Як почати з нуля і створити прибутковий бізнес та чому Балі стало ідеальним місцем для інвестицій? Станіслав Луцкович, співзасновник BUDU Development, поділився своїм досвідом інвестування та будівництва на Балі та в Україні.
Як виникла ідея першого проєкту у девелопменті та як досягнути 90% завантаженості своїх котеджів без використання букінгових сервісів?
Станіслав розповідає, що ідея першого проєкту у сфері девелопменту виникла як сміливий виклик — створити щось унікальне в місцевості без розвиненої інфраструктури. Так з'явився проєкт “Black Bird” — три стильні котеджі, які розташовані в серці Карпат.
“Попри відсутність досвіду у готельній справі, вже минулого року ми досягли дивовижних результатів: 90% завантаження протягом сезону”, — Станіслав Луцкович
Команда впевнена, що головною та рушійною силою успіху став унікальний дизайн, який виділявся серед інших пропозицій у регіоні та розміщення. Люди їхали сюди, щоб перезавантажитись, насолодитись затишком і якістю, якої часто бракує в стандартних варіантах.
“Жодного залучення букінгових сервісів — лише потужна комунікація через Instagram, що дозволила ефективно знайти й залучити клієнтів. Цей проєкт довів, що попит на якісні концептуальні місця величезний і надихнув команду рухатися далі, працюючи над масштабнішим розвитком, так появився наступний проєкт — “Emshir”.
Чому ризикнули будувати котеджі саме у Верховині, а не у Буковелі?
На думку Станіслава, рішення будувати котеджі у Верховині, а не в популярному Буковелі, стало не ризиком, а стратегічною інвестицією. Адже початкове дослідження починалося саме з Буковеля, проте швидко стало зрозуміло, що цей регіон має суттєві обмеження. Щільна забудова не залишає можливості для створення унікальних панорамних краєвидів, а постійні проблеми з електропостачанням через перевантаження інфраструктури знижують комфорт і рентабельність бізнесу.
Верховина ж стала ідеальним рішенням. Чудова дорога, яка нагадує альпійську трасу. Вона відкриває доступ до мальовничих гірських схилів, що перевершують красою краєвиди Буковеля.
“Ми зрозуміли, чим далі від міської метушні, тим сильніше відчувається гармонія з природою, про що говорить досвід реалізації цього проєкту”, — Станіслав Луцкович
Саме тому, при виборі території для будівництва проєкту “Emshir”, команда зупинилась на ділянці зі схилом гори. Звідки відкривається неймовірна панорама, яка стала ключовою перевагою проєкту.
Як проходила розробка концепції котеджного містечка?
Девелопер зазначає, що концепція проєкту “Emshir” складалась поетапно, як пазл, де кожен елемент доповнював цілісну картину. Першим і основним фрагментом була ділянка, саме вона задавала напрямок усієї ідеї.
Унікальне розташування зі схилом, звідки з кожного кута відкриваються неймовірні панорами, визначило ключове рішення — будинки з максимальним склінням. Фасади повністю виконані зі скла: трикамерні склопакети та поєднання алюмінієвих та звичайних профілів забезпечують не лише естетику, а й теплоізоляцію.
Дизайн будинку також створений з бажанням показати щось незвичайне та нове. Після ретельного аналізу ринку було вирішено уникати шаблонних рішень. Так з’явився архітектурний стиль, що асоціюється з космічними кораблями, завдяки асиметричним формам і сміливим рішенням.
“Будинки гармонійно вписуються в ландшафт, повторюючи лінію схилу. Їхній чорний колір і панорамне скло на фоні зеленої природи створюють унікальний візуальний ефект, що вражає кожного відвідувала”, — Станіслав Луцкович
Чому саме 10 будиночків?
Станіслав розповідає, що кількість будинків у комплексі визначалася поступово, у процесі аналізу і планування. Спочатку передбачалося лише 6 котеджів, але після консультації з управлінською компанією стало зрозуміло, що цього недостатньо для ефективного управління та окупності проєкту.
Щоб зберегти комфорт і приватність для кожного гостя, будинки розмістили каскадно — так, щоб вони не перекривали один одному краєвид. Врешті оптимальним рішенням стало створення 10 котеджів із додатковою інфраструктурою.
