Балі: інвестиційний рай чи острів ілюзій?
Балі давно перетворився на символ тропічного щастя — магніт для туристів і експатів, а останніми роками — на арену для активних інвестицій у нерухомість. Проте питання, чи залишається сьогодні вкладення у цей ринок квитком до фінансової свободи, потребує критичного погляду.
Про це на своєму ютуб-каналі розповів Олександр Лахтіонов — засновник та СЕО холдингу компаній RITM.group, експерт з розвитку девелоперських проєктів.
Вибуховий ріст після пандемії
Після періоду повного застою під час COVID-19, коли острів буквально спорожнів без туристів і міжнародних рейсів, ринок нерухомості на Балі відродився з небувалою силою, розповідає Олександр. З відкриттям кордонів попит зріс швидко, особливо з боку іноземних інвесторів, для яких поєднання сприятливого клімату, низьких податків і високої дохідності виглядало ідеальним рішенням.
“У цей час нові проєкти зводилися буквально щодня, а девелопери змагалися в обіцянках прибутковості — 15 %, 20 %, навіть 30 % річних”, — Олександр Лахтіонов
Дефіцит пропозиції підтримував ціни, а очікування швидкої окупності створювали відчуття безризикового ринку. Проте будь-яке “чудо-зростання” має свій цикл, і сьогодні ринок Балі поступово переходить із фази ейфорії у фазу тверезого перегляду очікувань.
Ілюзії новачків: коли відпочинок плутають з інвестицією
Типова помилка інвесторів-початківців — ототожнення естетичного задоволення від життя на острові з економічною привабливістю вкладення. Те, що здається райським місцем для життя, не завжди є райським активом для інвестора, зазначає Олександр Лахтіонов.
Головна юридична реальність, яку часто ігнорують новачки: іноземці не мають права володіти землею в Індонезії. Те, що зазвичай називають “купівлею нерухомості на Балі”, насправді є довгостроковою орендою — здебільшого на 25–30 років.
“Це не означає, що інвестиція безсенсова: середній термін окупності проєктів становить 5–7 років, але ключове — у правильному юридичному оформленні”, — Олександр Лахтіонов
Юридичні ризики: документи важливіші за дизайн
Олександр Лахтіонов зазначає, що перед підписанням договору необхідно залучити місцевого юриста і нотаріуса, які спеціалізуються на угодах із нерухомістю для іноземців.
Обов’язкові пункти:
перевірити сертифікат оренди та переконатися, що ім’я власника, який підписує контракт, відповідає даним у документі;
отримати копію ID власника (KTP) і впевнитися, що земля не перебуває під арештом або судовою забороною;
прописати у контракті про продовження оренди (renewal clause) із чітко фіксованими умовами, термінами й ціною.
Ці деталі визначають, чи стане ваша інвестиція легальним активом або вразливою “сірою” угодою без реальних гарантій.
Управління: коли Excel не дорівнює реальності
Більшість інвесторів отримують орендний дохід не напряму, а через управлінську компанію, яка займається бронюваннями, обслуговуванням і маркетингом. Саме від неї залежить, чи перетворяться прогнозовані цифри з таблиці Excel на реальний кешфлоу, зазначає Олександр Лахтіонов.
Професійна управлінська компанія повинна мати успішні кейси, досвід роботи з міжнародними туристичними потоками та стратегічні партнерства з платформами бронювання. Якщо девелопер не може продемонструвати таких кейсів — ризик значно зростає.
“Символічний приклад: готель на 100 номерів може продавати добу за 60 €, але варто йому отримати бренд Radisson, і ціна зростає до 80 €. Якщо це Hilton — уже 120 €, а Four Seasons може забезпечити 300 $ і вище. Довіра до бренду безпосередньо впливає на дохідність, тому якість управління — це ключовий інвестиційний критерій, а не лише дизайн чи басейн із видом”, — Олександр Лахтіонов
Легальність доходу: між “білими” і “сірими” схемами
Ще один аспект, який часто ігнорують — спосіб отримання прибутку. Багато інвесторів обирають неофіційні моделі, працюючи через криптовалюту чи готівку, що створює потенційні юридичні ризики.
Олександр розповідає, що законний шлях простий: відкрити індонезійську компанію, отримувати доходи офіційно, сплачувати помірні податки й мати “білі” кошти. Так, прибутковість зменшується на кілька відсотків, але натомість інвестор отримує правову захищеність.
Географія можливостей: Балі не обмежується Чангу
Коли у медіа говорять про перевантаженість острова, затори і перенасичення забудовою, зазвичай ідеться про Чангу — епіцентр нічного життя, кафе, клубів тощо. Ця зона дійсно вичерпує свій потенціал: земля дорога, конкуренція висока, а прибутковість стабілізується.
Втім, Балі — це не лише Чангу. Райони Убуд, Букіт, а також північ острова мають величезний потенціал зростання. Вони пропонують нижчі ціни входу, висхідний туристичний потік і можливість для створення унікальних концептів — від wellness-ретритів до бутік-вілл.
Отже, інвестиції у нерухомість на Балі можуть бути прибутковими, але лише за умови системного підходу. Це серйозна гра з чіткими правилами: перевірені документи, професійне управління, легальний дохід і зважений вибір локації.
