Вкладати гроші у нерухомість — популярний спосіб збільшити дохід.
Що потрібно враховувати, розглядаючи інвестування у корпоративні облігації, забезпечені комерційною нерухомістю? Найперше цінні папери, що випускають компанії для фінансування своєї діяльності.
Як вони працюють? Інвестор дає компанії гроші, а та зобов'язується повернути їх у напередвизначений термін та виплатити відсотки.
Переваги:
- Низький поріг входу. Номінал корпоративних облігацій в Україні становить 1.000 або 10.000 грн, що не є значними вкладеннями для інвестора.
- Високий дохід. Середня дохідність корпоративних облігацій, забезпечених нерухомістю, в Україні у 2022–2023 роках коливалась у межах 15–25% річних у гривні. В той час, як дохідність від державних облігацій становила 18–20%.
- Ліквідність. Українські корпоративні облігації можна продати на вторинному ринку через фондові біржі або позабіржові майданчики (OTC).
- Захист через заставу. Корпоративні облігації надають інвестору захист у випадку дефолту компанії, адже вона має передати нерухомість як заставу.
Недоліки:
- Ризики через війну. За час повномасштабного вторгнення 70% комерційних об’єктів на сході та півдні Україні були пошкоджені або зруйновані. Це суттєво вплинуло на доходи компаній та негативно позначилось на обслуговуванні боргових зобов'язань. Але у більш безпечних західних регіонах попит на комерційну нерухомість виріс на 10–20% у 2022–2023 роках, що частково допомогло утримати стабільність на ринку.
- Значні ризики через інфляцію та дефолт. Хоча дохідність корпоративних облігацій значно зросла у період війни, інфляція в Україні у 2022 році досягла 26,6%. Це свідчить, що реальна дохідність за облігаціями може бути негативною. У 2023 році інфляція сповільнилася до 11%. Але через нестабільну ситуацію на фронті, ризик значного та швидкого коливання залишається високим.
- У кризовий період продати облігації важче. Про це свідчить скорочення активності інвесторів та операційних обсягів на вторинному ринку на 30-50% з 2022 року.
- Високий рівень дефолтів компаній. Кількість дефолтів серед компаній, пов'язаних із нерухомістю, зросла на 20–30% після 2022 року, що створило додаткові виклики для захисту інвестицій.
Що очікувати інвесторам на ринку комерційної нерухомості? Приміщення та окремі будівлі, що не належать до житлового фонду, а використовуються для бізнесу називають «комерційною нерухомістю». Рентабельність від здачі в оренду комерційних об'єктів у кілька разів перевищує рентабельність від здачі квартир в оренду.
Та у такого виду інвестування теж є особливості:
Переваги:
- Стабільний дохід. У західних регіонах України зріс попит на комерційну нерухомість через переміщення бізнесів у 2022-2023 роках. А дохід власників комерційної нерухомості у цей час становив 7-10% річних у гривні.
- Захист від інфляції. У регіонах, які уникнули воєнних дій, орендна плата зросла на 10-15%, захищаючи реальну вартість доходів від нерухомості. І хоча у 2023 році інфляція сповільнилася до 11% — тренд на зростання орендних ставок у безпечніших регіонах зберігся.
- Зростання вартості нерухомості у західних регіонах України. У 2022-2023 роках ціна на комерційну нерухомість виросла на 5-10%. У 2024 році тенденція продовжиться, що дає можливість додаткового прибутку через капіталізацію активу.
Недоліки:
- Значні капіталовкладення. Середня вартість комерційної нерухомості у західних регіонах становила від $1.200 до $2.500 за м² у 2023 році. А значить об'єкт площею 100 м² вартує від $120.000 до $250.000. А кредити стали менш доступними через високі відсоткові ставки до 20%.
- Тривалий процес продажу. Під час війни комерційну нерухомість на заході продавали від 6 до 12 місяців, а в зонах бойових дій ще довше чи процес повністю зупинявся. А дохідність від капіталовкладень почнеться не раніше, ніж закінчиться процес продажу.
- Ризик пошкодження чи знищення. На сході та півдні України до 50-70% комерційних об’єктів було пошкоджено або зруйновано, що знижує їх вартість до нуля та залишає власників без доходу.
Який варіант інвестування обрати?
Корпоративні облігації пропонують вищу дохідність у 15-25% та повний захист у разі дефолту, однак знецінення або пошкодження заставного майна можуть суттєво знизити вартість застави.
Комерційна нерухомість у безпечних регіонах забезпечує більш стабільний, хоч і менший дохід у 7-10%. Та можливе зростання вартості активів на 5-10%. Однак інвестори повинні враховувати високу вартість входу та обмежену ліквідність.
Якщо пріоритетом є короткострокова дохідність і ліквідність, — облігації кращий варіант. Але, коли інвестор орієнтований на довгострокову стабільність та зростання капіталу, — комерційна нерухомість у безпечних регіонах виглядає привабливішою.
