, вигідний вибір проєкту — це завжди поєднання трьох елементів: стратегічної локації, органічної концепції та уважного аналізу конкурентного середовища. Балі дає змогу обирати між більш доступними варіантами в центрі острова або ж вкладатися в преміальні локації з високою ліквідністю. У будь-якому випадку, ключем до вдалої інвестиції є правильне співвідношення ціни, потенціалу прибутковості й вашої фінансової стратегії.
