Європейський ринок комерційної нерухомості: фокус на довіру, сервіс і точність рішень
Європейський ринок комерційної нерухомості — сьогодні це про управління досвідом людей, довіру інвесторів і здатність працювати з активами як із живими системами. Саме таку філософію демонструє Андрій Козін, керуючий партнер інвестиційного фонду Focus Estate Fund.
Як керувати активами на 188 млн євро? Чому фонд обирає ринки Польщі, Італії та Великої Британії, ігноруючи Україну? Чим зручний ритейл (convenience retail) відрізняється від класичних молів і чому за ним майбутнє? Про все це розповів Андрій Козін на YouTube-каналі RITM.
Focus Estate Fund: про стратегію та дії
Focus Estate Fund — інвестиційний фонд, який користується ключовим принципом свідомого обмеження. Фонд працює виключно з форматом convenience retail, тобто зручного ритейлу, де головна цінність — економія часу та доступність для споживача, розповідає Андрій Козін.
Це не класичні торговельні центри і не розважальні молли. Це простори, де людина швидко вирішує повсякденні задачі: покупки, послуги, побутові питання. Але водночас ці об’єкти трансформуються у соціальні хаби — місця, де комфортно перебувати.
Такий підхід виглядає простим, але за ним стоїть глибоке розуміння поведінки споживача: сучасна людина не хоче витрачати час, але хоче отримати якісний досвід.
Чому Європа: Польща, Італія, Велика Британія
Сьогодні фонд працює у трьох країнах — Польщі, Італії та Великій Британії. Вибір цих ринків не випадковий. Це зрілі юрисдикції з прогнозованими правилами гри, де ключовим активом є репутація і системність.
У портфелі фонду:
13 об’єктів;
понад 220 000 м² орендопридатної площі;
близько 350 000 м² загальної площі;
майже 25 млн відвідувачів щороку.
Для порівняння, це співставно з річним трафіком великих європейських транспортних хабів.
Чому Україна поки поза фокусом
Попри очевидний потенціал українського ринку, фонд свідомо не працює тут. Причина — не в економіці, а в інституціях, розповідає Андрій Козін.
Основна проблема — відсутність передбачуваності. Судові процеси можуть тривати роками, а будь-яка угода супроводжується ризиком блокування. У таких умовах навіть сильна експертиза не дає конкурентної переваги.
Європейський ринок, навпаки, будується на довгострокових контрактах, захисті прав інвестора і зрозумілих правилах. Наприклад, орендні угоди у Великій Британії можуть укладатися на десятки років, що забезпечує стабільність грошових потоків.
Convenience retail vs класичні молли
Окрема увага — зміні формату комерційної нерухомості. Класичні молли базуються на розвагах: кінотеатри, фудкорти, великі розважальні зони. Вони генерують трафік, але водночас потребують значних інвестицій і складного управління.
Convenience retail працює інакше. Тут немає надлишкових зон і складної інфраструктури. Це швидкий, функціональний простір, де кожен квадратний метр має практичну цінність.
Ще один формат — ритейл-парки. Вони взагалі позбавлені загальних зон: кожен орендар має окремий вхід, а логіка простору максимально спрощена. Це дозволяє знижувати витрати і робити бізнес більш ефективним.
Андрій Козін запевняє, що саме за такими форматами — майбутнє, адже вони відповідають головному тренду: швидкість і зручність.
Як фонд знаходить і трансформує активи
Стратегія Focus Estate Fund полягає у трансформації існуючих. Команда аналізує карту торговельних центрів, відстежує проблемні активи та заходить у моменти, коли власники змушені продавати. Це можуть бути об’єкти, які перебувають на балансі банків, недоотримують інвестицій від великих фондів, мають сильну архітектуру, але слабке управління.
Ключова ідея — купити хороший актив із поганим менеджментом і “повернути йому життя”. І далі починається найважливіше: усунення факторів, що дратують відвідувачів, оптимізація витрат і залучення актуальних орендарів, розповідає Андрій Козін.
Люксембург як фундамент довіри
Один із найцікавіших елементів структури фонду — використання люксембурзької юрисдикції. На початку бізнес був структурований через Кіпр, але це вимагало персональної довіри до засновника. Перехід у Люксембург кардинально змінив ситуацію.
Це одна з найсильніших фінансових юрисдикцій у світі з чітким регулюванням і захистом інвесторів. Тут довіра базується не на особистості, а на системі.
Для інвестора це означає:
прозорість структури;
захист прав;
зрозумілі правила гри.
Українці в Європі: питання часу
Попри те, що сьогодні українських компаній із великим успіхом у Європі небагато, Козін переконаний, що це тимчасове явище.
Зараз формується нове покоління підприємців, які отримують міжнародний досвід, адаптуються до нових ринків та вчаться працювати в системних юрисдикціях. І через 10 років, за його словами, з’являться сотні українських бізнесів із мільярдною капіталізацією.
Українська енергія, гнучкість і здатність працювати в складних умовах стають конкурентною перевагою на глобальному рівні.
Витоки: від фліпінгу квартир до інституційного інвестування
Шлях Андрія у нерухомості почався ще у 16 років із першої інвестиції в Дніпрі. Це була класична стратегія фліпінгу: купити найдешевшу квартиру, зробити ремонт і продати дорожче.
Ще раніше був досвід із перепродажем автомобілів, де вкладення у кілька сотень доларів дозволяли отримувати кратний прибуток.
Згодом з’явилися більш складні кейси:
трансформація комерційних площ у житлові (Обухів);
редевелопмент великих житлових об’єктів (Буча);
створення дохідного бізнесу на базі нерухомості.
Нерухомість як основа глобального капіталу
Андрій розповідає, що сьогодні нерухомість становить понад 60% усіх світових активів. І це не випадково. На довгому горизонті це один із небагатьох інструментів, де ризик нижчий за потенційну дохідність.
Але лише за однієї умови: якщо активом правильно управляють. Саме управління, а не володіння, стає ключовим фактором успіху.
