Як правильно розпочати бізнес на Балі та скільки на це потрібно коштів?
Балі давно вабить інвесторів своїм перспективним ринком нерухомості. Проте за мальовничими віллами та прибутковими обіцянками приховується складна реальність, яку часто замовчують.
Олександр Верник — міжнародний експерт з інвестицій у нерухомості та співзасновник AtmosperaBali, ділиться практичними стратегіями, інсайтами та викликами інвестування на Балі.
Олександр має великий досвід у міжнародних інвестиціях та глибоке розуміння локального ринку Балі. Його команда реалізувала низку успішних проєктів у сфері курортної нерухомості та орієнтується на створення об’єктів, що поєднують комерційну вигідність і високий емоційний резонанс.
Перший бізнес Олександра
Шлях Олександра почався ще у 2007 році з маленького бізнесу — тераси з кальянами в Одесі, а згодом виріс до нічних клубів, ресторанів та архітектурної студії. Він створив системний підхід до ремонту та будівництва, що успішно масштабувався в Україні, Австрії та, з 2022 року, на Балі.
Олександр розповідає, оскільки була велика кількість людей та мікс реновацій інженерних систем преміальних просторів, вирішили створити дві компанії:
перша спеціалізувалась на В2С (ринки, які працюють з кінцевим споживачем);
друга – В2В (ринки, де клієнтом товарів та послуг є інша організація).
“У 2021 році ми були одними з лідерами по В2В продукту. Це був консалтинг, де виконували ремонто-підрядні роботи, а потім перейшло в продукт коли робили котеджі та генпідряд” – розповідає Олександр
Перші кроки на Балі: шлях через адаптацію та побудову довіри
Починаючи діяльність на Балі, ключовим питанням для Олександра Верника стало усвідомлення власних сильних сторін і того, в якій галузі його досвід матиме найбільшу синергію з партнерами. Маючи глибокий бекграунд у сфері міжнародних інвестицій та будівництва, перші кроки він зробив через ґрунтовне ознайомлення з локальним ринком.
Разом із партнером вони ретельно вивчали пропозиції місцевих девелоперів і будівельних компаній, аналізували типи продуктів, які формують попит на острові. Цей етап супроводжувався активним нетворкінгом та оцінкою потреб ринку, щоб зрозуміти, який продукт буде релевантним саме тут.
Опираючись на досвід побудови системного бізнесу, команда впровадила інструменти управління — CRM-системи, менеджерські карти, стандарти проектного менеджменту — і почала тестувати свої рішення у діалозі з міжнародними девелоперами. Попри позитивні перші відгуки, швидко стало зрозуміло: ринок Балі багатонаціональний і конкурентний, а репутація та досвід — вирішальні фактори при виборі підрядника.
Перші два роки були присвячені не стільки будівництву об’єктів, скільки побудові репутації компанії. Це був період значних інвестицій, навчання, психологічного навантаження та постійного вдосконалення.
“Саме завдяки гнучкості, системному підходу і вмінню адаптувати продукт під локальні умови вдалося закласти фундамент успіху на цьому ринку”, – Олександр Верник
Чому не варто поспішати з масштабним будівництвом на Балі?
Почати масштабне будівництво одразу після виходу на новий ринок — стратегія, яка на перший погляд здається привабливою. Проте для Балі вона не працює. Олександр Верник переконаний: без розуміння місцевої ментальності, законодавчих особливостей і бізнес-контексту, такі кроки можуть коштувати надто дорого.
Місцевий ринок має власні правила гри. Перш ніж вкладати великі кошти, потрібно зрозуміти, які бізнес-моделі тут працюють легально, з ким варто співпрацювати, та як уникнути типових помилок. Тільки через досвід, спілкування з локальними партнерами та глибоке занурення у процес формується реальна стратегія, що враховує всі нюанси.
Цікаво, що найціннішими клієнтами компанії згодом стали ті, хто вже мав негативний досвід на Балі. Саме ті інвестори, які поставали перед труднощами найкраще усвідомили важливість професійного супроводу, перевірених рішень і системного підходу.
Які продукти пропонує Олександр Верник?
На Балі компанія Олександра Верника розробила два ключові продукти, орієнтовані на різні аудиторії — девелоперів та інвесторів. Кожен з них побудований на практичному досвіді та глибокому розумінні специфіки локального ринку.
