Придбання квартири за державною програмою «єОселя» потребує значних власних заощаджень. І хоча іпотека дає змогу не сплачувати повну вартість нерухомості одразу, покупцям необхідно підготувати гроші на початковий внесок й на оформлення кредиту, нотаріальні послуги, оцінювання та страхування житла.
Розмір фінансового навантаження суттєво відрізняється залежно від міста. За розрахунками ЛУН, найбільше коштів для придбання найдешевшої квартири на первинному ринку потрібно у Львові — близько 904 тисяч гривень. У Києві цей показник становить 750 тисяч гривень, а в Ужгороді — 697 тисяч.
Які умови кредитування передбачає єОселя
Державна програма «єОселя» дає можливість придбати житло за пільговою іпотечною ставкою. Для окремих категорій громадян вона становить 3% річних протягом перших десяти років кредитування, для інших учасників — 7%. Надалі ставки збільшуються відповідно до умов програми до 6% та 10%.
Максимальний термін кредитування становить 20 років. Стандартний початковий внесок — від 20% вартості квартири. Водночас для позичальників віком до 25 років включно передбачена можливість розпочати з внеску від 10%.
Однак навіть за наявності необхідної суми покупець не завжди може отримати кредит на будь-яку обрану квартиру. Програма встановлює обмеження щодо площі та вартості квадратного метра. Якщо нерухомість перевищує допустимі показники, різницю доведеться покривати власними коштами.
Тому під час планування купівлі важливо враховувати не лише ціну квартири та стандартні 20%, а й відповідність об'єкта вимогам державної програми.
Скільки коштує оформлення іпотеки
Одна з поширених помилок майбутніх власників — розраховувати бюджет виключно за сумою початкового внеску. Насправді оформлення нерухомості в іпотеку передбачає низку додаткових платежів, які можуть збільшити необхідну суму на десятки тисяч гривень.
Для прикладу розглянемо придбання квартири за 2,5 мільйона гривень. Якщо покупець вносить стандартні 20%, його початковий платіж становитиме 500 тисяч гривень. Решту 2 мільйони гривень банк надає у кредит.
Проте для завершення угоди знадобляться додаткові кошти.
Насамперед потрібно врахувати банківську комісію. Якщо вона становить 1% від суми кредиту, покупець сплатить ще 20 тисяч гривень. При цьому за правилами програми сукупна комісія за надання та обслуговування кредиту обмежена 1% його суми за весь термін дії договору.
Ще одна витрата — пенсійний збір. Під час придбання нерухомості він становить 1% від її вартості. У випадку квартири за 2,5 мільйона гривень це 25 тисяч гривень. Водночас покупці, які купують житло вперше, можуть бути звільнені від сплати збору. Для цього необхідно надати документи, що підтверджують право на таку пільгу.
Окремо потрібно оплатити оцінювання нерухомості. Залежно від виконавця послуга може коштувати приблизно 3–5 тисяч гривень. Ще 12–15 тисяч гривень варто передбачити на нотаріальне оформлення угоди та супровід документів.
Також іпотечне житло підлягає обов'язковому страхуванню. Якщо тариф становить 0,25% від вартості квартири, за об'єкт ціною 2,5 мільйона гривень щорічний страховий платіж дорівнюватиме 6 250 гривень. Важливо, що це регулярна витрата, а не одноразовий платіж під час придбання.
Для угод на вторинному ринку додатково може виникати державне мито. Його ставка під час посвідчення відповідних договорів відчуження нерухомості становить 1% від суми угоди. У нашому прикладі це ще 25 тисяч гривень. Хто саме сплачуватиме цей платіж, залежить від обставин оформлення та домовленостей сторін.
Таким чином, за квартиру вартістю 2,5 мільйона гривень покупцеві потрібно підготувати приблизно 541–571 тисячу гривень, враховуючи перший внесок та основні витрати на оформлення. Якщо угода передбачає додаткову сплату державного мита, загальна сума може зрости майже до 596 тисяч гривень.
