Постанова №305: Кабмін переписав правила приватного будівництва
Кабінет міністрів ухвалив нові правила проти зведення великих житлових комплексів під виглядом звичайних садових будинків. Постанова №305 від 4 березня 2026 року набула чинності 13 березня і зачіпає всіх, хто планує або вже веде будівництво на власній ділянці.
Що спростили для приватних забудовників
На період воєнного стану та протягом року після його завершення дозволяється зводити садибні, садові та дачні будинки висотою до двох поверхів і площею до 200 кв. м без отримання будівельного паспорта. Замість нього — схема намірів забудови.
Схема намірів забудови містить:
розташування будинку на земельній ділянці;
зовнішній вигляд і внутрішнє планування;
параметри підключення до інженерних мереж.
Перед початком будівництва замовник звертається до сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника, який формує схему та завантажує її до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).
Важливий нюанс: якщо площа будинку трохи перевищує 200 кв. м, доведеться проходити повноцінну процедуру з отриманням будівельного паспорта. Чимало типових проєктів енергоефективного житла якраз потрапляють у цю «сіру зону».
Проте забудова за схемою намірів заборонена в межах історичних населених місць без затвердженої науково-проєктної документації, а також у зонах охорони пам'яток та їх буферних зонах. Така норма унеможливлює, зокрема, реконструкцію старих будівель в історичних центрах міст під виглядом садового будинку.
Що ускладнили для девелоперів
Зі спрощеної процедури виключили будинки зі спільними стінами або об'єднані в ряд — тобто таунхауси, дуплекси та подібні формати тепер оформлюються як повноцінне будівництво.
Відтепер забудовники таких об'єктів зобов'язані:
отримати містобудівні умови та обмеження (МУО);
пройти експертизу проєктної документації;
нести повну відповідальність за безпеку об'єкта.
Власники приватних будинків зможуть не переживати, що за парканом за короткий час зведуть багатоповерховий будинок чи готель. Девелоперам, які будували котеджні комплекси за спрощеними процедурами, варто готуватися до переходу на повноцінну містобудівну процедуру.
Цифровий контроль та відповідальність архітекторів
Паралельно зі спрощенням держава посилила нагляд через ЄДЕССБ. Уряд запровадив механізм автоматичного покарання для фахівців: якщо архітектор отримає два приписи від контролюючих органів за порушення норм, система автоматично заблокує йому доступ до професійної діяльності. Усі дані про будівництво відстежуються в режимі реального часу.
Отже, держава прагне чітко розмежувати справжнє приватне будівництво від великих девелоперських проєктів, які роками маскувалися під садові будинки, використовуючи спрощені процедури. Для тих, хто будує для себе — менше бюрократії. Для тих, хто будує на продаж — більше відповідальності.
