Де купувати житло у 2025-му: аналіз первинного та вторинного ринків
Купівля квартири — це дороге рішення, яке потребує зваженого підходу. Залежно від мети: інвестування чи власне проживання, вигідність первинного або вторинного ринку може суттєво відрізнятися.
Всіма перевагами та ризиками кожного ринку поділилась Віта Кобинець — керівник відділу продажу житлової нерухомості в компанії “Ritm Home” й керівник відділу продажу проєктів “Урожайний” та “Liberty Gardens”.
Інвестиції в нерухомість: коли вигідно вкладати в первинний ринок?
Віта розповідає, що однією з найпопулярніших інвестиційних стратегій в Україні є придбання квартири на етапі котловану та продаж перед здачею в експлуатацію. На початковому етапі будівництва переважно найнижча ціна. Також при 100% оплаті забудовники часто пропонують гарні знижки та бонуси клієнтам. У міру готовності будинку та наближення до здачі в експлуатацію, ціна квартири зростає — іноді інвестори отримують до 12–15% прибутку річних.
Особливо вигідним є придбання однокімнатних квартир, оскільки попит на них стабільно високий, зазначає Віта. Такі квартири швидко розкуповують на початкових етапах, а перед здачею — продають дорожче тим, хто хоче уникнути тривалого очікування будівництва та бачити реалізований будинок.
Ще один варіант — заробіток на ремонті. Інвестор купує квартиру-сирець, робить сучасний ремонт і продає дорожче. У таких випадках важливо вкластися не лише якісно, але й зі смаком — бажано в популярних стилях, які підходять для максимальної кількості покупців.
“Найкраще продаються однокімнатні квартири у новобудовах з гарним ремонтом”, — зазначає Віта Кобинець
Орендний бізнес: розрахунок окупності
Для тих, хто купує квартиру під здачу в оренду, ситуація трохи інша. Якщо купити квартиру з готовим ремонтом на вторинному ринку — її можна одразу здавати, але прибутковість буде нижчою. Окупність іноді досягає 12 років, аналізує Віта.
Інша річ — первинний ринок: купуючи сирець, роблячи ремонт самостійно і здаючи квартиру в оренду, інвестор може зменшити термін окупності до 8–10 років. Особливо це актуально, якщо житло знаходиться в тому ж місті, де проживає інвестор — це спрощує ремонтний період та управління об’єктом.
Житло для себе: первинка чи вторинка?
Коли мова йде про власне проживання, усе залежить від індивідуальних потреб. Якщо важливо заїхати одразу, краще розглядати вторинний ринок або квартири на первинному ринку, вже введених в експлуатацію.
Проте Віта зазначає, що якщо є можливість чекати 1–2 роки, доцільніше купити квартиру на ранньому етапі будівництва, отримати нове житло і зробити ремонт під себе, тим самим зекономити на ціні квартири й на ремонті. Це дозволяє адаптувати простір під власні потреби та вподобання.
Згідно зі статистикою, найбільш популярними квартирами серед покупців є:
1-кімнатні квартири (часто площею 38–42 м²);
не перший і не останній поверхи;
не кутові квартири;
площа до 60 м², щоб уникнути оподаткування на “зайві метри”.
“Більшість забудовників будують комплекси з мінімальною кількістю трикімнатних квартир. Значна частина — однокімнатні та двокімнатні, адже на яких завжди є попит”, — Віта Кобинець
Переваги новобудов
Сучасні житлові комплекси стали багатофункціональними зонами, де передбачено все для комфортного життя: продуктові магазини, аптеки, салони, дитячі майданчики, підземні паркінги, а іноді навіть басейни.
Плюси:
закриті двори для безпеки дітей;
продумана інфраструктура;
нові інженерні мережі та утеплення;
можливість обрати планування на етапі будівництва.
Мінуси:
перші роки після здачі — шум від сусідів, які роблять ремонти;
вища вартість обслуговування, якщо у комплексі багато сервісів.
Чому вторинний ринок теж має свої переваги?
У вже збудованому будинку:
житло готове до заселення;
будівля вже “вистоялася” — менше ризиків появи тріщин;
відоме оточення — сусіди, інфраструктура, стан будинку.
Водночас тут обмежений вибір планування і, як правило, вища ціна за готове житло з гарним ремонтом, особливо у центральних районах міста.
Ціноутворення: що формує вартість квартири?
При купівлі квартири варто розуміти, що найбільше на ціну впливає:
локація (центр або спальний район);
поверх та площа;
ремонт та наповнення (у вже збудованих квартирах з ремонтом);
стадія будівництва (для первинного ринку).
Для прикладу, згідно зі статистикою квартир в Івано-Франківську:
однокімнатна квартира в центрі з якісним ремонтом може коштувати понад $80 000;
така ж квартира у спальному районі — від $60 000;
сирець у центрі — від $1600 за кв. м, у спальному районі — від $800 за кв. м.
Отже, первинний ринок — це про перспективу, економію та індивідуальний підхід, особливо якщо ви готові чекати. Вторинний — це зручність, наочність і швидкість. Вибір залежить від ваших пріоритетів: чи ви інвестор, який хоче заробити, чи людина, яка мріє про власне затишне житло вже сьогодні.
