Ринок рекреаційної нерухомості Карпат дорослішає: про що відверто говорили девелопери на Karpaty Invest Forum 2026
Чи перегрітий ринок Карпат? Яку дохідність сьогодні реально отримують інвестори? Чому обіцянки гарантованих 16% річних поступово зникають з ринку? І як має виглядати майбутнє рекреаційної нерухомості в Україні?
Саме ці питання стали центральними під час панельної дискусії на Karpaty Invest Forum 2026, де вперше за довгий час представники найбільших гравців ринку відкрито дискутували про проблеми, ризики та перспективи галузі. Модератором обговорення виступив CEO та founder холдингу компаній RITM.group Олександр Лахтіонов, а учасниками — засновник Ribas Hotels Group Артур Лупашко, керуючий партнер Fomich Hotels Group Сергій Глущак та співзасновник і CEO Skogur Home&Resort Нестор Мельник.
Попри різні бізнес-моделі та погляди на розвиток ринку, в одному учасники були одностайні: рекреаційна нерухомість в Україні переходить у новий етап розвитку. Якщо кілька років тому головною рушійною силою були високі очікування інвесторів, то сьогодні ринок дедалі більше орієнтується на реальну економіку проєктів, якість управління та довгострокову ефективність.
Карпати ще далекі від межі розвитку
Однією з ключових тем дискусії стало питання, чи не досяг ринок рекреаційної нерухомості Карпат свого піка. На думку Артура Лупашка — ні.
Він навів просте порівняння: якщо зіставити Україну з Польщею, яка має схожі демографічні та географічні показники, різниця в розвитку готельної інфраструктури залишається колосальною. За його словами, номерний фонд польських курортів у багато разів перевищує український, а це означає, що потенціал для подальшого розвитку вимірюється не десятками, а тисячами відсотків. Поява нових якісних проєктів, переконаний він, лише стимулює туристичний потік, а не створює надлишкову конкуренцію.
Сергій Глущак пропонує дивитися на ситуацію дещо ширше. На його думку, справа вже не лише в кількості квадратних метрів. Інвестори стали набагато уважніше оцінювати концепцію комплексу, його локацію, бренд, професійність керуючої компанії та загальну ідею проєкту. Саме ці фактори визначають конкурентоспроможність сучасної дохідної нерухомості.
Нестор Мельник також не погоджується із твердженням про перегрітий ринок, хоча визнає, що останніми роками суттєво змінилися очікування інвесторів. Якщо на старті розвитку сегмента багато хто розраховував на надзвичайно високі прибутки, то сьогодні ринок просто повертається до економічно обґрунтованих показників. Причиною цього є подорожчання будівництва, енергоносіїв, персоналу та загальне зростання операційних витрат. На його думку, це природний процес дорослішання ринку, а не криза.
Чому саме Карпати стали головним магнітом для інвестицій
Учасники дискусії практично одностайно пояснили феномен стрімкого розвитку Карпат.
Артур Лупашко назвав першочерговими чинниками безпеку регіону, активний розвиток Буковелю, масштабні інфраструктурні інвестиції та підтримку туристичного напрямку. На його переконання, саме концентрація великих якісних проєктів створює нові туристичні потоки, а вони, своєю чергою, стимулюють появу нових готелів та інвесторів.
Сергій Глущак звернув увагу на інший фактор — готовій інфраструктурі. За його словами, сьогодні люди купують нерухомість не лише заради відпочинку зараз, а й з розумінням того, що через кілька років цей регіон стане ще комфортнішим завдяки новим ресторанам, сервісам, зонам відпочинку та туристичним локаціям.
Нестор Мельник додає ще два важливі драйвери — логістичну доступність та позитивний інвестиційний імідж регіону. За останні роки значно покращилося транспортне сполучення Карпат, збільшилася кількість поїздів, а сам Буковель став місцем, куди приходять великі інвестори. Це створює ефект довіри, коли за масштабними інвестиціями поступово приходять і менші. Таку ж думку підтримав і Олександр Лахтіонов, наголосивши, що саме прихід великих девелоперів та десятків мільйонів доларів інвестицій став потужним сигналом для всього ринку.
