Гроші у квадратних метрах: як інвестору не прогадати з житлом?
Вкладення у житлову нерухомість — це один із найпопулярніших способів зберегти капітал і спробувати його примножити. Але перед тим як інвестувати, варто чітко визначити стратегію: на якому ринку купувати — новобудова чи вже готове житло, із якою метою — для здачі в оренду чи подальшого перепродажу.
Первинний чи вторинний ринок?
Житло від забудовника приваблює сучасними стандартами зведення, новими комунікаціями, наявністю паркінгів, закритою територією та сучасною інфраструктурою. Такі будинки зазвичай зводять у комплексах, де передбачено все — від дитячих майданчиків до кав’ярень і спортзалів.
Однак не все так просто — придбати квартиру на етапі котловану є певною мірою ризиковано. Адже бувало багато випадків, коли забудовник не добудував комплекс та люди залишились без квартири й без грошей. Експерти з нерухомості радять входити в проєкт, коли вже побудований цілий ЖК або ж перші два поверхи.
Виходити з проєкту ж радять ще до завершення будівництва, перед введенням в експлуатацію, наприклад, коли йдуть оздоблювальні роботи, щоб уникнути додаткових податків на продаж.
Вторинне житло зазвичай є дешевшим. Його вартість залежить від району, року забудови, стану квартири та будинку. Однак часто не менш енергоефективні будівлі, без ліфтів, паркінгів та сучасного облаштування. Експерти зазначають, що згідно зі статистикою, вкладення в таку нерухомість можуть швидше окупитися, якщо ж знайти вигідний об’єкт.
Як обрати забудовника?
Ключ до успішної інвестиції в новобудову — ретельна перевірка компанії-забудовника. Серед речей, які варто врахувати:
документи на земельну ділянку та її призначення;
наявність дозволів на будівництво;
репутація та історія реалізованих проєктів;
частота затримок зі здачею об’єктів;
клас будівлі та її локація;
наявність інфраструктури поряд: школи, ТРЦ, громадський транспорт тощо.
Мета інвестування: здавати чи перепродати?
Інвестори зазвичай обирають між двома шляхами: здавати квартиру в оренду або вигідно продати через рік-два після купівлі.
Оренда забезпечує стабільний, хоча й невисокий дохід — у межах 8-10% річних. Проте є нюанси, адже потрібно облаштовувати житло, зробити ремонт, придбати техніку та меблі, а також постійно підтримувати квартиру у належному стані. До того ж існують періоди, коли квартира може стояти порожньою.
Перепродаж дозволяє швидше отримати прибуток, але лише за умови вдалого входу: експерти з нерухомості рекомендують купити на ранньому етапі за мінімальною ціною, а продати ближче до завершення будівництва. Важливо враховувати ринкову кон'юнктуру: якщо попит знижується — навіть гарне житло може “зависнути” без покупця.
Фінансова сторона питання
Згідно зі статистикою ЛУН, вартість квартири при купівлі на первинному ринку варіюється від 35 400 гривень за квадратний метр до 54 300 гривень за квадратний метр. Ціна квадратного метра залежить від локації, забудовника, передбаченої інфраструктури тощо.
Вартість купівлі квартири на вторинному ринку:
1-кімнатні квартири від 38 000 доларів (Івано-Франківськ) до 64 000 доларів (Київ);
2-кімнатні квартири від 55 000 доларів (Івано-Франківськ) до 100 000 доларів (Київ);
3-кімнатні квартири від 70 000 доларів (Івано-Франківськ) до 150 000 доларів (Київ).
Також деякі інвестори розглядають можливість використання кредитів під 5-7%. У цьому випадку орендна плата може частково або повністю покривати щомісячні платежі за кредитом. При вдалому перепродажі потенційний дохід становить приблизно 10-15% річних у валюті. Це суттєво вигідніше, ніж валютний депозит, який приносить лише 1-1,5% на рік. Проте прибутковість завжди йде поруч із ризиком.
Можливі ризики
Жодна інвестиція не обходиться без загроз. У випадку з нерухомістю це можуть бути:
погіршення економічної ситуації — ціни на житло можуть впасти;
низький попит на оренду — особливо в новобудовах на околицях;
зриви в будівництві — зокрема через форс-мажори або банкрутство забудовника;
юридичні ризики — наприклад, проблеми з оформленням права власності;
непередбачувані витрати — ремонт після орендарів, комунальні платежі тощо.
Отже, інвестиція в житло — це про грамотку стратегію. Вибір між первинним і вторинним ринком, а також між орендою та перепродажем має ґрунтуватися на вашій фінансовій цілі, готовності ризикувати та бажанні брати активну участь у процесі.
Новобудова — це про перспективу, вторинка — про економію. Пасивний дохід — це про стабільність, а перепродаж — про швидкий прибуток, але з більшою відповідальністю.
