Власникам нерухомості, які планують продати квартиру, а також українцям, котрі оформлюють спадщину, важливо враховувати вимоги щодо визначення вартості майна. Без відповідного документа нотаріус не зможе посвідчити окремі угоди. Водночас витрачати гроші на послуги професійного оцінювача потрібно не в кожному випадку: законодавство передбачає можливість отримати електронну довідку безоплатно.
Додаткові зміни у цій сфері передбачає Закон України №5020-IX «Про оцінку майна». Він набув чинності восени 2026 року, однак більшість нововведень запрацює пізніше.
У яких випадках без оцінки квартири не обійтися
Під час продажу квартири між фізичними особами визначення її оціночної вартості є необхідною умовою для оформлення договору купівлі-продажу. Нотаріус повинен перевірити відповідні відомості перед посвідченням угоди.
Власник має два способи отримати необхідний документ:
Електронна довідка. Її можна самостійно сформувати безкоштовно через сервіс Фонду державного майна України. Вартість нерухомості визначається автоматично на підставі інформації про об'єкт.
Звіт професійного оцінювача. Власник може звернутися до суб'єкта оціночної діяльності, який визначить ринкову вартість квартири. Такий звіт повинен бути зареєстрований у відповідній базі та мати унікальний реєстраційний номер.
Чи потрібно оцінювати успадковану квартиру
Під час оформлення спадщини необхідність оцінювання залежить передусім від того, хто саме отримує майно та чи підлягає така спадщина оподаткуванню.
Податковий кодекс України передбачає нульову ставку податку на доходи фізичних осіб для спадкоємців першого та другого ступенів споріднення. До них належать:
батьки та діти, зокрема усиновлені;
чоловік або дружина;
рідні брати й сестри;
бабусі, дідусі та онуки.
У таких випадках визначати вартість квартири для цілей оподаткування не потрібно.
Інша ситуація виникає, коли спадкоємець не належить до зазначених категорій. Наприклад, якщо нерухомість переходить у спадок племіннику, тітці, дядькові або іншому далекому родичу, застосовуються інші правила оподаткування. У такому разі вартість майна необхідно визначити для розрахунку податкових зобов'язань.
Окремий порядок діє і тоді, коли спадкування відбувається за участю нерезидентів: такі операції можуть оподатковуватися за іншими ставками. Тому перед зверненням до нотаріуса варто з'ясувати ступінь споріднення зі спадкодавцем й податковий статус обох сторін. Саме від цих обставин залежить, чи знадобиться оцінка нерухомості.
Які нововведення передбачає закон №5020-IX
14 жовтня 2026 року ухвалили Закон України №5020-IX «Про оцінку майна». Його опублікували 26 жовтня, а чинності він набув наступного дня — 27 жовтня 2026 року.
Проте основну частину передбачених документом змін почнуть застосовувати через 18 місяців після набрання ним чинності — 27 квітня 2028 року.
Реформа має змінити підхід до професійної оцінки майна в Україні. Зокрема, передбачено:
оновлення правил професійної діяльності оцінювачів;
запровадження нової системи обліку та контролю звітів про оцінку;
посилення вимог до кваліфікації та відповідальності фахівців;
удосконалення механізмів перевірки достовірності оцінки;
наближення національних правил до міжнародних та європейських стандартів.
Одним із важливих напрямів змін стане цифровізація сфери. Інформацію про професійних оцінювачів, звіти та результати їх перевірок передбачено систематизувати в реєстрах.
Для власників нерухомості це означає посилення контролю за документами, які використовують під час визначення вартості майна. Зокрема, звіти, реєстрація яких є обов'язковою, без відповідного запису в реєстрі не матимуть юридичної сили.
Чи доведеться власникам платити більше за оцінювання
Попри запровадження нових правил, закон не передбачає скасування безкоштовного механізму автоматичного визначення оціночної вартості нерухомості.
Тобто власники квартир і надалі зможуть скористатися електронною довідкою, не оплачуючи послуги оцінювача. Платна оцінка залишатиметься альтернативою для тих, кому необхідно визначити ринкову вартість майна за допомогою фахівця.
Водночас посилення вимог до професійної діяльності та контролю за звітами може вплинути на вартість таких послуг. Проте конкретного підвищення цін закон не встановлює, тому прогнози щодо подорожчання оцінювання на 30–50% поки не варто сприймати як гарантований результат реформи.
Не змінюється і загальний принцип оподаткування: податкові зобов'язання залежать від виду операції, статусу сторін та вартості майна. Водночас якщо нові механізми оцінювання показуватимуть вищу вартість нерухомості, це може вплинути на суму податку в тих випадках, коли він нараховується.
Отже, новий закон не зобов'язує кожного власника квартири замовляти платну оцінку. Під час продажу можна скористатися безкоштовною електронною довідкою, а під час оформлення спадщини необхідність визначення вартості залежить від конкретних обставин. Основні зміни у професійній оцінці майна українцям доведеться враховувати вже з весни 2028 року.
