CENTRAL PARK — місто в місті. Квартира від $40 000 у ЖК з McDonald’s: Марк Марченко про Ужгород
Ще кілька років тому Ужгород залишався для багатьох українців компактним обласним центром на заході країни. Сьогодні місто переживає зовсім інший етап розвитку. Війна змінила географію бізнесу, спричинила масштабну релокацію підприємств і населення та суттєво підвищила попит на житло, комерційну нерухомість і сучасну міську інфраструктуру.
Що стоїть за цим зростанням, хто сьогодні купує нерухомість в Ужгороді, яким може бути ринок після завершення війни та чому великі комплексні проєкти можуть стати новим етапом розвитку міста — розбираємо детальніше разом з Марком Марченком, засновником компанії Sensar.
“Населення міста зі 113 тисяч зросло майже до 250 тисяч людей, на цьому тлі Ужгорож поступово перетворюється на один із найцікавіших регіональних ринків для девелопменту та інвестицій”, — Марк Марченко
Від «невідкритої книги» до перспективного ринку
Одна з головних змін, яку пережив Ужгород, — стрімке збільшення кількості людей, які живуть, працюють і ведуть бізнес у місті. Для девелопера це означає появу нової інфраструктури: місту потрібна значно більша кількість житла, сервісів, закладів, робочих просторів, шкіл, садочків, спортивних об'єктів тощо.
Саме цей потенціал, за словами Марка Марченка, став однією з причин виходу компанії із Запоріжжя на ринок Ужгорода. Девелопер пояснює, що компанія намагалася працювати з регіонами, які могли стати наступними точками зростання, ще до того, як вони ставали очевидними для всього ринку.
У випадку Ужгорода додатковим фактором стала географія. Місто розташоване поруч із кордонами ЄС, а до Будапешта, Відня та Братислави можна дістатися за кілька годин. У контексті майбутньої європейської інтеграції України таке розташування може створювати додаткові можливості для бізнесу, логістики та міжнародних зв'язків.
Релокація стала одним із головних драйверів ринку
Війна сформувала для Закарпаття унікальну економічну ситуацію. Регіон став одним із ключових напрямків релокації людей та бізнесу з центральних, південних і східних областей України.
За оцінкою Марка Марченка, в Ужгороді сьогодні присутні тисячі релокованих підприємств, а фізично працюють сотні компаній, які перевезли сюди бізнес або виробництво. За цей період у регіоні також почали розвиватися технопарки.
Релокація — це не просто про тимчасовий приїзд людей. Компанія, яка переносить виробництво, офіс або інший бізнес, інвестує в приміщення, обладнання, персонал і локальну інфраструктуру. Працівники, своєю чергою, орендують або купують житло, влаштовують дітей у садочки та школи, користуються місцевими сервісами. Так формується нова міська економіка.
Саме тому питання, чи повернуться всі релоковані мешканці після завершення війни, не має однозначної відповіді. За словами девелопера, частина людей уже встигла інтегруватися в життя міста: діти пішли до місцевих закладів освіти, люди знайшли роботу, придбали житло або відкрили власний бізнес.
Особливо важливим є фактор підприємств. Компанії, які витратили значні кошти на перенесення виробництва, навряд чи автоматично повернуться на попередні локації після завершення війни. Тому релокація може мати для Ужгорода значно довший ефект, ніж просто приріст населення на час воєнних дій.
Головна проблема — інфраструктура не встигає за населенням
Швидке збільшення кількості мешканців автоматично створює навантаження на міську інфраструктуру. Якщо раніше місту було достатньо певної кількості ресторанів, готелів, торгових об'єктів, шкіл та інших сервісів, то зі зростанням населення виникає потреба в їх масштабуванні.
Особливо це помітно для людей, які переїхали до Ужгорода з Києва, Харкова, Дніпра, Львова та інших великих міст. Вони звикли до певного рівня міських сервісів і очікують побачити його на новому місці проживання, розповідає девелопер.
Саме тому наступний етап розвитку нерухомості — це вже не про будівництво квартир. Ринок поступово рухається до комплексних проєктів, у яких житло поєднується з комерцією, освітою, спортом, харчуванням, відпочинком і сервісами.
Central Park як приклад нового формату девелопменту
Одним із таких проєктів має стати Central Park в Ужгороді. Загальна площа забудови проєкту становить близько 210 тисяч м². Перша черга — близько 45 тисяч м². На території передбачене не лише житло, а й значний набір інфраструктури.
Серед заявлених об'єктів:
McDonald's;
спортивний клуб площею близько 3 000 м²;
три басейни;
торговий центр із Сільпо;
школа та садочок загальною площею близько 7 000 м²;
готель;
підземний паркінг;
комерційні приміщення тощо.
У перспективі також розглядається поява медичного закладу з повноцінною лікарняною інфраструктурою та коворкінгу.
“Концепція полягає в тому, щоб мешканець отримував більшість необхідних сервісів без постійної потреби залишати територію комплексу”, — Марк Марченко
Саме це і є принциповою відмінністю між традиційним житловим комплексом та форматом «місто в місті».
Ще одна важлива тенденція — зміна самого підходу до проєктування житла. У Central Park, за словами девелопера, орієнтувалися на малоповерхову забудову, стелю висотою 3 метри та індивідуальне газове опалення. Окремий акцент зроблено на підземному паркінгу — близько 2 тисяч паркомісць на 3 тисячі квартир.
Хто сьогодні купує житло в Ужгороді
Портрет покупця на ринку також змінився. За даними, наведеними девелопером, близько 60% покупців у проєктах компанії в Ужгороді — місцеві мешканці Закарпаття, а близько 40% припадає на Київ та східні регіони України. При цьому покупці мають різні цілі.
Умовно їх можна розділити на чотири основні групи:
1. Покупці для власного проживання. Це люди та сім'ї, які хочуть жити в Ужгороді й шукають сучасне житло з повноцінною інфраструктурою. Саме ця категорія, за словами девелопера, виявилася більшою, ніж очікували на початку проєктування.
2. Інвестори під оренду. Частина покупців розглядає квартиру як актив, який можна здавати в довгострокову або іншу оренду.
3. Родини, які купують житло для дітей. Окрема категорія — мешканці невеликих містечок, які хочуть забезпечити дітям житло під час навчання в обласному центрі.
4. Заробітчани. Ще одна група — представники великої закарпатської діаспори, які працюють у країнах Європи та інвестують кошти в нерухомість на батьківщині.
Отже, сьогодні Ужгород — це місце, де залишаються підприємства, створюються робочі місця, розвиваються нові бізнеси та формується попит на якісніше міське середовище. Це ринок, який ще не досяг свого максимуму — і саме в цьому полягає його головна інвестиційна цікавість.
