Ще кілька років тому головним питанням було: чи виживе ринок нерухомості під час війни. Сьогодні ж питання інше — як саме він працює в новій реальності.
Ігор Райков — засновник Київської школи девелопменту, начальник служби безпілотних систем 13 бригади НГУ “Хартія”, поділився аналітикою ринку нерухомості України на 5 році повномасштабної війни на своїй сторінці у Facebook.
“Якщо на початку всі чекали обвалу, то зараз вже очевидно інше: ринок не просто вистояв, він адаптувався і перебудувався під нову економічну реальність”, — Ігор Райков
Без зовнішнього капіталу, з обмеженим доступом до кредитування, але з внутрішнім ресурсом, який шукає дохідність. Гроші не зникли. Вони змінили поведінку.
Гроші залишились, але змінили поведінку
Ігор Райков розповідає, що до 2022 року первинний ринок житла в Україні генерував близько 9–9,5 млрд доларів щороку. Після різкого падіння у перший рік війни до 2–2,5 млрд, ринок почав поступово відновлюватись і зараз перебуває в межах 4–5 млрд доларів на рік.
На перший погляд, це виглядає як відновлення. Але якщо подивитись глибше, стає очевидно: структура цих грошей змінилась кардинально.
По-перше, майже зник зовнішній капітал. Іноземні інвестори не формують ринок, як це відбувалося раніше в окремих сегментах. По-друге, банківське кредитування не стало рушієм. Фактично ринок сьогодні тримається на внутрішньому ресурсі: приватних заощадженнях, які шукають захист від інфляції, та державних програмах, зокрема «єОселя».
Водночас ці гроші вже не “прив’язані” до нерухомості. Це добре видно на прикладі автомобільного ринку: якщо у 2021 році українці витратили на нові авто 4,4 млрд доларів, то у 2025 — вже понад 6 млрд. Тобто частина капіталу, яка раніше автоматично заходила у квадратні метри, сьогодні розподіляється між різними інструментами, розповідає Ігор Райков.
Демографія стала сильнішою за економіку
Якщо раніше попит формувався інвестиційною логікою, то сьогодні його основою є переміщення людей. І це один із найважливіших зсувів, зазначає експерт.
Західні міста отримали потужний приріст населення: Івано-Франківськ виріс приблизно на чверть, Ужгород — майже на 40%, Вінниця — більш ніж на 15%. Львів також додав, але більш стримано, оскільки частина місцевого населення виїхала за кордон.
Цей приріст створив нову якість попиту. Це не інвестор, який шукає дохідність, а людина, якій потрібно жити, працювати, навчати дітей. Саме тому разом із житлом почали з’являтись приватні школи, медичні центри, локальні бізнеси.
“Ринок у цих містах росте не через спекуляцію, а через потребу. А це значно стабільніша основа”, — Ігор Райков
Київ: великий ринок із обмеженим попитом
Столиця зберегла статус найбільшого ринку, але втратила темп. Якщо до війни новобудови в Києві генерували близько 2,5 млрд доларів інвестицій щороку, то зараз це лише 400–450 млн, розповідає експерт.
Також змінилась сама динаміка продажів. Там, де раніше нормою було продавати 20 квартир на місяць, сьогодні хорошим результатом вважається 8–10. А середній рівень — 4–6 квартир.
Ціни при цьому не падають. Навпаки, у ліквідному сегменті вони тримаються на рівні 1300–1600 доларів за квадратний метр і поступово зростають. Але причина цього зростання не в попиті. Воно продиктоване собівартістю: дорожчають матеріали, зростає конкуренція за робочу силу, особливо на фоні активного будівництва в Карпатах.
У відповідь на ризики змінився і сам продукт. Девелопери масово переходять до проєктів середньої поверховості, з коротшим циклом будівництва. Інвестор більше не готовий чекати 3–4 роки. Йому потрібен зрозумілий горизонт у межах 12–24 місяців, плюс базові речі безпеки — укриття, автономні системи.
У цій новій реальності складніше за все саме бізнес-класу. Попит на нього є, але він вузький і дуже вибірковий.
Передмістя як новий центр активності
Ігор розповідає, поки Київ сповільнюється, Київська область демонструє протилежну динаміку. Успішні проєкти тут продають 15–20 квартир на місяць, що сьогодні виглядає майже як довоєнний рівень.
Причина не лише у нижчій ціні. Хоча різниця суттєва: середній чек у столиці — близько 3,4 млн грн, тоді як в області — приблизно 2,4 млн. Справа в поєднанні факторів: доступність, швидкість будівництва, відповідність програмам фінансування і психологічний комфорт для людей, які переїхали з прифронтових регіонів.
Фактично формується нова модель — не мегаполіс як центр життя, а агломерація малих міст навколо нього.
Карпати: від емоцій до математики
Карпатський ринок за ці роки пережив справжній інвестиційний бум. З’явився навіть окремий клас активів — так звані інвестиційні готелі. За оцінками ринку, у 2025 році в цей сегмент могли інвестувати до 1 млрд доларів. Але у 2026 році ситуація змінюється. Інвестор починає рахувати.
Якщо раніше рішення часто базувалось на емоції, тренді або страху “не встигнути”, то зараз ключовим стає реальний фінансовий результат. І тут багато проєктів не проходять перевірку. Типова історія виглядає так: обіцяна дохідність у 15% поступово знижується до 10–11%, а фактично виходить на рівень 7–8%.
“Це означає, що сегмент дорослішає. Попит зберігається, але концентрується навколо сильних продуктів: якісна локація, професійний оператор, чітка концепція”, — Ігор Райков
Цікаво, що при всіх цих змінах туристичний ринок росте. Кількість ночівель вже перевищила довоєнний рівень і досягла приблизно 10 млн на рік. Тобто проблема якості інвестиційних моделей.
Нові сегменти формують майбутнє
Поки класичні формати адаптуються, на ринку з’являються нові точки зростання. Вони менш помітні, але часто ефективні.
Наприклад, невеликі торгові центри у містах без розвиненої інфраструктури демонструють стабільну дохідність і швидку реалізацію. Це логічна відповідь на багаторічний дефіцит якісного ритейлу поза великими містами.
Паралельно змінюється сама логіка інвестування. Все більше інвесторів обирають участь у фондах. Такий підхід дозволяє делегувати управління і знизити ризики.
Ще одна ніша, яка тільки формується, — житло для студентів і працівників. Парадоксально, але за роки активного будівництва туристичної інфраструктури цей сегмент залишився майже порожнім. І саме тому він може стати одним із найцікавіших у найближчі роки.
Де складніше за все
Не всі сегменти змогли адаптуватись однаково швидко. Офісний ринок, наприклад, перебуває під тиском. Вакантність у Києві тримається на рівні 23–25%, і нові об’єкти лише посилюють конкуренцію. Попит при цьому не демонструє ознак різкого зростання.
Схожа ситуація з індустріальними парками. Формально їх стає більше, але без реальних резидентів і підведеної інфраструктури вони залишаються скоріше декларацією, ніж працюючим інструментом.
Що далі чекає на ринок нерухомості в Україні
Ігор Райков зазначає, що найближчі роки навряд принесуть різке зростання. Швидше навпаки: ринок рухатиметься повільно, додаючи приблизно 10–15% щороку. Але це буде якісне зростання.
Гроші стають обережнішими, інвестор — вимогливішим, а девелопмент — більш професійним. Зникає місце для випадкових проєктів і простих обіцянок.
