Що відбувається з цінами на купівлю та оренду квартир у двох найбільших ринках житлової нерухомості України
Ринок житлової нерухомості в Україні продовжує формуватися під впливом воєнних ризиків, внутрішньої міграції та обмеженої платоспроможності населення. У цих умовах особливу увагу привертають два ключові міста — Київ і Львів. Обидва залишаються центрами економічної активності та основними напрямками для інвесторів у житло. Водночас структура попиту, динаміка цін та поведінка орендного ринку демонструють різні тенденції.
Вторинний ринок: Київ дорожчає швидше, але Львів наздоганяє
На вторинному ринку Києва спостерігається поступове зростання цін, попри стриманий попит. За останні шість місяців двокімнатні квартири подорожчали на 11% у доларах. Така динаміка пояснюється обмеженою пропозицією якісних об’єктів та поверненням частини населення до столиці.
Станом на початок року, згідно з даними ЛУН, орієнтовні стартові ціни на вторинному ринку Києва виглядають так:
однокімнатні квартири — від 70 тис. доларів (+12% за рік);
двокімнатні — від 110 тис. доларів (+13%);
трикімнатні — від 162 тис. доларів (+15%).
Таким чином, ринок столиці демонструє стабільне, хоча й нерівномірне подорожчання у всіх сегментах.
Львівський вторинний ринок розвивається дещо інакше. Місто продовжує залишатися одним із ключових центрів внутрішньої релокації бізнесу та населення, що підтримує попит на житло. Найдинамічніше за останні пів року подорожчали однокімнатні квартири — їхня вартість зросла на 8% у доларах.
За статистикою ЛУН, стартові ціни у Львові виглядають наступним чином:
однокімнатні — від 73 тис. доларів (+12% за рік);
двокімнатні — від 100 тис. доларів (+7%);
трикімнатні — від 125 тис. доларів (+10%).
Якщо порівнювати напряму, однокімнатні квартири у Львові вже коштують дорожче, ніж у Києві. Натомість дво- та трикімнатне житло залишається суттєво доступнішим, що частково пояснюється компактнішим ринком та меншою кількістю великих квартир у структурі попиту.
Первинний ринок: Київ повільніше зростає, але має дорожчий бізнес-клас
На ринку новобудов Києва середня вартість квадратного метра становить близько 1310 доларів. За останні пів року ціна зросла лише на 2% у доларах, що свідчить про відносну стабілізацію після попередніх коливань.
Попит на первинне житло у столиці значною мірою підтримує державна іпотечна програма, яка стимулює купівлю квартир у новобудовах.
За даними ЛУН, середні стартові ціни за сегментами виглядають так:
економ — від 43 тис. грн за кв. м (+3% за рік);
комфорт — від 51 тис. грн за кв. м (+16%);
бізнес — від 78 тис. грн за кв. м (+8%).
Помітно, що найшвидше зростає саме сегмент комфорт-класу, який залишається найбільш масовим для покупців.
У Львові квадратний метр у новобудовах уже коштує дорожче — у середньому близько 1370 доларів. За останні шість місяців ціна зросла на 1% у доларах, що свідчить про поступове, але стабільне підвищення.
Розподіл за класами, згідно зі статистикою ЛУН, виглядає наступним чином:
економ — близько 42 тис. грн за кв. м (+5% за рік);
комфорт — близько 54 тис. грн за кв. м (+12%);
бізнес — близько 59 тис. грн за кв. м (+2%).
Цікаво, що у Львові різниця між сегментами менш виражена. Бізнес-клас тут значно дешевший, ніж у Києві, що пояснюється меншою кількістю масштабних преміальних проєктів.
Ринок оренди: різні сценарії розвитку
Орендний ринок столиці демонструє протилежну тенденцію порівняно з ринком продажу. На початку лютого ціни на оренду показують легке зниження. За останні пів року вартість однокімнатних квартир зменшилася приблизно на 6% у гривні.
За даними ЛУН, середні орендні ставки у Києві сьогодні становлять:
однокімнатні — близько 17 тис. грн (без змін за рік);
двокімнатні — близько 25 тис. грн (-1%);
трикімнатні — близько 44 тис. грн (стабільно).
Це свідчить про певне насичення ринку оренди, коли пропозиція поступово наздоганяє попит.
У Львові ситуація інша. Попит на оренду залишається високим через значну кількість релокованих компаній, студентів та внутрішньо переміщених осіб. За останні пів року однокімнатні квартири подорожчали на 12%.
Середні ставки виглядають так, згідно зі статистикою ЛУН:
однокімнатні — близько 18 тис. грн (+7% за рік);
двокімнатні — близько 21 тис. грн (+8%);
трикімнатні — від 29 тис. грн (+24%).
Найбільший річний приріст показують трикімнатні квартири, що може свідчити про зростання попиту з боку сімей, які переїжджають до міста.
Де вигідніше купувати
Якщо аналізувати ринок у цілому, Київ залишається дорогим у сегменті великих квартир та преміального житла. Водночас Львів уже фактично наздогнав столицю за цінами на компактні квартири та навіть випереджає її у вартості квадратного метра новобудов.
Для інвесторів різниця полягає і в структурі орендного попиту. У Києві ринок оренди стабілізується після різких коливань перших років війни, тоді як у Львові він продовжує активно зростати.
Саме тому відповідь на питання, де житло вигідніше, залежить не лише від ціни квадратного метра, а й від цілей інвестора — чи йдеться про довгострокове зростання вартості активу, чи про стабільний орендний дохід у коротшій перспективі.
