Як народжуються котеджні містечка, де дороги, освітлення та парки з’являються раніше, ніж перші заселені будинки? Чому одні проєкти роками стоять недобудами, а інші продаються ще до завершення основних робіт?
Дмитро Іванович, власник понад тисячі будинків і проєктів «Золоче Прованс», «Gran Montana», «Золочів Ліс» тощо, ділиться власною філософією: як створювати котеджні містечка, що не просто продаються, а змінюють стиль життя мешканців.
Експерт розповідає, як працює з інфраструктурою, енергонезалежністю, архітектурою, землею та спільнотою, і які рішення роблять девелопмент справді стійким.
Філософія якості: коли будинок — не просто «коробка»
Ключовий принцип, на якому базується підхід девелопера, — філософія якості. Йдеться не про маркетингову декларацію, а про системну роботу з усіма елементами будинку й середовища.
Дмитро Іванович зауважує, що сучасний будинок не може вважатися повноцінним без продуманої системи вентиляції, енергоефективних рішень, правильно підібраних матеріалів — від фундаменту до утеплювача, піни, вікон.
Спочатку – навчання і глибоке занурення в тему: пасивні будинки, активні будинки, стандарти енергозбереження, практичний аналіз технологій. Лише після цього формується продукт, який реально відрізняється від масового ринку, а не тільки декларує «преміум» у рекламних матеріалах.
Експерт підкреслює: оптимальний продукт — там, де поєднані якість та адекватна ціна, причому не шляхом економії на критичних елементах, а завдяки продуманій концепції.
Від особистого досвіду до девелопменту: перший будинок як точка зламу
Особистий шлях до девелопменту почався з власного будинку. Перший дім у передмісті Києва був збудований разом із батьком-проєктантом. Саме там сформувалося ключове відчуття: життя у власному будинку — це інша якість існування, до якої людина дуже швидко звикає.
Наприкінці 1999 року переїхав у власний будинок, де одночасно святкував Новий Рік і день народження. Після цього стало очевидно: приватний дім — інший спосіб мислити про комфорт, самостійність і простір.
Паралельно розвивався бізнес — у тому числі меблевий. Це дало розуміння інтер’єрів, функціональних планувань, особливостей побуту в будинку. Саме цей досвід згодом став базою для котеджних містечок.
Як інвестиції перетворюються на професію: перші проєкти в котеджних містечках
У середині 2000-х в Україні тільки починали з’являтися перші котеджні містечка. Власник майбутнього комплексу «Золоче» зібрав невелику групу бізнесменів та запропонував взяти участь у запуску проєкту:
Девелопер інвестував у три будинки. Об’єкти збудували й продали за рік. Прибутковість виявилася настільки переконливою, що стало логічним кроком: продати перші будинки, купити окрему ділянку на 3–3,5 га й запустити власний проєкт.
Так народився перший клубний формат — котеджний простір із чіткою концепцією. Паралельно скуповувалися земельні ділянки навколо вже заселеного будинку, закладаючись на майбутні черги.
Криза 2008 року суттєво загальмувала продажі, кілька років будинки майже не продавалися, на проєкті висів кредит у мільйони доларів. Однак саме в цей період сформувалося ключове розуміння: виживає не той, хто швидше будує, а той, хто створює сильний продукт із сильною інфраструктурою.
Золоче Прованс: сила концепції й правильної назви
Один із знакових проєктів — Золоче Прованс. Ідея з’явилася після відпочинку у Франції. Атмосфера Провансу, спокій, озеленення, світло і колір стали основою для майбутнього кварталу.
Назви вулиць і кварталів — Ніцца, Марсель, Монте тощо — не були випадковими. Коли один з покупців з Дубая шукав будинок в інтернеті, саме ці назви привернули увагу й мотивували приїхати на перегляд. Клієнта підкупило поєднання звучання, естетики й реального наповнення: не просто гарне ім’я, а узгодженість назви, архітектури, озеленення і загальної атмосфери.
Експерт розповідає, що покупці часто спершу закохуються в атмосферу й картинку, а вже потім аналізують площу, планування й технічні характеристики.
Інфраструктура спочатку, продажі потім: головний принцип девелопменту
Один із ключових інсайтів, до яких Дмитро Іванович прийшов на власному досвіді — спочатку створюється інфраструктура, потім відкриваються продажі.
У котеджних містечках, де працює така модель, першими з’являються: дороги, вуличне освітлення, каналізація та водопровід, підведена електрика, дитяча й спортивна зони, зона відпочинку та кав’ярня або простір community, озеленення, парк, в’їзна група, офіс продажів.
Лише після завершення цих елементів стартують активні продажі. Девелопер зауважує: покупець повинен бачити готове життя, а не обіцянку на візуалізаціях.
Ця логіка працює і фінансово:
– вартість землі, на яку вже заведена інфраструктура, зростає в рази;
– ризики зменшуються, бо інвестор працює не з «полем», а з готовим середовищем;
– продажі йдуть швидше, оскільки люди платять не лише за будинок, а за сформований простір.
