Практичний гід для підприємців: як грамотно оформити договір оренди комерційної нерухомості з урахуванням реалій бізнесу та законодавства
Укладання договору оренди комерційної нерухомості – це не формальність, а важливий етап, який визначає умови співпраці, захищає сторони від можливих ризиків та допомагає уникнути конфліктів у майбутньому.
На що потрібно звертати увагу при укладанні такого договору? Які ключові аспекти і ризики варто оцінити? Про це все розповів Віктор Пасічник – експерт з комерційної та інвестиційної нерухомості в холдингу компаній “Ritm.Group”, сертифікований рієлтор та дійсний член Американської національної асоціації фахівців з нерухомості (NAR), бізнес-тренер, спікер курсу “Молодий рієлтор” від АФНУ й методист з навчання в холдингу компаній “Ritm.Group”.
Індивідуальність кожного договору – основа оренди комерційної нерухомості
Комерційна оренда не піддається стандартизації. Кожен договір унікальний і відображає конкретні домовленості між сторонами.
Віктор зазначає, що це повʼязано із:
різними форматами бізнесу (кавʼярня, шоурум, офіс, склад тощо);
масштабами діяльності (малий, середній або великий бізнеси);
запитами щодо умов користування приміщенням.
Навіть у випадках, коли здається кілька подібних приміщень одному орендарю, зміни можливі: різні дати заїзду, специфіка ремонту, канікули, оплата комунальних послуг тощо.
“На відміну від житлової оренди, тут немає універсальних стандартів – кожна угода унікальна і має свої індивідуальні аспекти. Ми неодноразово пробували стандартизувати договори оренди, але завжди ці спроби були марними. Це зумовлено різними бізнес-потребами, специфікою приміщення та домовленостями між сторонами”, – Віктор Пасічник
Структура договору оренди: ключові та обовʼязкові елементи
Експерт розповідає, що кожний договір, який є грамотно складений, має містити:
шапку договору: номер, місто, дата укладання;
юридичні та банківські реквізити орендодавця й орендаря;
предмет договору: опис обʼєкта оренди (адреса, площа, стан приміщення);
термін дії договору;
розмір і порядок оплати: умови щодо суми, валютної привʼязаності тощо;
канікули та ремонтні умови;
угода про обробку персональних даних.
Терміни договору: гнучкість, але з юридичними обмеженнями
Договори можуть укладатися як на кілька місяців (що буває вкрай рідко), так і на 1, 3, 5, 10 років, розповідає Віктор Пасічник. Найпопулярнішим варіантом серед підприємців є договір на термін до 2-х років.
При укладанні договорів оренди є певна особливість: договори строком менше ніж 3 роки (до 1093 днів) не потребують нотаріального посвідчення, тоді як договори, які укладаються на 3 і більше років – обовʼязково посвідчуються нотаріусом. Це надає договору додаткової сили, але ускладнює внесення змін. Наприклад, зміна власника приміщення, зміна власника бізнесу, зміна прізвища особи тощо.
Узгодження вартості оренди та валютної привʼязки
Умови оплати – одна з важливих тем як для орендаря, так і для орендодавця. Віктор зазначає, що поширеною практикою є, коли:
орендодавці прагнуть привʼязки до долара (з огляду інфляції);
орендарі наполягають на фіксації ціни в гривні.
Відповідно до цього, зазвичай під час укладання договору знаходять компроміс – фіксована ставка з переглядом раз на певний період або обмеження коливання курсу в межах певного коридору. Експерт зазначає, що такі нюанси слід письмово зафіксувати, щоб уникнути можливих суперечок у майбутньому.
Ремонтні робота та канікули: хто, що і коли виконує
Ремонтні робота та канікули також є одним із важливих пунктів у договорі, про що варто обговорити. Він завжди узгоджується індивідуально до вимог та умов орендаря та орендодавця, наголошує Віктор.
Канікули на заїзд передбачаються, якщо приміщення вже готове, але потрібен час на завезення меблів, обладнання, налаштування роботи тощо. Середній термін такого періоду – 2 тижні, проте в умовах воєнного часу він часто продовжується до місяця.
Ремонтні канікули: орендар самостійно проводить ремонт під власні потреби. Термін визначається індивідуально.
У період канікул на заїзд чи ремонтних канікул оплата зазвичай не здійснюється. Проте, Віктор розповідає, що були у нього випадки таких орендодавців, які давали ключі й вимагали оплати вже з першого місяця оренди. Такі кейси відбувались у тих приміщеннях, які розташовані у топових локаціях, із великою прохідністю, панорамними вікнами тощо, адже попит на них є високий.
Юридичний аналіз і роль юриста в безпеці угоди
Одна з найголовніших порад експерта – залучати юриста до укладання договору. Це дозволяє уникнути:
підписання несправедливих або небезпечних умов;
неправильної формалізації обовʼязків і прав;
підводних каменів у формулюваннях тощо.
Навіть великі компанії з великим досвідом роботи мають свої окремі юридичні відділи, які аналізують кожні договори, зазначає Віктор. У тих випадках, коли договір підписаний без перевірки – це призводить до фінансових або юридичних втрат.
Податкові нюанси для обох сторін
Експерт розповідає, що система оподаткування залежить від статусу сторін:
ФОП 2 групи: не може здавати в оренду юридичним особам;
ФОП 3 групи: оптимальний варіант, тут ставка 5% + військовий збір;
ТОВ: може працювати зі спрощеною або загальною системою, з ПДВ чи без.
Перевірка юридичної чистоти приміщення
Віктор розповідає, що перевірити юридичну чистоту нерухомості можна у:
Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
Єдиному державному реєстрі боржників;
Реєстрі арештованих активів;
Єдиному державному реєстрі судових рішень тощо.
Потенційні ризики при укладанні договору
Серед основних та найпоширеніших ризиків для орендаря є:
передчасне виселення;
продаж приміщення новому власнику без врахування інтересів орендаря;
відсутність механізму продовження договору для сумлінного орендаря.
Якщо ж одна сторона порушила умови договору, варто:
1 етап – здійснити перемовини;
2 етап – переговорити з юристами;
3 етап – судовий процес.
Експерт зазначає, що у 90% випадків конфлікти вирішуються на етапі перемовин, якщо обидві сторони діють добросовісно.
Отже, щоб безпечно підписати договір оренди комерційного приміщення варто аналізувати всі вищеперелічені аспекти та залучити кваліфікованого юриста. Жодна типова форма не замінить індивідуального підходу. Варто чітко обговорити всі умови, зафіксувати їх письмово та юридично грамотно.