Окремим ідеологічним центром комплексу стала піраміда, що ідеально вписалася в архітектурну концепцію. Ідея її створення народилася під враженням подорожей до Америки: гігантська піраміда на фестивалі Burning Man і готель-піраміда в Лас-Вегасі.
Це універсальна споруда площею 80 метрів квадратних. Простора для івентів, ретритів, йоги, конференцій і навіть форматів ресторанного обслуговування.
Інвестування в “Emshir”: доступні юніти та умови співпраці
На сьогодні у комплексі вже продано 3 юніти, ще 3 заброньовані, а 4 залишаються доступними для інвесторів. У продажу представлені всі типи котеджів: від компактного студіо вартістю $115 000 до найбільшого трикімнатного будинку з чаном на терасі за $209 000.
Однією з ключових умов для інвесторів є передача придбаних об’єктів під управління професійної компанії. Це дозволяє зберігати комплект у єдиній концепції та забезпечувати стабільний дохід.
Як додатковий бонус, кожен інвестор отримує додаткові 15 днів безкоштовного проживання на рік, а решту часу власник заробляє кошти на здачі котеджу у вигляді дивідендів.
Дохідність інвестицій в “Emshir”: стабільний прибуток та зростання капіталізації
Інвестиції в котеджі комплексу “Emshir” приносять стабільний операційний дохід на рівні 11-13% річних, залежно від типу обраного будинку, зазначає девелопер. Наприклад, при вкладенні $100 000 річний операційний прибуток складе близько $11 000. Окрім цього, завдяки зростанню вартості нерухомості капіталізація інвестицій досягає 20-24% річних.
“Модель розрахунку дохідності базується на середньому завантаженні, що враховує сезонні коливання та варіативність цін. Витрати на утримання об’єктів наразі становлять близько 35% від загального доходу заселення. Крім того, 5% від бронювань спрямовується до фонду амортизації, що покриває витрати на ремонт і підтримку котеджів у бездоганному стані”, — Станіслав Луцкович
Додатковим джерелом доходу є чан, який додає близько 2% річних до операційного прибутку.
Локація комплексу в близькій доступності до різноманітних розваг. Поруч доступні популярні туристичні активності: рафтинг, піші й кінні маршрути, квадроцикли, а також музеї верховинської магії тощо.
Наступний крок — Балі. Чому обрали саме цю місцевість?
Станіслав розповідає, що перед тим як розпочати проєкт на Балі, команда ретельно проаналізувала ринки різних країн, таких як Іспанія, Португалія, США. Попри те, що ці регіони є перспективними, вони виявилися надто складними з юридичного погляду: отримання дозволів на будівництво, необхідних ліцензій може затягнутися на роки через численні бюрократичні перепони.
Натомість ринок Балі запропонував більш прозорий і швидкий процес реалізації проєкту.
“На іноземному ринку ми почали з цього проєкту, він є першим у нашому досвіді. Відповідно, ми хотіли зробити його найкращим із найкращих, вкладали безліч сил та енергії на те, щоб це було щось унікальне та особливе”, — Станіслав Луцкович
Унікальність проєкту на Балі: гармонія автентики та сучасності
Концепція проєкту на Балі поєднує елементи традиційної місцевої архітектури з сучасним європейським стилем.
Девелопер розповідає, що район для будівництва обирали за тією самою логікою, що й у Верховині — максимально спокійне, віддалене місце, де можна насолоджуватися природою як один день, а і цілий рік.
Комплекс складається із двох віл із загальною площею 300 квадратних метрів. Розташований на півострові Букіт, далеко від шумної інфраструктури, але водночас усього за 15 хвилин від пляжу.
Проєкт охоплює понад 7 соток землі, оренда якої оформлена на 30 років із грантовим продовженням ще на 20 років. Вілли пропонують повний набір зручностей: 4 спальні, 4 санвузли, великий басейн, сауну, залу для занять йогою, паркування та продуману інфраструктуру для комфортного життя чи відпочинку.
(Фото: Latifundist.com)
