Менше ажіотажу, більше математики: нова логіка розвитку нерухомості в Україні у 2025 році та інвестиції у 2026
2025 рік став для українського ринку нерухомості періодом поступового вирівнювання. Після різких цінових коливань 2023–2024 років очікування нового стрибка не справдилися — ринок увійшов у фазу стриманого зростання, де ключову роль почали відігравати економічна доцільність, якість продукту й управління.
Чому Київ показав вибуховий ріст (+92% нових стартів), поки Закарпаття гальмує? Житло vs апартаменти: де реальні 7%, а де можна вийти на 12–15% річних? Стратегія 2026: у що інвестувати — від квартир і котеджів до логістики та ОВДП?
Про все це та навіть більше розповіла Тетяна Шульга-Замельська, співзасновниця та керуюча партнерка спільноти девелоперів RED by ЛУН, в інтервʼю на YouTube-каналі Олександра Лахтіонова.
Загальна картина: цифри та структура ринку
Експертка розповідає, що станом на грудень 2025 року, за даними ЛУН, в Україні в активному продажі перебувало 2161 проєкт. З них 1510 — це житлові комплекси, ще 651 — котеджні містечка. Додатково сформувався окремий сегмент прибуткової нерухомості, який ЛУН почав виокремлювати в самостійний розділ: близько 80 проєктів у продажу, за оцінками інших джерел — понад 100.
“Близько 85% таких проєктів зосереджені в Івано-Франківській області (передусім рекреаційний кластер за Яремче, Карпати), а також у Києві, Київській області та Львові. Решта регіонів залишаються фрагментарно представленими”, — Тетяна Шульга-Замельська
Ця географічна асиметрія добре ілюструє ключову особливість 2025 року: ринок розвивається не всюди однаково, а лише там, де є зрозумілий попит, туристичний або діловий потік, і, що не менш важливо, досвідчені гравці.
Прибуткова нерухомість: чому прогнози не стали реальністю
Ще у 2024 році активно обговорювалася ідея, що прибуткова нерухомість почне з’являтися в містах з промисловим і діловим потенціалом — таких як Вінниця чи Хмельницький, розповідає Тетяна Шульга-Замельська. Проте у 2025-му цього «вибуху» не відбулося. Причина виявилася не стільки у бюрократії чи війні, скільки в холодному розрахунку.
За словами експертки, безпосереднє спілкування з регіональними девелоперами під час професійних заходів ЛУН у Луцьку, Рівному, Хмельницькому, Івано-Франківську показало спільний знаменник: відсутність переконливих економічних моделей. Девелопери не бачать стабільного попиту, достатньої завантаженості та прогнозованого грошового потоку, який би виправдовував інвестиції у 5–10 млн доларів ще на етапі котловану. До цього додається дефіцит фахівців із рекреаційно-інвестиційних продуктів і складність залучення іноземних операторів в умовах повномасштабної війни.
Окремі успішні кейси радше підтверджують правило: це винятки, за якими стоїть поєднання сміливості, точного прорахунку і сильного менеджменту. Такі приклади не формують тренд автоматично, адже більшість девелоперів не готові експериментувати в сегменті з високими ризиками та довгим горизонтом окупності.
Житлова нерухомість: обережне зростання і нові пріоритети
На відміну від прибуткової, житлова нерухомість у 2025 році продемонструвала більш відчутне пожвавлення. У порівнянні з 2024-м кількість стартів продажів зросла, особливо у базових регіонах. За даними ЛУН, у Львівській області кількість нових стартів збільшилася на 25%, у Київській області — майже вдвічі: з 25 проєктів у 2024 році до 48 у 2025-му. Хмельницький додав близько 33%, Івано-Франківськ показав помірне зростання, тоді як Закарпаття, навпаки, дещо пригальмувало, розповідає Тетяна Шульга-Замельська.
Середня вартість житлової нерухомості за рік зросла приблизно на 12%. Однак це зростання було нерівномірним. Найбільший приріст цін зафіксовано в Одесі (+17%), Хмельницькому (+12%), Луцьку та Івано-Франківську (+10%), Тернополі (+8%), згідно з даними ЛУН. У випадку Одеси спрацювала комбінація факторів: активність одного з найбільших регіональних девелоперів, державні програми підтримки, міграція з південних регіонів та сезонний попит, пов’язаний із морем.
Водночас змінилися й споживчі запити. Покупці дедалі частіше обирають двокімнатні квартири, планування з принципом «двох стін», звертають увагу на наявність укриттів, інклюзивність, інфраструктуру для дітей. Девелопери, які ще до війни планували масштабні комплекси, були змушені переглянути проєктні рішення: додавати кілька укриттів, змінювати функціональне зонування, інвестувати в безпеку та автономність.
Дохідність: житло проти інвестиційно-рекреаційних проєктів
З фінансового погляду 2025 рік чітко окреслив різницю між житловою та інвестиційно-рекреаційною нерухомістю. У Києві реальна чиста дохідність житла коливається на рівні 7–8% річних, з окупністю від 12 років і більше. У Львові показники подібні або навіть нижчі, з окупністю близько 13 років. При цьому більшість власників не враховують повну амортизацію, витрати на оновлення інженерії та меблів, що з часом додатково «з’їдає» дохідність.
Інвестиційно-рекреаційні проєкти з професійним управлінням у середньому демонструють дохідність у 1,5–2 рази вищу, ніж житло, за умови стабільної завантаженості. Проте саме управління залишається головним вузьким місцем ринку: якісних операторів мало, а нерівномірний попит і сезонність створюють ризики касових розривів, зазначає експертка.
Поведінка інвестора: між активним бізнесом і пасивом
Попри відносно скромну дохідність, житлова нерухомість залишається популярною серед приватних інвесторів. Розвивається фліпінг — у тому числі фліпінг новобудов, коли інвестори заходять великим обсягом, роблять ремонти й продають або здають квартири ще до фінального виходу з проєкту. Це робоча модель, але вона є повноцінним бізнесом, а не пасивною інвестицією, з високими вимогами до часу, нервів і компетенцій.
Для пасивного інвестора привабливішими виглядають або якісні апарт-комплекси з перевіреним управлінням, або інші сегменти — комерція і логістика. У логістичній нерухомості, зокрема в Київській області, вакантність тримається на рівні близько 3%, а орендні ставки залишаються привабливими, що робить цей сегмент одним із найстійкіших.
Отже, ринок нерухомості України у 2025 році навчається працювати з ризиками, попитом і реальними цифрами. Зростання є, але воно вибіркове; можливості існують, але вони потребують глибокого аналізу. А успіх усе частіше визначається не локацією як такою, а якістю продукту, управління і стратегії девелопера. Саме ця логіка, ймовірно, стане визначальною і для 2026 року.
