Standard One та формат Build-to-Rent: як працює сучасна модель прибуткових будинків
За останнє десятиліття ринок житлової нерухомості у світі пережив суттєву трансформацію. Орендне житло перестало бути лише побічним продуктом класичного девелопменту і поступово сформувалося як окремий сегмент ринку. У центрі цієї моделі — формат Build-to-Rent, коли будинок проєктується та будується одразу під довгострокову оренду, з урахуванням операційного управління, сервісу для орендарів і стабільної дохідності для інвесторів. В Україні одним із перших девелоперів, який системно почав працювати за цією концепцією, стала компанія Standard One із Києва.
Про це розповіла Надія Рибакова, комерційна директорка Standard One, під час інтервʼю з провідною фахівчинею з дохідної нерухомості холдингу компаній RITM.group — Катериною Шевченко на YouTube-каналі RITM.
Компанія позиціонує себе як девелопера повного циклу: від ідеї та проєктування до подальшого управління об’єктами. Саме ця інтеграція дозволила створити функціональну бізнес-модель дохідної нерухомості, де інвестиція у квадратні метри перетворюється на стабільний пасивний дохід.
Від ідеї до ринкового сегмента
Надія Рибакова розповідає, компанія Standard One почала працювати з форматом прибуткових будинків у 2016 році — у період, коли цей підхід для українського ринку фактично був новим. Першим масштабним проєктом став S1 ВДНГ у Києві. Саме цей комплекс був тестом концепції: будинок, орієнтований не на індивідуальних власників житла, а на інвесторів і орендарів.
Результати підтвердили життєздатність моделі. Сьогодні заповнюваність комплексу становить близько 98%, що для орендного житла є дуже високим показником. Щобільше, попит на проживання перевищує кількість доступних квартир. Це свідчить про стабільність запиту на якісний орендний продукт у столиці.
Водночас експертка підкреслює: кожен наступний об’єкт розглядається як покращена версія попереднього. Саме тому нові комплекси Standard One створюються з урахуванням досвіду попередніх проєктів і актуальних світових тенденцій.
Світовий контекст: зростання сегмента Build-to-Rent
Зростання сегмента прибуткової нерухомості — це глобальний процес. За даними міжнародних аналітиків, про які розповіла Надія, станом на 2025 рік у сегмент Build-to-Rent було інвестовано понад $58 млрд, що у 6 разів більше, ніж у 2020 році. Жоден інший сегмент житлового ринку не демонструє подібних темпів розвитку.
Причини такого зростання пов’язані з фундаментальними змінами на ринку житла. Наприклад, після фінансової кризи 2008 року у США придбати власне житло стало складніше, що спричинило різке зростання попиту на оренду. У результаті орендне житло стало одним із найпоширеніших форматів проживання, а деякі аналітики навіть прогнозують, що США можуть поступово перетворитися з «нації власників» на «націю орендарів».
Подібна ситуація спостерігається і в Європі. В Австрії понад 40% населення орендує житло, а у Відні цей показник перевищує 75%. У Польщі сегмент Build-to-Rent також демонструє стрімкий розвиток. Станом на 2025 рік у країні вже введено в експлуатацію понад 30 тисяч квартир цього формату, а ще понад 36 тисяч плануються до будівництва.
Чим відрізняється модель Standard One від класичного девелопменту
Класичний девелопер зазвичай виконує обмежений цикл роботи: будує житловий комплекс, вводить його в експлуатацію і продає квартири. Після цього взаємодія з інвесторами фактично завершується.
Модель Standard One суттєво відрізняється, розповідає Надія Рибакова. Будівництво тут розглядається лише як перший етап створення бізнес-активу. Після введення будинку в експлуатацію починається ключова частина — операційне управління.
Саме тому у структурі компанії працює окрема компанія з управління дохідною нерухомістю — S1 Property, яка відповідає за:
пошук орендарів;
заселення та виселення;
збір орендних платежів;
технічне обслуговування квартир;
дрібні ремонти;
підтримання стану будинку тощо.
Фактично інвестор отримує частину керованого орендного бізнесу.
Інвестор без операційних клопотів
Однією з ключових переваг формату прибуткових будинків є зняття операційного навантаження з інвестора, зазначає експертка. У традиційній моделі власник квартири самостійно розвʼязує всі питання — від пошуку орендарів до ремонту техніки чи конфліктів із сусідами.
У випадку прибуткового будинку ці процеси централізовані. Управлінська компанія бере на себе повний цикл обслуговування. Завдяки цьому інвестор фактично отримує пасивний дохід без необхідності займатися щоденною операційною роботою.
