Карпатський ринок нерухомості переходить у нову фазу розвитку: зростає кількість девелоперів, формуються нові концепції проєктів, а інвестор стає більш аналітичним і стратегічним у своїх рішеннях
2025 рік став періодом структурного оновлення для інвестиційного ринку Карпатського регіону. В інтервʼю на ютуб каналі Олександра Лахтіонова. детальніше та глибше про це розповів Михайло Гринюк — керуючий партнер холдингу компаній “RITM.group”.
“Девелоперський сектор увійшов у фазу так званого “девелопменту 2.0” — етапу, коли на ринок виходять нові гравці з глибшим розумінням продукту, економіки проєктів і запитів сучасного інвестора”, — Михайло Гринюк
Попри неоднорідність динаміки — у частини проєктів спостерігається тимчасове зниження продажів — загальна картина свідчить про ріст: у кількості комплексів, угод, грошових потоків і капіталізації.
Ринок зростає — але не лінійно
Якщо розглядати ринок загалом, обсяги девелопменту беззаперечно зростають, зазначає Михайло Гринюк. На ринок виходять нові комплекси, паралельно добудовуються й здаються попередні черги. Зростає і кількість девелоперів, які бачать перспективу цього регіону, особливо в сегменті апарт-готелів, рекреаційних та інвестиційних об’єктів. Водночас у межах окремих проєктів продажі можуть просідати — не через втрату інтересу, а через розширення пропозиції.
“Якщо колись один комплекс забирав на себе більшість попиту, то сьогодні увага інвестора розподілена між десятками якісних проєктів”, — Михайло Гринюк
У грошовому вимірі ринок теж демонструє ріст. Кількість угод у 2025 році перевищила показники навіть 2022 року, коли інвестори активно вкладали кошти у нерухомість як у безпечний актив. Нині обсяги інвестицій перевищили той рівень, завдяки тому, що ринок дозрів і став більш структурованим, розповідає Михайло Гринюк.
Курорт як інвестиційний магніт
Окремим чинником стабільного розвитку виступає еволюція самого курорту. Буковель і прилеглі території формують модель всесезонного міста з розвиненою інфраструктурою. Реновація територій, у якій беруть участь агенція Андрія Федоріва та провідні архітектурні бюро країни, формує нову айдентику регіону — бренд, орієнтований не лише на українського, а й на міжнародного туриста, розповідає Михайло Гринюк.
Поступова реалізація довгострокової стратегії розвитку — нові дороги, рекреаційні зони, магніти типу Гуцулленду, аквапарку, спа-комплексів, об’єктів спортивного туризму — трансформує курорт у середовище постійного життя. У середньостроковій перспективі йдеться про перетворення Буковелю на повноцінне “місто у горах”, де мешкатимуть топменеджери, розвиватимуться школи, садки, сервіси та локальний бізнес.
“Саме ця далекоглядність власників і системність підходу створюють фундамент для довгострокової капіталізації нерухомості”, — Михайло Гринюк
Інвестор нового типу
Михайло розповідає, що найпомітнішою зміною останніх років стала трансформація інвестора. Якщо раніше пріоритетами були естетика, фасад чи центральне розташування, то сьогодні інвестор мислить категоріями аналітики — прибутковості, ризиків, концепції проєкту. Він вивчає Excel-моделі, порівнює кейси девелоперів, аналізує операторів, які керують готелями, та дивиться на реальні показники завантаженості (в середньому — 60–65%).
Сучасний інвестор насамперед відповідає собі на питання: для чого він купує. Для одних це — збереження капіталу і стабільна рента на рівні 7–10% річних. Інші, більш агресивні, заходять на етапі будівництва, розраховуючи на максимальну капіталізацію — до 50–60%. Є й ті, хто купує об’єкти під перепродаж, спекулюючи на динаміці ринку. Важливо, що сьогодні інвестор розуміє логіку циклу: кожен проєкт — це не лише архітектура, а економіка, менеджмент і стратегія розвитку локації.
Кейси зростання та реальна капіталізація
Найвищі показники капіталізації зафіксовано в період з 2022 по 2025 рік. У середньому приріст вартості квадратного метра сягнув 50–60%. У низці проєктів інвестори, які заходили у 2022 році за ціною близько 2300 доларів за квадратний метр, сьогодні мають можливість виходу по 3800 доларів.
Наприклад, Апартель у Східниці, де інвестор придбав апартаменти по 2700 дол. за кв. м, а реалізував їх по 5300 — фактично X2 за три роки. Такі випадки не є універсальними, але вони показують потенціал ринку, коли поєднуються вчасний вхід, сильний продукт і розвиток локації.
Нові концепції: від спа до сервісних апартаментів
“Ринок стає більш вибагливим до формату”, — Михайло Гринюк
Якщо раніше типовим продуктом були апарт-готелі з рестораном і спа, то нині попит зміщується в бік нестандартних концепцій. Зростає інтерес до сервісних апартаментів для персоналу, адже курорт потребує стабільного житла для працівників готелів і ресторанів. У фокусі також медично-оздоровчі комплекси, дитячі центри та навіть концепції сезонних таборів, які забезпечують інвесторам прибуток за короткі періоди інтенсивного завантаження.
Саме диверсифікація продуктів — від преміальних апартаментів до функціональних сервісних рішень — стає новим трендом девелопменту 2.0. Ринок переходить від будівництва “красивих фасадів” до створення економічно вивірених проєктів, у яких кожен квадратний метр має стратегічне значення, розповідає Михайло Гринюк.
Отже, ринок інвестиційної нерухомості Карпат трансформується. Зростає кількість девелоперів, які приносять професійність і нові формати; інвестор стає раціональним і аналітичним; курорт еволюціонує у всесезонне середовище з власною ідентичністю. І хоча темпи розвитку не рівномірні, загальний вектор очевидний: регіон входить у фазу зрілості, де цінність визначається не обіцянками, а реальними показниками прибутковості, керованістю та візією майбутнього.
