Тільки факти: в яких районах Дубая ще можна заробити понад 8% річних
Інвестиції в нерухомість Дубая вже давно сприймаються як перспективний і гучний тренд, але за блиском хмарочосів та обіцянками девелоперів ховається чимало підводних каменів.
Які локації все ще здатні приносити 8%+ річних? Як не втратити гроші у гонитві за прибутком і не купити квадратні метри в “районі-примарі” розповів у інтервʼю, на ютуб-каналі Олександра Лахтіонова, Олександр Логачов — засновник міжнародного агентства нерухомості “ProPart Dubai”, досвідчений інвестор та експерт з ринку нерухомості в Дубаї.
“До 80% проєктів у місті не виправдовують очікувань. Чому так? Все вирішує локація, девелопер і тип проєкту. Адже неякісні житлові комплекси часто маскуються під інвестпродукти, які насправді є “безсмаковими мурашниками”, що важко здавати та ще важче перепродати”, — Олександр Логачов
Огляд районів: Dubailand, Creek Harbor, Sport City, JVC, Damac Hiils, Business Bay
Dubailand: перспективна локація з потенціалом для оренди, але не для довгострокової капіталізації
Dubailand — це гігантський урбаністичний проєкт, який за масштабами перевищує півтора Києва. Площа забудови охоплює десятки тисяч гектарів, і з висоти район нагадує метелика — з чіткою структурою та добре продуманим зонуванням. Це не типовий житловий масив від одного девелопера: тут працює багато компаній, які реалізують свої проєкти на різних умовах, що створює велику різноманітність як за архітектурою, так і за якістю.
“Спочатку будуються дороги та інженерна інфраструктура, потім створюються зелені зони, громадські простори та парки, і лише після цього девелоперам розподіляють земельні ділянки під забудову, — Олександр Логачов
Початковий вхід у Dubailand — від 180 000 доларів, а гнучкі умови оплати роблять цей район привабливим для інвесторів із різними бюджетами, зазначає експерт. Доступні моделі з розтермінуванням як до моменту здачі об’єкта, так і на 5–6 років після отримання ключів. У деяких випадках девелопери також пропонують знижки при оплаті частинами.
Проте варто розуміти, що Dubailand — це не про стрімку капіталізацію. За словами Олександра Логачова, середній річний приріст вартості тут становить близько 5%, а от орендна прибутковість може перевищувати 7,5%. Тобто, цей район — чудовий вибір для інвесторів, які розраховують на стабільний дохід від оренди, особливо серед експатів, що активно заселяють новобудови.
Попри висхідну популярність, Dubailand не позбавлений ризиків. Забудова лише набирає обертів, і конкуренція між комплексами зростатиме. Олександр розповідає, що у найближчі 3–5 років район ще зберігатиме потенціал для заробітку, але з часом інвестору доведеться вчасно вийти з інвестиції.
Також важливо підходити вибірково до конкретних проєктів: не всі комплекси розташовані в зручних або перспективних місцях. Логачов радить інвестувати тільки в ті об'єкти, де відкривається вільний вид і де поруч немає щільної забудови.
Dubailand активно заселяється. Вже сьогодні тут функціонують якісні сквери, спортивна інфраструктура, тенісні корти, футбольні поля. Якість обслуговування громадських зон у цьому районі залишається на високому рівні, що позитивно впливає і на орендний попит.
Олександр Логачов прогнозує, що забудова Dubailand триватиме до 2032–2033 років. Девелопери, які раніше активно зводили комплекси на JVC, сьогодні будують на цій локації через доступність ділянок та сприятливі умови розвитку.
Creek Harbour — новий центр Дубаю з найвищими амбіціями
Особливістю району Creek Harbour є будівництво найвищої споруди у світі, яка перевершить як Burj Khalifa, так і Jeddah Tower. Тут зосереджені всі ключові елементи мегаполісу: торгові центри, фонтани, бізнес-кластери, рекреаційні зони, житлові комплекси тощо.
“Creek Harbour стає новим фінансовим, туристичним і житловим центром Дубаю”, — Олександр Логачов
Олександр розповідає, що ще у 2021 році Creek Harbour був напівпорожнім: кілька робочих кафе, мінімум інфраструктури. Сьогодні ж працюють ресторани, розвивається набережна довжиною 11 км, з’явились зелені зони, дитячі майданчики, спортивні поля, а сам район став улюбленим місцем життя європейських експатів. Поки що тут бракує шкіл і бізнес-центрів, але їх будівництво заплановане на найближчі роки.
“Це — pets friendly ком’юніті з продуманим громадським простором і відмінною якістю утримання територій”, — Олександр Логачов
Зростання цін у Creek Harbour вже відбулося: однокімнатні квартири, які у 2021 році коштували $250 000, нині продаються в межах $500 000 — як на первинному ринку, так і на вторинному. Це означає, що потенціал капіталізації вичерпано, і нерухомість тут більше підходить для особистого проживання або довгострокової оренди з помірним доходом.
Орендна дохідність у середньому становить 6–6,5% річних. Проте квартири тут активно купують саме для життя, а не для короткострокового заробітку, розповідає Олександр. Рівень конкуренції високий, тому обирати об’єкти треба дуже ретельно.
Середня ціна оренди житла на рік часу коштує: однокімнатні — від $30 000–35 000, двокімнатні — від $50 000.
Найпопулярніші формати забудови у Creek Harbour:
звичайні будинки;
COVE (низькоповерхові);
VIDA (покращені);
PALACE;
ADDRESS.
