Як правильний обʼєкт, досвід девелопера й грамотне управління приносить реальний прибуток
Балі — це не просто тропічний рай, а ринок з реальним потенціалом пасивного доходу. Острів щороку приймає мільйони туристів, а попит на якісне житло зростає, зокрема в сегменті орендної нерухомості.
Чим Балі приваблює інвесторів з усього світу? Які помилки найчастіше допускають новачки? Чому не квадратні метри, а концепція вирішує все? Коли варто заходити в інвестицію і коли точно ні? Про це все розповіла Анна Осипенко, засновниця та СЕО IJI GROUP HOLDING.
Що змінилось за пів року: від рендерів до реального результату
Анна розповідає, що за останні пів року Rahya Villas Complex було успішно добудовано та введено в експлуатацію.
“Це не просто завершений обʼєкт — це вже робочий бізнес із реальними показниками”, — зазначає Анна Осипенко
Команда пройшла весь цикл: від будівництва до запуску оренди й тепер має повну експертизу з управління апартаментами на Балі. Ключовими результатами є:
90-95% завантаженості з моменту старту у вересні;
апартаменти вже доступні на Booking.com, де можна побачити реальні відгуки клієнтів;
середня ціна оренди — $125 на добу;
якість — основа успіху: високі оцінки, комфорт і атмосфера, в якій хочеться залишитися надовго.
Кожний апартамент — це фактично двокімнатне житло зі спальнею та вітальнею. Загальна площа таких апартів сягає 55 кв. м, а дизайнерський інтерʼєр оформлений з натурального дерева.
“Наразі двоє гостей вже проживають у комплексі понад 4 місяці, сплачуючи подобову оренду. Саме це свідчить про виняткову якість, зручне планування й атмосферу”, — Анна Осипенко
Яка була фінальна вартість цих апартаментів?
Девелопер розповідає, що перед введенням в експлуатацію номери продавали за 145 тисяч доларів. Наразі тільки 2 людей вийшли з інвестиції, які купили апарт на пресейлі за 120 тисяч доларів і тепер перепродали за 170 тисяч доларів. Тобто люди за 10 місяців заробили 50 тисяч доларів чистими.
Реальна дохідність: скільки заробляє інвестор
Інвестори вже отримують стабільний дохід, підтверджений результатами першого сезону. Якщо не брати до уваги управлінську і всі інші витрати, то чистими інвестор отримує приблизно 9-9,5% річних. Якщо говорити про валовий прибуток, то приблизно 16%, розповідає Анна.
Також експерт розповідає, що ті люди, які зайшли в інвестицію на етапі пресейлу, зараз мають 30% річних при капіталізації та доходу від оренди. А їхня окупність складе приблизно 5 років. Тобто при купівлі апарту за 120 тисяч доларів (будівництво якого тривало 10 місяців) та з наявною ціною оренди за добу 100-150 доларів, в кінці місяця клієнт отримує 1700 доларів чистими, з вирахуванням комунальних послуг, управлінської компанії й інших сервісів.
Перевірений результат і впевненість у наступному проєкті
Rahya Villas Complex став для команди не просто проєктом, а реальним доказом того, що правильно спланована інвестиція дійсно працює. Наразі є перевірена статистика з конкретними цифрами прибутковості, завантаженості, відгуків і повернення інвестицій клієнтам.
Анна розповідає, що кожний клієнт може увійти у CRM-систему управлінської компанії та перевірити реальні показники — дохідність, бронювання, відгуки тощо.
Також що не менш важливо — це не рендери та візуалізація, а повністю збудований і робочий обʼєкт з конкретними результатами. У процесі будівництва було вдосконалено проєкт, не збільшуючи вартості для інвесторів. Кожна вілла отримала якісніші фасади, віконні системи, тераццо замість плитки тощо. Це додало $15 000 до собівартості, проте і підвищило цінність обʼєкта.
Що це дає інвесторам?
Гарантований дохід, адже компанія з цього року готова офіційно надавати 10% гарантованої річної дохідності, навіть у разі низької завантаженості або форс-мажорів.
Міцна репутація забудовника: усі проєкти здано, є сертифікати про введення в експлуатацію, дозволи та всі документи оформлено прозоро.
Сезон дощів, документи і виклики зростання цін
Навіть успішні проєкти не обходяться без викликів. За останні пів року команда IJI GROUP зіткнулась із низкою труднощів, які стали важливими етапами розвитку та джерелом цінного досвіду.
Перший виклик — завершення будівництва вілл із затримкою. Хоча комплекс апартаментів здали практично вчасно, на два тижні пізніше запланованого, вілли, які мали бути готові ще в грудні, завершили лише у лютому. Причиною були аномальні тропічні зливи, які буквально змивали дороги та зупиняли фасадні роботи. Проте це стало тестом на якість гідроізоляції, яку об'єкти успішно пройшли. Зараз команда вже має чітке розуміння, як правильно планувати будівельні етапи під сезон дощів, розповідає Анна.
Другий виклик — затримки в реалізації проєкту “Nuanu City”, що розташований у найстарішому селі Балі. Отримання дозвільних документів виявилося вкрай складним і тривалим процесом. Але компанія принципово не обходить бюрократичні процедури, що гарантує легальність кожного об’єкта.
Третя складність — стрімке зростання вартості будівельних матеріалів і оплати праці. За рік витрати на реалізацію проєктів зросли приблизно на 40%. Це суттєво вплинуло на бюджети, але не на якість: жоден з клієнтів не був змушений доплачувати, хоча собівартість кожної вілли зросла на $15 000.
Попри виклики, Анна Осипенко підкреслює, що команда витримала всі тести. Всі об’єкти здані з повним пакетом документів і ліцензіями, зокрема на подобову оренду.
“Хоч така модель «дорожче, але правильно» вимагає більше зусиль і витрат, вона дає головне — спокій, довіру клієнтів і довгострокову стабільність”, — розповідає Анна.
Поради початківцям від Анни Осипенко:
прораховуйте бюджети з запасом, закладайте 20% на здорожчання зарплати та матеріалів;
враховуйте сезонність при будівництві;
починайте з невеликих, але концептуальних проєктів;
не зловживайте на документах та не намагайтеся «обійти систему»;
наберіться досвіду і вже потім починайте масштабні проєкти;
обирайте перспективні ділянки та долучайте аналітиків.
