Від Убуду до Букіта: розбираємо головні аспекти кольору землі та перспективи кожного регіону
Ринок нерухомості на Балі стрімко розвивається, адже з кожним роком зростає інтерес як з боку туристів, так і з боку інвесторів. Проте інвестори, які хочуть вкладати кошти в нерухомість на Балі, повинні знати правову систему та територіальну карту острова, щоб не прогоріти на інвестиціях.
Катерина Шевченко — експертка з закордонної інвестиційної нерухомості з понад 20-річним досвідом у сфері бізнес-інвестицій, детально розповіла про систему кольорового зонування землі, яка фактично визначає можливість забудови та правовий статус обʼєкта, та про локації на острові, де ціна, ліквідність і попит утворюють вигідну інвестиційну точку.
Кольори землі на Балі: що означають зелений, жовтий, помаранчевий і червоний
Катерина розповідає, що у плануванні забудови на Балі діє система кольорового зонування, яка відображає цільове призначення землі.
Зелена земля — це сільськогосподарські ділянки, на яких будівництво суворо заборонене, зазначає експертка.
“Саме ці землі часто стають джерелом проблем: у минулі роки їх активно скуповували за низькими цінами, сподіваючись у майбутньому змінити призначення. Декому вдалося перевести ділянки в інші категорії, але багато об’єктів залишились у сірій зоні”, — розповідає Катерина
Інвестиції в нерухомість на зеленій землі — це висока юридична й фінансова непередбачуваність. У більшості випадків такі проєкти не рекомендовані для придбання.
Жовта та помаранчева земля — це перехідна зона. З одного боку, на частині таких ділянок дозволено зводити об’єкти нерухомості, але лише під довгострокову оренду, без права подобової здачі.
Це значно звужує ринок потенційних орендарів, зменшуючи прибутковість. Проте у деяких випадках можливо отримати спеціальну ліцензію через управлінську компанію, що відкриває можливість для короткострокової оренди, розповідає Катерина. Такі ділянки вимагають глибокої юридичної перевірки, адже усе залежить від конкретного кадастрового номера й наявності супровідних дозволів.
Червона або рожева земля — це найкращий вибір для інвестора. Саме на такій землі дозволена повноцінна комерційна забудова, включно з готелями, апартаментами, віллами під оренду. Ця категорія мінімізує ризики, дозволяє отримати всі необхідні дозволи й одразу почати роботу над рентабельним проєктом.
Три головні регіони для інвестицій: Убуд, Чангу і Букіт
На Балі немає однозначної відповіді де найкраще купити нерухомість, оскільки різні регіони пропонують різні моделі прибутковості, аудиторії та сценарії використання. Але три ключові напрямки наразі формують ядро інтересу інвесторів — це Убуд, Чангу та півострів Букіт, розповідає Катерина.
Убуд — автентика, зелень і баланс
Центральна частина острова, де розташований Убуд, — це серце культурного, духовного й природного Балі. Висока вологість, густі джунглі, рисові поля, храмова архітектура та історичні локації приваблюють туристів, які шукають глибшого занурення в балійську культуру.
Попри популярність, Убуд залишається більш доступним у плані вартості землі. Тут ще можна знайти апартаменти або смартвілли в межах бюджету до $100 тис. Це робить регіон привабливим для стартових інвестицій — особливо для проєктів типу ретрит-центрів.
Основним недоліком є віддаленість від океану, але цей мінус компенсується комфортним кліматом, меншою кількістю заторів, та стабільним потоком туристів, що прагнуть йога-рестартів, спа-програм і медитативного спокою.
Чангу — епіцентр трафіку, вечірок і прибутку
Чангу — це сучасний епіцентр активного туризму на Балі. Ресторани, бари, клуби, серфінг, диджеї, маркетинг, інфлюенсери — усе тут.
“Попри таку популярність, ринок тут перенасичений. Об’єктів надто багато, і далеко не всі з них мають потенціал для стійкого прибутку в майбутньому”, — Катерина Шевченко
І все ж, туристичний потік досі тримає Чангу в топі інтересу, особливо серед молоді й серфінгістів. Для інвестора це шанс увійти в сегмент преміальної подобової оренди, але лише за умови правильного вибору проєкту.
Надалі трафік і перенаселення Чангу можуть частково зменшити його привабливість. Саме тому частина туристичних та експатських потоків уже зміщується на захід — у напрямку Переренану, Сесеху, Чемагі та Nuanu City — нового інфраструктурного міста на 44 гектарах, розповідає Катерина.
Букіт — пляжний спокій, хвилі та заходи сонця
Південний півострів Балі, Букіт, відомий своїм серфінгом, заходами сонця та фокусом на спокійний пляжний відпочинок. Саме тут розташований регіон Нуса-Дуа, де сконцентрована найбільша кількість п’ятизіркових готелів та all-inclusive курортів. Це сегмент масового, організованого туризму, часто з традиційними моделями прибутковості, розповідає експертка.
“Букіт — локація, де можна інвестувати у вже сформований готельний ринок або зайти в сегмент високого класу з орієнтацією на серфінг, пляжі та люкс-відпочинок. Тут немає специфічної природи чи культурної автентики, але є стабільний попит серед туристів”, — Катерина Шевченко
Недооцінений схід: шанс для першопрохідців
Водночас східна частина Балі — райони Амет, Чендідаса, Карангасем — лишаються малодослідженими інвесторами, що дає значну перевагу. Тут хороші дороги, спокійне море, мальовничі вулкани та найкращі можливості для снорклінгу й дайвінгу. Завдяки близькості до острова Ломбок, тут немає великих хвиль на відміну від південного узбережжя. Це ідеальне місце для розвитку дайвінг-туризму або сімейного пляжного формату відпочинку, розповідає Катерина.
Попри потенціал, забудова тут лише починається. І саме зараз можна зайти з інвестиціями в ті регіони, які через 5–10 років можуть стати новими точками туристичного тяжіння.
