Купити легко, а вийти майже неможливо? Як уникнути найпоширеніших помилок на ринку нерухомості Дубаю
Ринок нерухомості Дубаю сповнений можливостями, але разом із цим міфами про неліквідні обʼєкти. Блискучі презентації, обіцянки космічних прибутків, черги на аукціонах та надто привабливі умови — усе це створює ілюзію легких грошей.
Чому “купити легко, а вийти майже неможливо” є не просто фразою? Які проєкти справді мають потенціал капіталізації? Як уникнути типових помилок і не потрапити на неліквід?
Про все це розповів Олександр Логачов — інвестор та засновник міжнародного агентства нерухомості “ProPart Dubai”.
“90% забудовників варто обходити стороною і лише невелика частина проєктів справді мають інвестиційний потенціал та сенс”, — зазначає Олександр Логачов
Досвід, перевірений часом і кризами: як Олександр Логачов став лідером серед інвесторів на ринку Дубаю
Олександр Логачов — не типовий агент із продажу нерухомості. Він відверто заявляє: “Я не продавець, а формувач”. За його словами, продавець зацікавлений лише в угоді, тоді як формувач — у результаті. Саме цей підхід лежить в основі його багаторічних стратегіях на ринку нерухомості.
Його карʼєра розпочалася в Україні у період кризи у 2008 році: зниження попиту, заморожені будівництва, девальвація гривні.
“Під час кризи я зрозумів, що нерухомість — це циклічний ринок, де після кожного зростання завжди настає спад чи стагнація”, — зазначає Олександр
Це розуміння дозволило йому розробити довгострокову стратегію: інвестувати не у мрію, а у чіткий фінансовий план.
За аналогічною моделлю працює і його міжнародне агентство в Еміратах. Його команда не просто продає — вони разом із клієнтами проходять увесь цикл: від вибору об'єкта до здачі в оренду або прибуткового перепродажу. Вони інвестують у ті самі об'єкти, що і їхні клієнти та відповідають за них.
До 2021 року Олександр був співвласником агентства “ELION” із філіями у Харкові, Одесі, Миколаєві, а нині — у Львові. Його підхід тоді значно відрізнявся від традиційного: він фокусувався на новобудовах і інвесторах, а не на вторинному ринку, як це робила більшість.
Його перше знайомство з ринком ОАЕ відбулося особисто: він купив нерухомість для себе, пожив в Еміратах із сім’єю, проїхав усі ключові локації на авто і зрозумів, що цей ринок має величезний потенціал.
“Коли я вперше приїхав в Дубай, мені, як і більшості, здалося, що це не проєкт, а золота жила. Проте згодом стало зрозуміло — лише одиниці дійсно мають потенціал”, — розповідає Олександр Логачов
Як Олександр освоїв ринок Дубаю: від стереотипів до прибуткової угоди
Початок історії Олександра з дубайською нерухомістю був несподіваним. Ще донедавна він, як і багато інших, мав стереотипне уявлення про ринок ОАЕ. Проте після святкування дня народження побачив весь потенціал та проєкти, яких немає ніде у світі. Масштаб, якість, інфраструктура, логістика — усе це виглядало як можливість.
На нього сипались десятки пропозицій, офери виглядали вигідно, проте Олександ зрозумів, 90% проєктів — не ліквідні, особливо якщо не мають зрозумілої концепції та мети інвестування. Він шукав об'єкт під капіталізацію, тому ретельно аналізував кожен варіант.
Рішення прийшло із запуском проєкту “The Crest” від Sobha Realty. Це був рідкісний кейс: надійний забудовник, зручна локація, хороша ціна і, головне, розтермінування на 5 років. Олександр інвестував у однокімнатну квартиру площею близько 50 кв. м на 30-му поверсі з боковим видом на Бурдж Халіфу. Вартість об’єкта — $260 000, з яких на момент продажу він вклав лише 35%.
Через 1 рік і 8 місяців об'єкт був проданий із прибутком понад $60 000, що становило 36% річних. Купив квартиру інвестор, якого цікавив пасивний дохід від оренди.
