Короткострокова оренда на Балі: порівняльний аналіз районів і реальна інвестиційна логіка ринку
Ринок короткострокової оренди на Балі часто сприймається як єдине ціле, проте реальні дані свідчать про інше: лише частина районів формує стабільну, керовану модель доходу.
Які локації демонструють збалансоване поєднання попиту, завантаженості та цінової стійкості розповів Віталій Ковальський — менеджер з продажу закордонної нерухомості в Investon, що входить до холдингу компаній RITM.group.
Ринки з найвищою якістю: стабільність, яка не залежить від хайпу
До групи найсильніших субринків входять Нуса-Дуа, Педженг (Гіньяр), Санур, Пекату (Південний Букит) та Амед, розповідає Віталік. Їх об’єднує структурна зрілість і передбачуваність.
Нуса-Дуа вирізняється високою організованістю туристичного потоку. Це район із чіткою орієнтацією на сімейний та курортний сегмент, що забезпечує стабільну завантаженість протягом року. Тут короткострокова оренда працює як частина туристичної інфраструктури, а не як спекулятивна модель, що позитивно відображається на показниках доходу та RevPAR.
Педженг у регіоні Гіньяр демонструє іншу, але не менш стійку логіку. Це приклад локації, де культурний та природний туризм формують платоспроможний попит без надмірної конкуренції. Високі середні ставки поєднуються з доброю завантаженістю, що робить район привабливим для власників вілл та камерних об’єктів.
Санур історично вважається одним із найбільш збалансованих районів Балі. Його перевага — у стабільності: помірні, але рівні показники попиту, висока лояльність туристів і відсутність різких сезонних провалів. Для інвестора це означає прогнозований грошовий потік і нижчі операційні ризики.
Локації зі зрілим попитом і масштабованою моделлю
Віталій зазначає, що окрему групу формують Чангу, Денпасар, Менгві, Північна Кута, Легіан — райони, де короткострокова оренда вже переросла етап експериментів і функціонує як повноцінний бізнес.
Чангу залишається одним із центрів активного попиту завдяки поєднанню туристів, аутсорсерів і довгих форматів проживання. Високий субринковий показник свідчить, що навіть за умов висхідної конкуренції ринок здатен утримувати хороші показники завантаженості та доходу.
Денпасар виглядає менш туристичним, проте саме це робить його цікавим. Тут короткострокова оренда часто працює на змішаному попиті — бізнес-поїздки, внутрішній туризм, транзитні гості. Така диверсифікація знижує сезонні ризики й забезпечує стабільність доходів.
Менгві та Північна Кута демонструють приклад збалансованого розвитку без надмірного тиску на ціни. Ці райони виграють шляхом близькості до популярних пляжів і водночас більш спокійного середовища, що позитивно впливає на середню тривалість перебування гостей.
Туристична класика з оновленою економікою
Кута та Убуд, попри свою масову популярність у минулому, зберігають хороші показники саме завдяки адаптації до нових умов ринку, розповідає Віталій Ковальський.
Кута сьогодні — це не лише бюджетний туризм, а й сегмент коротких зупинок, серфінг-поїздок і внутрішніх подорожей. Завдяки цьому район підтримує достатню завантаженість і дозволяє власникам працювати з оборотом, а не лише з високими ставками.
Убуд, своєю чергою, демонструє силу концептуального попиту. Туристи приїжджають сюди не випадково, а за конкретним досвідом — природою, культурою, ретритами. Це створює можливість для стабільної оренди об’єктів із правильною концепцією та сервісом.
Регіональні локації зі стабільною нішею
Амед, Ловіна, Табанан, Кінтамані формують групу регіональних ринків, де короткострокова оренда не масова, але якісна. Тут менше конкуренції, нижчі витрати на управління і більш лояльний гість, зазначає Віталій.
Амед приваблює спокійним туризмом і природною унікальністю, що дозволяє утримувати хороші показники при відносно помірних ставках. Ловіна і Табанан виграють шляхом меншої щільності забудови й стабільного внутрішнього попиту. Кінтамані, завдяки природним ландшафтам, формує нішевий, але платоспроможний сегмент гостей.
Отже, райони Балі з показниками ефективності понад 60% демонструють, що короткострокова оренда на острові може бути не лише туристичною, а й інвестиційно керованою моделлю. Спільною рисою цих локацій є баланс між попитом і пропозицією, відсутність критичної перенасиченості та можливість працювати з прогнозованим доходом.
