На оренду будинків під Львовом стоїть черга: скільки заробляє інвестор
Заміська нерухомість навколо Львова поступово перестає бути просто альтернативою квартирі. Попит на будинки зростає, а разом із ним змінюється і саме уявлення про життя за містом: для одних це можливість створити комфортний простір для сім’ї, для інших — інвестиційний актив із доходом від оренди.
Щомісяця в передмісті Львова фіксують близько 5 тисяч пошукових запитів на оренду будинків, тоді як кількість доступних пропозицій не досягає навіть тисячі. Такий дисбаланс між попитом і пропозицією формує окремий сегмент ринку, де якісні будинки фактично не простоюють без орендарів.
У новому випуску на YouTube-каналі RITM Олесь Піщак, засновник мережі котеджних містечок від Буде Дім під Львовом, розповідає про заміські будиночки у цифрах: скільки коштує оренда, який відсоток отримує інвестор та що очікувати з плановим ростом цін.
Попит на будинки значно перевищує пропозицію
Ринок заміської нерухомості біля Львова сьогодні перебуває лише на етапі формування. Потенціал цього сегмента значно більший за нинішню кількість об’єктів, зазначає Олесь Піщак.
На сьогодні приблизно 10–12% охочих у Львові розглядають переїзд за місто, тоді як у Києві цей показник оцінюється приблизно в третину, а на європейських ринках — у 40–50%. Саме тому заміське житло розглядають як тренд, який може продовжувати розвиватися.
Причини такого інтересу досить практичні. Для сімей важливими стають тиша, приватний простір, можливість проводити більше часу на природі, наявність власної території, паркування, автономні комунікації та інфраструктура самого містечка.
При цьому мова вже не обов’язково йде про класичний приватний будинок далеко за містом. Сучасне котеджне містечко намагається поєднати переваги приватного житла з частиною переваг міської інфраструктури.
Скільки можна отримувати від оренди будинку
Одна з головних причин уваги інвесторів до цього сегмента — орендна модель.
Олесь Піщак розповідає, що у проєктах від Буде Дім інвестор отримує 8–9% річних від оренди для будинків у відповідному сегменті. Окремі об’єкти, за словами спікера, можуть приносити близько 10% річних, якщо інвестор зайшов у проєкт на ранній стадії та придбав об’єкт за нижчою стартовою ціною.
Для порівняння, квартири у спальних районах Львова можуть приносити близько 4–6% річних від оренди. Однією з причин є значно більша кількість квартир на ринку, тобто відсутність такого дефіциту пропозиції, який спостерігається з заміськими будинками.
Саме дефіцит якісного житла за містом створює умови, за яких оренда будинку є цікавою як джерело регулярного доходу, й як довгострокова інвестиційна модель.
$100 тисяч інвестицій — і потенціал зростання вартості
Олесь Піщак розповідає про кейс, коли інвестор зайшов в інвестицію на ранній стадії будівництва. Будинок площею 125 м² придбали на старті за $100 тисяч. За два роки його вартість зросла на $37 тисяч — до $137 тисяч, тобто на 37%.
У договорі передбачається планове підвищення вартості об’єкта, а інвестор має можливість вийти з проєкту раніше, якщо на будинок знаходиться кінцевий покупець або орендар.
При цьому інвестор виступає співінвестором проєкту, а фінальний дохід залежить від реалізації об’єкта. Тому 37% — це потенційне зростання вартості в межах запропонованої моделі, а не гарантована дохідність.
Чому заміська нерухомість конкурує з рекреаційними об’єктами
Головна відмінність, яку виділяє спікер, — сезонність. Житловий будинок орієнтований на довгострокову оренду, тоді як рекреаційні об’єкти значно більше залежать від туристичного потоку, сезону, концепції та завантаження.
Для житлового будинку попит формується передусім місцевим ринком — людьми, які хочуть жити неподалік Львова. Тому його дохідність може бути менш залежною від туристичного сезону. Водночас рекреаційний об’єкт за вдалого поєднання локації, концепції та управління може мати вищий потенціал доходу. Обидві моделі мають право на існування й можуть підходити різним інвесторам залежно від їхніх цілей та горизонту інвестування.