Продукт для девелоперів: професійна служба замовника
Цей формат підходить забудовникам, які не мають великого портфеля на Балі. Замість створення власної служби замовника, що потребує значних ресурсів і часу, девелопер отримує готову професійну команду, яка керує будівництвом через підрядні організації або власних працівників на об'єкті. Це оптимальне рішення для тих, хто хоче ефективно реалізувати проєкт без зайвих витрат на адміністративну інфраструктуру.
Продукт для інвестора: створення власного бізнесу
Попри численні легенди про «легкі» інвестиції на Балі, ринок має високе податкове навантаження: 10% на оренду землі та послуги, а також 11% ПДВ, який фактично формує додаткові 21% у вартості готового продукту. Саме тому найбільш ефективною моделлю для інвестора є не купівля вілли «під ключ», а створення власного бізнесу з подальшою здачею в оренду.
У такому випадку інвестор сплачує лише корпоративний податок, уникаючи надлишкових витрат. Згодом готовий об’єкт можна вигідно продати як бізнес-одиницю. Головне — правильно обрати локацію, концепцію і тип інвестицій, які відповідають стратегії конкретного інвестора.
Скільки коштує інвестувати у власну віллу на Балі?
Олександр розповідає, якщо йдеться про якісну віллу у хорошій локації, то розраховувати на бюджет нижче ніж $150–180 тисяч — марно. Це мінімальна планка, за якої можна розглядати придбання, але й вона не гарантує високого рівня об’єкта.
Реальна ж вартість створення якісного девелоперського продукту на Балі починається від $2000 за квадратний метр, враховуючи ціну на землю, будівництво, інженерію та супровід. Саме тому компанія Олександра Верника не працює з проєктами, бюджет яких менший за $500 000. Такий підхід дозволяє гарантувати якість, контроль над процесами й рентабельність як для девелопера, так і для інвестора.
З якої цифри можна почати будувати на Балі проєкт?
Вихід на девелоперський ринок Балі потребує серйозних фінансових ресурсів і тверезої оцінки своїх можливостей. На думку Олександра Верника, не варто заходити в проєкти, якщо у вас немає мінімум $1 мільйона власного капіталу. Це сума, з якої починається створення справді цікавого та конкурентного продукту на острові.
Щоб забезпечити стабільність і довіру інвесторів, важливо мати щонайменше 50% власних коштів у структурі проєкту. Такий підхід зменшує ризики, дозволяє гнучко керувати процесом будівництва і зберігати контроль над якістю на всіх етапах.
"Ринок Балі при правильному підході може бути дуже вигідним: тут реально отримати до 30% прибутку від загального обсягу інвестицій та понад 50% — на вкладений власний капітал", – Олександр Верник
Де девелопери на Балі беруть капітал для проєктів?
Фінансування девелоперських проєктів на Балі суттєво відрізняється від європейської моделі. Якщо в Європі інвестори зобов’язані заморожувати до 80% коштів на ескроу-рахунках до завершення угоди, то на Балі ситуація більш гнучка. Тут девелопери можуть користуватись займаним капіталом і навіть розпочинати продажі до моменту отримання офіційного дозволу на будівництво.
Однак така практика несе серйозні репутаційні ризики. Олександр Верник наголошує: перш ніж виходити на ринок із пропозицією, варто пройти валідацію та отримати дозвільну документацію. Без цього неможливо зробити другий крок — реалізувати проєкт — адже довіра інвесторів і партнерів буде підірвана ще до старту робіт.
Лише невеликий відсоток (менше ніж 5%) проєктів на Балі може похвалитися тим, що розкуповуються ще до початку будівництва. У решті випадків професійний підхід, прозорість і юридична чистота — критично важливі умови для залучення фінансування та успішної реалізації.
Топ-5 помилок девелопера
Олександр Верник виділяє п’ять ключових помилок, які найчастіше стають причиною провалу інвестицій на острові:
Ігнорування зональності ділянки.
Відсутність повного пакета дозвільної документації.
Відсутність системного проджект-менеджменту у будівництві.
Ігнорування думки експертів.
Недостатній капітал.
Отже, інвестування на Балі — це не про легкі гроші, а про глибоке розуміння ринку, системний підхід та уважність до деталей. Як показує досвід Олександра Верника, лише ті, хто діє стратегічно й адаптується до місцевих реалій, мають шанс на стабільний прибуток. Решта — ризикують стати черговою історією про втрачений капітал у тропічному раю.
