У 2025–2026 роках український ринок нерухомості демонструє поступове відновлення, але ключове питання для інвесторів, девелоперів і покупців залишається відкритим: який сегмент відновлюється швидше — первинний чи вторинний?
На перший погляд відповідь неочевидна, адже інформаційне поле дає суперечливі сигнали: частина аналітики говорить про активізацію первинного ринку, інша — про домінування вторинного. Насправді ці позиції не суперечать одна одній, а відображають різні підходи до оцінки ринку.
Чому виникають різні відповіді
Щоб дати коректну відповідь, важливо зрозуміти, на які саме дані спираються аналітики. За узагальненими даними маркетплейсів нерухомості, зокрема OLX Нерухомість і DIM.RIA, а також галузевих оглядів за 2024–2025 роки, відновлення ринку оцінюється через динаміку попиту, кількість угод, швидкість продажу об’єктів і зміну цін. Саме різне трактування цих показників і формує різні висновки.
Якщо дивитися на відсоткову динаміку, первинний ринок дійсно демонструє активне відновлення після провалу попередніх років. Зростання кількості угод, повернення частини інвесторів і відновлення будівництва створюють ефект швидкого росту. У цій логіці цілком коректно говорити, що первинний ринок відновлюється і набирає темпи.
Вторинний ринок: відновлення через реальний попит
Якщо ж оцінювати фактичну поведінку покупця, ситуація виглядає інакше. Вторинний ринок сьогодні демонструє швидше відновлення саме платоспроможного попиту. В умовах невизначеності покупець орієнтується на готове житло, у яке можна заїхати одразу, без ризиків і очікування завершення будівництва.
Це безпосередньо впливає на ліквідність. Об’єкти на вторинному ринку продаються швидше, період експозиції скорочується, а угоди укладаються активніше навіть у складніших регіонах. Додатковим підтвердженням є динаміка цін, які реагують на попит більш оперативно і зростають через інфляційні фактори та дефіцит пропозиції.
Первинний ринок: відновлення з обмеженнями
Первинний ринок також відновлюється, але цей процес має інші особливості і відбувається повільніше. Попит у цьому сегменті залишається більш обережним і вибірковим. Покупці все частіше орієнтуються на об’єкти на фінальній стадії будівництва або вже введені в експлуатацію, що фактично переносить логіку “готового продукту” у первинний сегмент.
Крім того, темпи відновлення обмежуються об’єктивними факторами: скороченням кількості нових проєктів, зростанням собівартості будівництва, дефіцитом ресурсів і загальним рівнем ризику. Це робить ринок більш інерційним, навіть попри поступове повернення інвесторів.
Різна логіка ринку: швидкість проти потенціалу
Саме через ці відмінності виникає ефект подвійного трактування. Первинний ринок виглядає більш динамічним, якщо аналізувати відсоткове зростання, тоді як вторинний демонструє реальну активність через кількість угод і швидкість продажів.
Фактично ринок розділився на дві логіки. Вторинний сегмент працює як відповідь на запит “жити зараз” і формує поточний грошовий потік. Первинний, своєю чергою, залишається інструментом інвестиції в майбутнє і потенційного зростання.
Отже, за даними маркетплейсів нерухомості та галузевої аналітики, вторинний ринок демонструє швидше відновлення попиту, ліквідності та кількості угод, тоді як первинний відновлюється у відсотковому вимірі коштом низької бази та повернення інвесторів, але залишається більш інерційним.
Тому відповідь залежить від того, що саме вважати відновленням. Але якщо говорити мовою реальних угод і поведінки покупця, саме вторинний ринок сьогодні задає темп усьому ринку нерухомості.
