Як в Україні захищають права інвесторів у нерухомість: що змінилось та як це працює?
Ринок нерухомості в Україні довгий час залишався ризикованою сферою для інвесторів, які вкладали кошти у житло на етапі будівництва. Проте з кінця 2022 року ситуація кардинально змінилася завдяки ухваленню Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.
Нововведення зобов’язали забудовників реєструвати спеціальні майнові права на майбутні об’єкти нерухомості (МОН). Експерти зазначають, що ця ініціатива суттєво підвищує рівень захисту покупців.
Що таке МОН і як він впливає на ринок нерухомості?
МОН або майбутній об’єкт нерухомості — це частина об’єкта незавершеного будівництва. Після введення в експлуатацію це стає повноцінною нерухомістю: квартирою, офісом, гаражем, паркомісцем тощо. Про це розповідає портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Раніше забудовники могли змінювати умови договору, переносити терміни здачі або навіть перепродавати одну й ту саму квартиру кільком інвесторам. Після ухвалення закону, будь-які зобов’язання забудовника перед інвестором фіксуються в договорі, а право власності на майбутнє житло одразу вноситься до Державного реєстру речових прав.
Експерти порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зазначають, що це означає, що:
забудовник не може самовільно змінювати терміни здачі, площу чи інші параметри нерухомості;
інвестор отримує гарантії добудови та захист від шахрайства;
вся інформація про проєкт та дозвільні документи стають відкритими та доступними.
Чому реєстрація МОНу є вигідною для покупців нерухомості?
Запровадження реєстрації майбутніх об’єктів нерухомості створює більш прозору та безпечну систему для всіх учасників ринку.
Основні переваги для інвесторів:
юридичний захист, адже продаж житла відбувається лише після державної реєстрації прав інвестора, що унеможливлює незаконні схеми перепродажу;
доступ до всієї інформації, оскільки всі документи на будівництво перевіряються Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва, що знижує ризик інвестування в незаконні або “заморожені” проєкти;
гарантія добудови, адже закон вимагає від забудовника залишати 5-10% нерозпроданого житла до моменту здачі об’єкта, що є фінансовою гарантією його завершення;
контроль за забудовником, оскільки інвестор може перевірити всі документи за номерами дозвільних актів, що мінімізує ризик махінацій.
Як відбувається купівля квартири за новими правилами?
Процедура придбання житла на етапі будівництва тепер стала чітко регламентованою та захищеною ст. 13-14 Закону України “Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.
Основні етапи купівлі квартири:
вибір об’єкта: покупець обирає житло, на яке вже зареєстроване спеціальне майнове право (МОН);
перевірка документів: через державний реєстр можна переконатися у законності будівництва та відсутності проблем із забудовником;
укладення договору купівлі-продажу: всі умови прописані в ст. 13-14 Закону, договір підлягає нотаріальному посвідченню, що робить угоду юридично захищеною;
реєстрація прав власності: після підписання угоди відбувається державна реєстрація речових прав на майбутній об'єкт нерухомості;
оплата та виконання зобов’язань: інвестор виконує умови договору щодо оплати, а забудовник зобов’язаний добудувати об’єкт у визначені терміни.
Експерти зі сфери нерухомості зазначають, що цей процес дозволяє уникнути несподіваних змін у планах забудовника та гарантує, що житло буде передане покупцеві згідно з угодою.