Отже, навіть за умови звільнення від пенсійного збору та відсутності інших додаткових платежів витрати на оформлення іпотеки можуть становити понад 40 тисяч гривень.
У яких містах найбільше грошей потрібно накопичити на квартиру
За даними дослідження ЛУН спільно з Національним банком України, найвищий фінансовий поріг для придбання найдешевшої квартири на первинному ринку зафіксували у Львові. Тут середній початковий внесок становить 904 тисячі гривень.
Київ посідає друге місце з показником 750 тисяч гривень. До трійки міст із найбільшими сумами також увійшов Ужгород, де майбутнім власникам потрібно накопичити близько 697 тисяч гривень.
Далі за розміром початкового внеску йдуть Вінниця — 660 тисяч гривень, Рівне — 545 тисяч, Чернівці — 489 тисяч та Тернопіль — 476 тисяч гривень.
В Одесі для придбання найдешевшої квартири потрібно орієнтовно 449 тисяч гривень. У Житомирі показник становить 428 тисяч, у Кропивницькому — 406 тисяч, а в Дніпрі — 399 тисяч гривень.
В Івано-Франківську середній початковий внесок оцінюють у 395 тисяч гривень. Трохи нижчі суми зафіксували у Луцьку — 383 тисячі, Полтаві — 365 тисяч, Хмельницькому — 363 тисячі та Черкасах — 352 тисячі гривень. У Чернігові для старту придбання житла потрібно близько 315 тисяч гривень.
Найменші суми серед досліджених міст зафіксовані у Сумах — 234 тисячі гривень, Харкові — 230 тисяч та Миколаєві — 185 тисяч гривень. Абсолютно найнижчий показник у Запоріжжі — 174 тисячі гривень.
Варто враховувати, що йдеться не про середню ціну всіх квартир у містах, а про розрахунковий початковий внесок для придбання найдешевшого житла на первинному ринку. Тому фактичні витрати можуть відрізнятися залежно від конкретної новобудови, площі та умов кредитування.
Чому різниця між містами настільки суттєва
Понад п'ятикратний розрив між Львовом і Запоріжжям свідчить про нерівномірну доступність первинного ринку нерухомості в Україні. Основна причина — відмінності у вартості житла, які безпосередньо впливають на суму початкового внеску.
Західні обласні центри та столиця демонструють вищий поріг входу. Це означає, що навіть за однакових умов державної іпотеки мешканцям цих міст потрібно мати значно більші заощадження. Особливо відчутною проблема стає для молодих сімей і тих, хто не має можливості отримати фінансову допомогу від родичів.
Натомість у містах із нижчою вартістю новобудов початковий внесок може бути доступнішим. Проте менша сума для старту не обов'язково означає вигіднішу купівлю: під час вибору квартири також потрібно оцінювати розташування об'єкта, інфраструктуру, темпи будівництва та перспективи розвитку району.
На фінансову доступність впливають і встановлені програмою обмеження. Наприклад, оновлені граничні показники вартості квадратного метра для єОселі у Києві становлять 65 200 гривень. Водночас допускається перевищення цього ліміту на 10%, якщо покупець самостійно покриває різницю.
Скільки грошей потрібно мати перед купівлею квартири
Плануючи скористатися єОселею, варто заздалегідь розрахувати повний бюджет угоди. До нього мають входити й можливі доплати через перевищення нормативів програми.
Крім того, майбутнім власникам варто залишити окремий резерв на ремонт, меблі, побутову техніку та облаштування житла. Ці витрати не покриваються іпотекою автоматично, проте можуть стати суттєвим фінансовим навантаженням одразу після придбання квартири.
Отже, державна програма «єОселя» дозволяє розподілити вартість житла на тривалий період, однак не скасовує необхідності мати значний стартовий капітал. Причому його розмір залежить від умов кредитування й від міста, вартості обраної нерухомості та супутніх платежів.