Що отримує людина, яка переїжджає за місто
Економіка — лише одна частина історії. Не менш важливим фактором залишається якість життя, зазначає Олесь Піщак.
Мешканці одного з котеджних містечок розповідають, що обрали будинок через тишу, свіже повітря, більший приватний простір і близькість до природи. Серед переваг вони також називають басейн, дитячий майданчик, озеро, можливість проводити час на власній терасі, готувати барбекю та просто відпочивати вдома.
При цьому переїзд за місто не обов’язково означає відмову від звичного міського ритму. Важливою залишається близькість до Львова. Один із мешканців зазначає, що дорога до необхідної міської інфраструктури займає лише кілька хвилин.
Ще один фактор — автономність. Мешканці розповідають, що навіть під час проблем із електропостачанням у будинку воно залишалося доступним завдяки передбаченим системам резервування.
Оренда будинку — близько $1000 на місяць
Показовим є і рівень орендних ставок. Мешканці одного з будинків розповідають, що сьогодні орендують його за $1000 на місяць. При цьому вони вже розглядають можливість купівлі, але не стільки через фінансову вигоду, скільки через бажання облаштувати власний простір на довгострокову перспективу.
Важливо й те, що життя за містом не обов’язково означає захмарні витрати на утримання. За словами мешканців, у теплий період усі витрати на комунальні послуги та обслуговування становлять близько $100 на місяць, а взимку — близько $250, залежно від споживання.
Яким має бути сучасний будинок
Заміські будиночки від Буде Дім створені як готовий простір для комфортного життя та довгострокової оренди.
Типовий будинок площею 99 м² має кухню-вітальню, три спальні, два санвузли, технічне приміщення та терасу. Будинок повністю укомплектований необхідною побутовою технікою, пральною та сушильною машинами.
Продумана й автономність: у кожному будинку передбачені інвертор і батарея, які забезпечують роботу основних систем під час відключень електроенергії. У вітальні встановлений справжній дров’яний камін, а тепло від нього додатково розводиться до кімнат другого поверху.
Такий формат дозволяє одразу заселятися в будинок або використовувати його як готовий об’єкт для довгострокової оренди.
Якість будівництва починається не з фасаду
Ще один важливий аспект — технологія будівництва. Передусім йдеться про геологію ділянки, правильний розрахунок фундаменту, роботу конструктора та дотримання будівельних норм. За словами девелопера, саме фундамент є однією з найскладніших для виправлення частин будинку, якщо на етапі будівництва були допущені помилки.
У проєктах використовують газоблок із утепленням, а внутрішні перегородки залишають цегляними. Такий підхід, за словами Олеся Піщакаї, поєднує сучасну технологію з більш звичними для українського покупця матеріалами.
Сокільники та новий формат котеджного містечка
Галицька резиденція у Сокільниках — один із проєктів від Буде дім, який вирізняється локацією та форматом окремостоячих будинків. Поруч — Львів і торговий центр Victoria Gardens, а самі будинки мають продумані планування та підвищений рівень комплектації.
У проєкті передбачено 41 будинок. Частину з них уже продали ще на етапі передпродажу. Стартова ціна становила $150 за м², тоді як у сусідніх проєктах вартість була суттєво вищою.
Для інвестора важливим фактором залишається і розвиток самої території. Нова інфраструктура, благоустрій та формування повноцінного ком’юніті можуть підвищувати привабливість будинків для оренди та впливати на їхню вартість у майбутньому.
Чому заміський формат може стати окремим сегментом ринку
Сьогодні заміська нерухомість біля Львова перебуває на перетині одразу кількох тенденцій. З одного боку, є реальний попит на оренду, який значно перевищує кількість доступних будинків. З іншого — змінюється саме ставлення людей до заміського життя. Будинок дедалі частіше сприймається як окремий формат комфортного житла.
Для сімей це можливість отримати більше простору, тишу, природу та приватність. Для орендарів — альтернативу квартирі. Для інвесторів — актив, який може поєднувати орендний дохід і потенційне зростання вартості.
Ринок поки що далекий від насичення. Якщо попит на заміське житло продовжить зростати, питання буде вже не в тому скільки якісної пропозиції зможе сформувати цей ринок у найближчі роки.