Для орендарів така модель також вигідна: вони отримують сервіс, який наближається до готельного рівня. Можливість викликати сантехніка чи електрика, замовити прибирання або інші послуги створює комфортне середовище проживання.
Формати дохідної нерухомості: квартира, апартаменти, готель
У структурі дохідної орендної нерухомості існує кілька форматів, які відрізняються рівнем ризику та потенційною дохідністю.
Надія розповідає, найбільш стабільним вважається формат квартир у прибуткових будинках, орієнтований на довгострокову оренду. Він забезпечує стабільний кешфлоу, хоча і не передбачає надвисоких прибутків.
Апартаменти зазвичай працюють у форматі середньострокової або короткострокової оренди. Такі комплекси мають більш розвинену інфраструктуру, що може підвищувати дохідність.
Найвищий потенційний прибуток традиційно пов’язаний із апарт-готельним сегментом, але водночас цей формат має і найвищі ризики, адже сильно залежить від сезонності, заповнюваності та бренду оператора.
У портфелі Standard One присутні всі ці формати. Наприклад, комплекс S1 Obolon передбачає формат квартир, тоді як S1 Позняки реалізується як апартаментний проєкт із розвиненою інфраструктурою, близькою до чотиризіркового готелю. Окремо компанія розвиває і готельний напрямок — комплекс S1 Terminal.
Поточні та майбутні проєкти
На сьогодні девелопер формує портфель з кількох проєктів у Києві:
S1 ВДНГ — перший реалізований прибутковий будинок, що функціонує із 2019 року та має майже повну заповнюваність — 98%.
S1 Obolon — комплекс на завершальній стадії будівництва у сформованому районі з розвиненою інфраструктурою.
S1 Terminal — комплекс під управлінням міжнародного готельного оператора, зведений на 60%.
S1 Позняки — новий проєкт апартаментного формату на лівому березі столиці.
S1 Нивки — майбутній клубний будинок з обмеженою кількістю квартир.
Усі проєкти орієнтовані на бізнес-клас, але з компактними площами квартир. Такий підхід пов’язаний з економікою дохідної нерухомості: кожен квадратний метр має працювати максимально ефективно.
Фінансова модель для інвестора
Надія розповідає, дохідність інвестицій у проєктах Standard One формується з двох компонентів:
Орендна дохідність — регулярний грошовий потік від здачі квартир.
Капіталізація — зростання вартості нерухомості під час будівництва та після введення об’єкта в експлуатацію.
Середній орієнтир дохідності для інвесторів становить близько 10% річних. Водночас значну роль відіграє момент входу в проєкт: інвестори, які придбали квартири на ранніх етапах будівництва комплексу S1 ВДНГ, отримали близько 40% приросту вартості шляхом капіталізації за час реалізації проєкту.
Портрет інвестора у Standard One
Основна частина інвесторів Standard One — це українці, зокрема й ті, хто проживає за кордоном. Багато з них уже мають досвід інвестування в нерухомість або інші активи.
Характерною рисою сучасного інвестора стало зростання фінансової грамотності. Якщо кілька років тому ключовим питанням була лише потенційна дохідність, то сьогодні інвестори аналізують фінансові моделі, ризики, структуру управління та життєстійкість проєкту.
Ризики та перспективи Standard One
Девелоперська діяльність у воєнний час пов’язана з високими ризиками. У Standard One виділяють три основні групи, про які зазначає експертка:
ринкові ризики — макроекономічна ситуація, міграційні процеси, зміни попиту;
будівельні ризики — зростання вартості матеріалів, доступність робочої сили, регуляторні зміни;
операційні ризики — якість управління комплексом після введення в експлуатацію.
Саме останній фактор часто стає вирішальним для довгострокового успіху прибуткового будинку.
Попри складну ситуацію в країні, компанія не лише продовжує реалізацію проєктів, але й розширює портфель нових комплексів. Це свідчить про впевненість у потенціалі моделі Build-to-Rent для українського ринку.
Новий етап розвитку житлового ринку
Сегмент прибуткових будинків поступово формує нову екосистему інвестування в житлову нерухомість. Для інвестора це можливість отримувати пасивний дохід без операційних витрат часу. Для орендаря — комфортне житло з сервісом і стабільною інфраструктурою.
Компанія Standard One стала фактично трендсеттером серед девелоперів, системно впровадивши цю модель в Україні. Подальший розвиток таких проєктів може суттєво змінити структуру житлового ринку, наблизивши її до європейської моделі, де орендне житло є повноцінною і зрілою частиною міської економіки.
