Як обрати обʼєкт комерційної нерухомості: поради від експерта
Комерційна нерухомість уже давно стала привабливим інструментом інвестування для підприємців, які прагнуть стабільного пасивного доходу. Але як правильно обрати обʼєкт, щоб він не просто зберіг, а й примножив капітал?
Про це розповідає Віталій Данилів – експерт з комерційної та інвестиційної нерухомості в холдингу компаній “Ritm.Group” та підприємець із 10-річним досвідом.
Чому інвестують у комерційну нерухомість?
Експерт зазначає, що основна мета інвестицій у комерційну нерухомість – це отримання пасивного доходу. У порівнянні з банківськими депозитами, які пропонують 2-3% річних, комерційна нерухомість дає значно вищу дохідність. Крім того, інвестування в нерухоме майно значно надійніше в умовах валютних коливань чи ризиків банкрутства банків.
З розвитку українського ринку у бік стандартів Європейського Союзу, квадратний метр комерційної нерухомості зростає в ціні, розповідає Віталій. Особливо це помітно в унікальних приміщеннях, де є вигідна локація, з високою прохідністю, 1 поверх, без сходів, панорамні вікна тощо. Така нерухомість може бути не просто джерелом доходу, а й вигідним капіталовкладенням із перспективою перепродажу за ринковою або навіть і вищою ціною.
Яка комерційна нерухомість найприбутковіша?
Усе залежить від знань і досвіду інвестора, наголошує Віталій. Найлегше почати з торгівельних приміщень, які активно орендуються і мають стабільний попит. Важливим тут є локація та правильне планування, що впливає на місячну оренду.
Далі – офісні площі, які також прибуткові, але часто здаються в оренду повільніше. Також варто розуміти, що вартість їхньої оренди залежить від багатьох чинників: ремонту, поверховості, місця розташування тощо.
Складські приміщення можуть бути джерелом хорошого доходу коштом великої площі та відносно низької собівартості. Проте тут ризики залежать від попиту: склад може приносити дохід роками, а може простоювати без орендарів. Такий варіант підходить інвесторам із широкою мережею бізнес-клієнтів і які вже давно на ринку комерційної нерухомості.
“Ринок є, попит є, проте все залежить від особистої роботи орендодавця”, – Віталій Данилів
Ризики при інвестуванні в комерцію
Експерт розповідає, що рівень ризику залежить від типу придбання – первинний чи вторинний ринок.
При купівлі комерційного приміщення в новобудовах, ключовим ризиком є надійність забудовника та введення обʼєкта в експлуатацію.
При купівлі на вторинному ринку, ризики здебільшого повʼязані з розташуванням, а також з можливими юридичними обтяженнями (заборгованість, арешт тощо).
“Незалежно від типу ринку, локація – головний чинник, що впливає на прибутковість”, – Віталій Данилів
Якщо ж інвестор купляє комерцію, щоб потім вигідно її продати, то варто звертати увагу на розташування та обирати первинний ринок.
Як розрахувати рентабельність?
Рентабельність нерухомості – це кількість років, за яку інвестиція повністю себе окупить. Віталій зазначає, що класичний показник сягає 10-12 років.
Формула розрахунку рентабельності:
Вартість приміщення / 12 років = сума оренди платежів на рік, яку потім ділять на 12 місяців і отримують ціну за місяць.
Ця формула допоможе зрозуміти, за яку суму потрібно здавати приміщення в оренду, аби інвестиція була вигідною. Якщо ринкова вартість оренди нижча за розрахункову або ж вища, варто подумати, чи адекватна ціна купівлі.
Що варто перевірити під час огляду приміщення?
Огляд – обовʼязковий етап перед купівлею комерційної нерухомості, особливо якщо ви погано знаєте район, наголошує експерт.
Варто оцінити:
стан приміщення – чи потрібні капіталовкладення в ремонт (що може зменшити прибутковість);
комунікації – підлога, каналізація, водопостачання, електрика;
юридичну чистоту обʼєкта – відсутність боргів і обтяжень.
Орендарі часто роблять ремонт під себе (за статистикою, це понад 90%), але стан приміщення безпосередньо впливає на швидкість здачі та вартість оренди.
Коли ж купляти чи продавати комерційну нерухомість?
На відміну від житлової, комерційна нерухомість не має сезонності. Її варто купляти чи продавати тоді, коли на ринку є попит і зʼявляється вигідна пропозиція.
“Виграшною буде комбінація хорошої локації та грамотної стратегії”, – Віталій Данилів
Отже, інвестиції в комерційну нерухомість – це не просто вклад у квадратні метри. Це ціла стратегія збереження та примноження капіталу. З правильним підходом, знанням ринку та професійним супроводом вона може стати стабільним джерелом доходу на роки.