На території вже працює дитячий аквапарк, великі відкриті газони, спортивні поля та пікнікові зони. Озеленення району триває — хоча дерева ще молоді, влада активно працює над створенням комфортного зеленого середовища.
Dubai Sports City — доступний варіант із великими площами, але не без нюансів
Квартири тут стартують від $200 000–220 000, і за ці гроші ви отримуєте велику площу, у порівнянні з сучасними новобудовами.
Більшість житлових комплексів у цьому районі — збудовані понад десять років тому, тож тут уже живуть мешканці, інфраструктура частково сформована, а всі основні побутові питання вирішені. Водночас це означає, що планування — застарілі, а стан будинків потребує ретельної перевірки перед купівлею.
Локація зручна для виїзду — це один із плюсів району. Звідси легко дістатися до ключових автомагістралей та інших районів міста. Архітектурна структура району досить хаотична, особливо якщо порівнювати з новими проєктами.
“Sports City не демонструє стрімкого зростання вартості, проте попит на оренду стабільний, особливо з огляду на великі площі та нижчу ціну вхідного квитка”, — Олександр Логачов
JVC (Jumeirah Village Circle): район із високим орендним потенціалом, але вже на піку свого розвитку
JVC — це один із найпопулярніших районів для орендного житла в Дубаї. Завдяки доступним цінам, хорошій локації та розвиненій інфраструктурі він активно зростав із 2021 року й досі залишається привабливим для інвесторів, орендарів та експатів, розповідає Олександр. Тут комфортно як тим, хто приїжджає на місяць-два, так і довгостроковим резидентам, які шукають бюджетні, але повноцінні студії або однокімнатні квартири з кухнею та зручною логістикою.
Орендна прибутковість — одна з найвищих у Дубаї. Квартири приносять 8–9,5% річних, особливо в короткостроковій та помісячній оренді. Готову студію можна купити від $100 000–140 000, розповідає Олександр. Близько до основних доріг, зручно добиратися до Dubai Marina, пляжів та бізнес-локацій. Тут розвинена соціальна інфраструктура: школи, супермаркети, кафе, салони, спортзали, медичні центри.
Попри стабільний попит, JVC уже вийшов на пік свого розвитку. Район перенасичений новобудовами, і конкуренція між об'єктами надзвичайно висока.
“Ринок тут почав стагнувати, а обсяги забудови з 2021 року зросли у 2–3 рази. На сьогодні майже всі ділянки розподілені, і близько 80% району вже збудовано або в активному будівництві”, — Олександр Логачов
Через велику кількість пропозицій капіталізація майже зупинилася, а вийти з інвестиції з гарним приростом вартості буде непросто. У нові проєкти заходити складно — ціни на off-plan зросли, а переваг порівняно з готовими об’єктами стало менше.
Ще одна особливість JVC — відсутність цілісної архітектурної концепції. Через те що забудовники були різні, будинки відрізняються по висотності, якості, плануваннях і сервісі. Водночас влада Дубаю за останні кілька років активно впорядковує такі райони, тож поступово район стає більш комфортним для життя.
Damac Hills — простір для життя, а не для спекуляцій
Це один із небагатьох районів у Дубаї, який буквально перетворив пустелю на зелену оазу з озерами, гольф-полями, парками, власним пляжем, барбекю-зонами, кінним клубом, зоопарком і навіть водоймами для риболовлі.
Тут розвинена житлова екосистема преміумрівня: пішохідна інфраструктура, парки, пікнікові зони, спортивні майданчики, доглянута зелень, закриті ком’юніті. Також є власний “Малібу” — штучний пляж із водними розвагами. Район славиться спокоєм та простором. Тут немає щільної забудови, навколо багато повітря і приватності.
Студії й квартири у парках коштуватимуть від $200 000, а елітні таунхауси і вілли від $1,2–1,3 млн.
“Цей район вже забудований на 85–90%, тож у ньому сформована інфраструктура, а ринок вторинного житла вже функціонує як стабільна система”, — Олександр Логачов
Проте тут капіталізація практично відсутня, адже на збільшення вартості не варто очікувати. Орендна прибутковість у середньому до 7% річних, залежно від типу об’єкта й локації. Студії в парках коштують $200 000+, що вже порівнювано з іншими районами з вищою дохідністю. Обслуговування однокімнатної квартири обходиться близько $3000 на рік, що важливо враховувати при розрахунках.
Business Bay: ділова інфраструктура як драйвер прибутковості
“Район Business Bay вважається одним із ключових бізнес-хабів Дубая, який зберігає інвестиційну привабливість передусім завдяки стратегічному розташуванню, високій концентрації комерційної нерухомості та сформованій інфраструктурі для ведення бізнесу”, — Олександр Логачов
Хоча з погляду якості повсякденного проживання цей район поступається новим житловим кварталам, саме функціонал на простори для роботи, офіси та сервіси створює передумови для стабільного попиту на оренду та поступову капіталізацію окремих активів.
Високу дохідність демонструють проєкти в сегменті преміум, включно з брендовими колабораціями Bugatti або Mercedes. На такі обʼєкти ціни стартують від $5 млн.
Комерційна нерухомість у Business Bay здатна забезпечити вищий ROI, у середньому на 1–1,5% більше, ніж житлова. Проте цей сегмент потребує глибшого розуміння локального ринку, специфіки орендарів і структури експлуатаційних витрат. Вартість офісів площею близько 100 кв. м стартує від 1,2 млн доларів.