«Ключовий фактор покупки в котеджному містечку — інфраструктура. Хто володіє інфраструктурою, той фактично стає лендлордом», — Дмитро Іванович
Озеленення як інструмент продажу: чому дерева садять до будинків?
Ще один важливий принцип — спочатку озеленення, потім будівництво будинків.
Аргументи прості й практичні:
саджанці на старті дешевші;
поки триває будівництво, рослини встигають вирости;
сформований зелений каркас створює ефект готового, «дорослого» містечка.
У «Провансі» було висаджено понад тисячу туй та сотні дерев. Коли на перші ділянки приїжджали покупці, вони бачили вже сформовані живоплоти, великі дерева, завершені паркани, і лише порожні ділянки під забудову. Це створювало зовсім інше враження, ніж класичний «голий котлован».
Спільнота замість «сусідів за стіною»
Котеджне містечко — це не тільки архітектура, а й соціальна модель.
Експерт розповідає, що в правильно створеному містечку люди спілкуються більше, ніж у багатоповерхових будинках. Для цього необхідно:
створити простори для зустрічей: дитячі майданчики, спортивні поля, зони барбекю, громадські простори;
організовувати івенти, які знайомлять сусідів;
проєктувати територію так, щоб мешканці бачили одне одного не лише в межах власних подвір’їв.
Діти швидше знаходять друзів, батьки знайомляться й формують локальні ком’юніті. Це посилює лояльність до містечка, знижує бажання переїжджати й робить житло не лише про комфорт, а й про середовище.
Архітектура: чому п- або г-подібні одноповерхові будинки — це майбутнє
Окрема тема — формат будинків. Останніми роками акцент робиться на одноповерхові будинки з плоскими дахами та п- або г-подібною формою.
Девелопер зауважує низку переваг:
відсутність сходів — це комфорт, безпека, відсутність зайвих переміщень між поверхами;
чітка зональність: в одному крилі — дитячі кімнати, в іншому — батьківська спальня, кабінет, приватна зона;
внутрішній дворик, який додає відчуття приватності й камерності;
ідеальна площа даху для розміщення сонячних панелей;
можливість встановлення зенітного вікна, що дає додаткове верхнє світло й створює ефект «дихаючого» простору.
Такий формат відповідає сучасним трендам: функціональність, енергоефективність, адаптивність під різні етапи життя родини.
Таунхауси й попит: чому купують не найменші метри
Ринок показує цікавий зсув. Експерт розповідає, що коли було ухвалено рішення додати таунхауси площею 90, 100, 110, 120 м², логіка підказувала, що найпершими підуть саме 90 м² — як бюджетніші.
Насправді першими розкупили 120-метрові варіанти. Це сигналізує:
запит середнього класу рухається не лише в напрямку «доступності», а й в сторону простору та комфорту;
люди готові інвестувати в більшу площу, якщо бачать якість інфраструктури, рівень озеленення, енергонезалежність та сервіс.
Сьогодні базовий орієнтир:
таунхаус 90 м² — орієнтовно $90 000;
доступні програми: ЄОселя, безвідсоткова розстрочка до 1–2 років;
нові будинки 140 м² — близько $220 000, що відповідає ~1500 $/м² з урахуванням озеленення по периметру, внутрішньої штукатурки, комунікацій, опалення, електрики та базового ремонту.
Енергонезалежність: відповідь на реалії часу
Окремий блок філософії — енергонезалежність містечка.
У кожному будинку є власні сонячні панелі, акумулятори, інвертори. На рівні інфраструктури централізоване водопостачання із резервною енергопідтримкою; системи, що дозволяють забезпечити роботу критичних елементів навіть у разі зникнення електроенергії.
Експерт розповідає, що мета — не створити «ілюзію стабільності», а реально підвищити стійкість містечка до зовнішніх ризиків. Це вже не опція, а базова потреба сучасного українського заміського житла.
Gran Montana City: амбітна ціль на 20 гектарів
Сьогодні одна з ключових цілей, яка щодня рухає девелопера, — це проєкт Gran Montana City на 20 гектарах.
У планах:
створити один із найкращих парків у регіоні;
побудувати апарт-готель;
реалізувати лінію апартаментів уздовж центральної осі;
сформувати найкраще низькоповерхове містечко в Київській області.
Прозора модель обслуговування: скільки коштує життя в містечку
Сьогодні обслуговування одного будинку становить 8500 грн на місяць.
У цю суму входить:
охорона території (понад 20 охоронців одночасно на зміні);
вивіз сміття;
вуличне освітлення та його безперебійна робота;
прибирання спільних територій;
догляд за газонами, деревами, живоплотами (ще понад 20 людей на озелененні);
підтримка інфраструктурних елементів у належному стані.
Таким чином, мешканці сплачують не за «формальну» послугу, а за реально відчутний рівень сервісу й впорядкованості.
Отже, котеджні містечка стають успішними тоді, коли їх створюють з чіткою філософією якості, продуманою інфраструктурою та справжньою турботою про майбутніх мешканців. Саме такий підхід формує простір, у якому хочеться жити, розвиватися й повертатися щодня.