“Якщо обрати правильний проєкт із самого початку — ліквідний, популярний і від сильного девелопера — вихід з інвестиції буде легким та вигідним”, — зазначає Олександр
Як обираються проєкти для інвестування:стратегія і фільтри
В основі підходу Олександра до інвестування є чітка логіка пріоритетів: не “що будується”, а “хто і де будує”. Спочатку оцінюється девелопер — його репутація, стиль забудови, виконання зобов’язань. Потім — локація, її потенціал і цільова аудиторія. І лише після цього — сам об'єкт. Це дозволяє відсіювати до 95% нерелевантних пропозицій уже на перших етапах.
Команда Олександра спеціалізується на роботі з українськими та європейськими інвесторами. Вони фокусуються на тих локаціях, де купують або живуть саме європейці.
“Ми як європейці повинні купувати там, де купують європейці. І тоді наш об'єкт зможе купити такий самий європеєць. Це і є логіка ліквідності в Дубаї”, — розповідає Олександр
Окрема увага — мета інвестиції. За словами Олександра, менше ніж 5% усіх новобудов у Дубаї придатні для цілі капіталізації. Причому з кожним роком їх стає все менше. Основна частина ринку зараз — це об'єкти для пасивного доходу через оренду, зокрема й на вторинному ринку.
Що ж до стратегії “швидких іксів”, купити на старті й вигідно продати через пів року, Олександр зазначає, що це виключення, а не правило.
Такі кейси бувають, він сам один із них реалізував, але не варто формувати на цьому очікування. Якщо інвестиція робиться під капіталізацію — то це зазвичай горизонт 2–2,5 роки, з розумінням циклів, ринку та правильного моменту для виходу.
“У Дубаї виграє не той, хто шукає ікси, а той, хто вміє правильно увійти і ще правильніше вийти”, — зазначає Олександр Логачов
Який пасивний дохід можна отримати з нерухомості в Дубаї
Інвестування в нерухомість у Дубаї — це не лише про перепродаж із капіталізацією. Пасивний дохід через оренду — одна з найстабільніших та прогнозованих стратегій, яку активно використовують клієнти компанії Олександра.
За даними внутрішньої аналітики по проєктах, які реалізує команда, середній чистий пасивний дохід становить 7,5–8,5% на рік. Це прибуток вже після сплати всіх сервісних платежів, амортизації, меблювання та комісій.
Олександр зауважує, що в перший рік після введення будинку в експлуатацію прибуток нижчий — у середньому близько 7,5%, через високу конкуренцію на старті.
Найбільший попит з’являється через 1–1,5 року після здачі будинку — тоді об'єкт уже має відгуки, напрацьовану репутацію і здається дорожче. Тоді ж, за статистикою, дохідність зростає на +0,5% щороку, якщо ринок не зазнає суттєвих коливань.
Оподаткування та витрати при інвестуванні в нерухомість у Дубаї
Нерухомість у Дубаї приваблює своїм потенціалом доходу та досить прозорою системою оподаткування та витрат. Олександр пояснює, на які витрати варто зважати інвестору як при купівлі, так і при продажу об'єкта.
Якщо ви покупець:
DLD fee (Dubai Land Department) — 4% від вартості обʼєкта. Цей платіж йде у пенсійний фонд і є обовʼязковим.
Додаткові витрати на вторинному ринку — орієнтовно $1500 (держмито, оформлення документів тощо).
Комісія агенту — на вторинному ринку переважно це 2% від суми угоди, що оплачується окремо.
Якщо ви продавець:
Дозвіл на продаж (NOC — No Objection Certificfte), який видає забудовник. Вартість від $1000-1500.
Сервісний збір
Це щорічна плата за обслуговування будинку і прибудинкової території. Сума залежить від площі житла (вираховується з квадратних футів) і рівня комплексу. У середньому становить приблизно $3 000 на рік.
У сервісний збір входить:
утримання басейнів, спортзалів, дитячих кімнат;
охорона і консьєрж-сервіс;
паркінг;
загальне прибирання і ландшафт.
Сервісний збір оплачує власник, а комунальні послуги (світло, вода, кондиціонування тощо) покриває орендар.
