Карпати – один із найперспективніших регіонів для інвестування в нерухомість в Україні. Гірська природа, розвинена туристична інфраструктура та стабільний попит на оренду роблять цей напрямок привабливим як для досвідчених інвесторів, так і для тих, хто тільки починає свій шлях у нерухомості.
Попит на відпочинок у Карпатах щороку зростає, а разом із ним і ціни на житло. Купівля апартаментів, готелів або котеджів може стати вигідною інвестицією та джерелом стабільного пасивного доходу. Але з чого почати? Які ризики варто врахувати? І як інвестувати в нерухомість правильно?
Секретами грамотного та вигідного інвестування ділиться Надія Шалімова, директорка інвестиційного департаменту «RITM Group» – компанії з понад 19-річним досвідом у галузі продажу житла та інвестування в нерухомість в Україні та за кордоном.
«Щоб зробити правильний хід та отримати великий прибуток, варто опиратися на основні критерії при виборі об'єкта: довіра, концепція проєкту, ціна входу, дохідність, ліквідність та управлінська компанія», — Надія Шалімова, директорка інвестиційного департаменту компанії RITM Group
Розглянемо кожен із критеріїв детальніше:
Довіра: наскільки надійний об’єкт інвестування?
Перед купівлею нерухомості важливо перевірити надійність забудовника.
Переконайтеся, що він офіційно зареєстрований і не перебуває у стадії банкрутства.
В Україні перевірити компанію можна на сайті Єдиного державного реєстру за кодом ЄДРПОУ або назвою. У Єдиному державному реєстрі судових справ та в базі Державної податкової служби можна подивитися, чи компанія не має судових позовів або податкових боргів.
Дослідіть репутацію забудовника.
Скільки він років на ринку? Чи має реалізовані кейси, вони успішні? Чи всі попередні обʼєкти були здані й чи в зазначені терміни? Також можна дізнатись відгуки стосовно роботи у власників вже наявних проєктів: чи були затримки в будівництві, проблеми з документами тощо. Пошукайте рецензії на форумах нерухомості або на сайтах з коментарями про забудовників.
Рекомендовано перед покупкою звернутися до спеціаліста з нерухомості. Він допоможе перевірити всі документи та захистить вас від прихованих ризиків.
Концепція проєкту: на що звернути увагу?
«Концепція проєкту — ключова історія успіху», — Надія Шалімова
Чітко прописану концепцію проєкту вдало порівнюють з ДНК будівництва. Саме на її основі можна спрогнозувати успіх та прибутковість інвестиції. Концепція визначає, як функціонуватиме об’єкт і чому комплекс має бути дохідний через декілька років.
Важливо пам'ятати, що кінцеві споживачі об'єкта — туристи, і дохідність готелю залежить від того, чи у них виникне бажання приїхати відпочити та повернутися ще раз.
Чи є розуміння, на яку цільову аудиторію розрахований комплекс?
Чи продумані для неї номери та інфраструктура?
Чи зручна локація?
Чим об'єкт буде відрізнятись від конкурентів?
Зверніть увагу також на планування готелю, архітектуру, унікальність, інтер'єрні рішення, наскільки він комфортний та продуманий для споживача. Іншими словами — чому саме його має обрати турист?
Дохідність та окупність: рахуймо правильно
Кожен інвестиційний проєкт має прораховану модель дохідності. Кожен інвестор перед покупкою ознайомлюється з прогнозом, де розраховується ROI (рентабельність інвестицій).
«Зазвичай прогнозована дохідність інвестицій у нерухомість коливається в межах 10-12% річних, проте бувають і винятки. Наприклад, ми маємо кейс, де показник сягає 15% річних», — Надія Шалімова
Деякі об’єкти дають лише 5-6% річних, саме тому ще до старту проєкту інвестор має оцінити реальну прибутковість та можливості швидкого виходу з інвестиції.
Орієнтуючись на прогнозований відсоток завантаженості, слід враховувати, що в перші роки готель потребує піару, більших витрат на рекламу і менших цін, бо він працює на залучення туристів. Справедлива середньорічна завантаженість складає орієнтовно 65% — тоді інвестиція прогнозована і наближена до реальності.
Високі відсотки управлінської компанії та більші витрати на старті можуть виглядати песимістично, проте вони є реалістичними.
Уточніть тип вашого майбутнього заробітку — від пульної системи (тобто при здачі всіх апартаментів) або від того, що придбали особисто. Щоб визначити реалістичну вартість номера, зверніть увагу на схожі пропозиції у тому ж регіоні на Booking.
"Чим більш прозора та зрозуміла фінансова модель, тим правдивіші та прогнозованіші ваші очікування", – Надія Шалімова
Окупність же визначає термін повернення інвестицій — іншими словами, коли нерухомість «відпрацювала» вкладені гроші. Зараз реалістичною вважається окупність до 10 років.
Ліквідність: як і навіщо продавати нерухомість?
Ліквідність визначає, наскільки легко ви зможете продати актив та отримати кошти назад із прибутком. Не всі інвестори прагнуть ставати пасивними: часто ціль інвестиції — примножити дохід, вкладаючи на старті проєкту. Капіталізація об’єкта у такий спосіб приносить в середньому +30% до інвестованих коштів.
Найважливішу роль у формуванні попиту на об'єкт відіграють такі фактори: концепція проєкту, локація, управлінська компанія та ціна входу.
Управлінська компанія: хто керує вашими грошима?
Перед інвестуванням уважно ознайомтеся з управлінською компанією, адже від неї залежить дуже багато: завантаження, дохідність і грамотне управління вашим об’єктом. Якщо керуванням займається професійна команда, вона розраховує бізнес-модель, враховуючи доходи, операційні витрати та ринкові ризики для інвестора.
Дізнайтеся, який в неї досвід, чи є успішні кейси, які обов’язки вона має перед інвестором та яку бізнес-модель пропонує.
Висновки
Інвестування в нерухомість Карпат – це вигідна можливість отримати стабільний дохід за умови правильного вибору об’єкта. Завдяки постійному туристичному потоку, зростанню цін на нерухомість і за умови продуманого вибору об’єкта ви можете не лише зберегти, а й примножити свій капітал. Головне – підходити до інвестування обґрунтовано, розглядати всі фактори та працювати лише з перевіреними партнерами. Перевіряйте забудовника, оцінюйте концепцію проєкту, аналізуйте дохідність і ліквідність, а також обирайте надійну управлінську компанію.