Реальна дохідність замість красивих обіцянок
Найгострішою темою дискусії стало питання прибутковості.
Артур Лупашко відкрито заявив, що сьогодні реальний рівень операційної дохідності готельної нерухомості становить 5–10% річних, залежно від вартості входу в проєкт. Як приклад він навів один із власних комплексів, який за два роки роботи демонструє близько 9% чистої річної дохідності. Водночас він зауважив, що зі зростанням вартості квадратного метра потенційна прибутковість закономірно знижується, а збільшення витрат на персонал, комунальні послуги та енергоресурси лише посилює цей тренд.
Сергій Глущак підтримав цю оцінку, зазначивши, що ринок поступово відмовляється від рекламних обіцянок у 16% і більше. За його словами, стабільна прибутковість на рівні 5–10% є значно здоровішою моделлю розвитку, ніж завищені показники, які складно підтвердити реальною операційною діяльністю.
Практичний підхід запропонував Нестор Мельник. Він пояснив, що оцінити реалістичність заявленої дохідності можна за трьома простими показниками: середньою вартістю добової оренди, завантаженістю комплексу та ціною квадратного метра. Якщо ці показники співвідносяться між собою економічно логічно, то заявлена прибутковість у межах 5–10% є цілком досяжною. Якщо ж вартість квадратного метра суттєво завищена, очікувати високих відсотків не варто.
Управління важливіше за красиві цифри
Окрему дискусію викликало питання моделей роботи керуючих компаній.
Артур Лупашко переконаний, що оператор має отримувати винагороду від чистого прибутку, а не працювати за фіксованими гарантованими ставками. На його думку, саме така модель змушує керуючу компанію бути зацікавленою в ефективності роботи комплексу. Він також критично висловився щодо гарантованих фіксованих виплат, заявивши, що подібні моделі можуть містити серйозні ризики для інвесторів.
Сергій Глущак, навпаки, пояснив, що у Fomich застосовується власна система гарантованого доходу, яка базується не на відсотках, а на заздалегідь прорахованій сумі виплат за квадратний метр. За його словами, така модель працює завдяки багаторічному досвіду компанії та готовності брати на себе відповідальність за власні ризики. Водночас він погодився, що універсальної схеми для всіх проєктів не існує, адже багато залежить від конкретного оператора та якості підготовки проєкту.
Нестор Мельник звернув увагу ще на одну проблему українського ринку — дефіцит професійних керуючих компаній. Саме розвиток конкуренції між операторами, на його думку, дозволить підвищити якість послуг та сформувати більш вигідні умови для інвесторів. Крім того, він висловив думку, що майбутнє рекреаційної нерухомості полягає у поступовому переході до моделей колективного інвестування, коли великі проєкти фінансуватимуться коштом дрібних часток, що зробить такі активи більш ліквідними.
Артур Лупашко частково не погодився з таким підходом. Він вважає, що ключова проблема полягає не лише у кількості операторів, а й у самій моделі фінансування девелоперських проєктів. На його переконання, у перспективі ринок має перейти від продажу окремих апартаментів до інструментів, які більше нагадуватимуть інвестиції у бізнес або цінні папери. Це дозволить девелоперам будувати проєкти, орієнтуючись насамперед на потреби майбутніх гостей, а не на побажання окремих власників нерухомості.
Ринок вступає у фазу зрілості
Попри різні погляди на окремі механізми роботи, учасники дискусії фактично дійшли спільного висновку: ринок рекреаційної нерухомості Карпат уже не живе очікуваннями швидких надприбутків.
Сьогодні визначальними стають економіка проєкту, професійне управління, сильний бренд, продумана концепція та якісний сервіс для кінцевого гостя. Саме вони формують стабільний грошовий потік, який і є головною цінністю будь-якого інвестиційного активу.
І якщо кілька років тому головним аргументом для продажу були високі відсотки, то тепер дедалі більше учасників ринку говорять про інше: успішною буде не та нерухомість, яка обіцяє найбільшу дохідність, а та, що здатна стабільно її забезпечувати протягом багатьох років. Адже, як підсумували учасники дискусії, рекреаційна інвестиційна нерухомість — це насамперед грошовий потік, який напряму залежить від ефективного управління.