Робота компанії Олександра в Дубаї: структура, виклики та підходи
Після виходу на ринок ОАЕ компанія Олександра сформувала стабільну структуру:
Понад 35 фахівців у групі компаній, розподілених по напрямках (інвестиції, супровід, сервіс, аналітика тощо).
Безпосередньо в агентстві нерухомості працює 6 досвідчених агентів, кожен із яких веде власний портфель інвесторів і закриває від 5 до 15 угод на місяць.
Ринок ОАЕ вважається одним із найдинамічніших, який має низку реальних ризиків:
Навіть найбільші забудовники можуть затримати здачу будинку на 6 і більше місяців. Це нормально для ринку, але критично для тих, хто планує швидкий перепродаж.
У Дубаї останні роки спостерігається великий наплив агентів без досвіду. Їхня мета — отримати комісію, навіть якщо проєкт неякісний. Саме вони часто пропонують інвесторам сумнівні проєкти, з яких вийти можна тільки зі збитками.
Проєкти Distress. Це об’єкти, які продаються терміново та нижче ринкової вартості, бо власник не може більше платити. Наприклад, об’єкт вартістю $100 000 виставляють за $70 000 — це можливість для інвестора, але збиток для первинного власника. Компанія Олександра викуповує такі проєкти для своїх клієнтів як короткострокові інвестиції з високим потенціалом прибутку.
Також Олександр розповідає, що в ОАЕ державна політика суворо контролює будівельний сектор. Проєкти не можуть бути скасовані або покинуті, тому скаму у прямому сенсі — немає. Проте є економічно невигідні проєкти, в які не варто інвестувати, навіть якщо вони будуть добудовані.
Неліквідна нерухомість
У Дубаї дуже швидкий темп змін. Житло, побудоване понад 20 років тому, автоматично втрачає ліквідність. Такі райони старішають, не мають потенціалу розвитку й падають у ціні.
Компанія Олександра не рекомендує інвестувати в подібні об’єкти, навіть при обмеженому бюджеті, бо такі квартири не принесуть прибутку — ні з оренди, ні при перепродажі.
Аукціони та запуск проєктів у Дубаї: як розпізнати справжній попит
У ринку нерухомості Дубаю можна виділити дві форми аукціону:
Реальний — коли попит справді перевищує пропозицію і створюється черга з інвесторів.
Маркетинговий — коли забудовник штучно обмежує кількість квартир, створюючи ефект дефіциту й ажіотажу.
Деякі забудовники, бачачи ефективність справжніх аукціонів, імітують подібний процес для збільшення ціни або формування бренду.
Як працює реальний аукціон?
Запуск нового проєкту супроводжується лонджем.
До участі допускаються велика кількість агентів, які отримують токени з кольором і номером.
Кожен агент представляє кількох клієнтів, а квартир завжди менше, ніж попиту.
Усе відбувається в реальному часі — продажі запускаються, і хто встиг, той придбав, хто ні — залишається ні з чим.
Як розпізнати реальний попит від маркетингового?
Інвестору важливо вміти відрізнити штучний попит від дійсно цінного лонжу. Ось кілька критеріїв:
Аналітика по вторинному ринку. Для цього є державні портали та відкриті платформи, де можна побачити реальні ціни перепродажу об'єктів — наскільки швидко їх продають, як часто змінюється власник, яка динаміка.
Спеціалізовані канали для інвесторів. Інформацію можна черпати з профільних аналітичних Telegram-каналів, YouTube-блогів і платформ, які розкривають реальні кейси, а не рекламні обіцянки.
Поради від досвідчених гравців. Консультації з людьми, які дійсно самі інвестують, а не просто продають — найкраще джерело об’єктивної інформації.
Найвдаліша інвестиція Олександра
Олександр згадує, що найбільш прибутковим кейсом став проєкт у Києві — житловий комплекс "Варшавський мікрорайон", де він заробив 250% річних за лише 3 тижні обігу. Цей кейс демонструє, як швидка реакція та глибоке розуміння ринку можуть давати винятковий результат.
Отже, у Дубаї дефіцит — це інструмент. Успішний інвестор — це не той, хто повірив у ажіотаж, а той, хто зміг перевірити дані, порівняти, розпитати і діяти раціонально.
