Іпотека за державною програмою “єОселя”: повний гід
Програма “єОселя” — це державна ініціатива, яка дозволяє українцям придбати власне житло на вигідних умовах іпотечного кредитування. Вона реалізується через державні банки, зокрема Укргазбанк, Sense Bank, ПриватБанк, Ощадбанк тощо.
Як правильно оформити іпотеку? Які категорії відносяться під 3% та під 7%? На яке житло видається кредит? Про все це та навіть більше розповіла Віта Кобинець — керівник відділу продажу житлової нерухомості в компанії “Ritm Home”, керівник відділу продажу проєктів “Урожайний” та “Liberty Gardens”.
Алгоритм оформлення іпотеки
Віта розповідає, що для того, щоб оформити іпотеку на купівлю нерухомості потрібно:
Звернення до банку
Потенційний позичальник подає до банку довідку про склад сімʼї та про доходи за останні 6 місяців. Після цього банк аналізує документи та визначає максимальну суму іпотеки, яку може отримати клієнт терміном до 20 років.
Також Віта зазначає, що позичальники (наприклад, чоловік і жінка) можуть брати спільне кредитування. Тоді іпотека розраховується по їхніх спільних доходах, що дозволяє збільшити суму кредиту. Проте варто враховувати, що максимальною сумою кредиту є 6 млн грн.
Пошук житла
Після погодження суми банком позичальник звертається до агентства нерухомості з критеріями житла. Згідно з ними, менеджер шукає відповідну квартиру, як на первинному, так і на вторинному ринку.
Перевірка документів
Після того, як клієнт обрав собі квартиру, агентство подає до банку документи: витяг про право власності нерухомості, технічний паспорт квартири, документи власника житла.
Клієнт же отримує копії цих документів та несе до банку для перевірки відсутності обтяжень та відповідності квартири зазначеним критеріям та умовам.
Оцінка нерухомості
У випадку, якщо все зроблено правильно, банк замовляє експертну оцінку квартири з фото- та відеофіксацією. Важливим є те, що квартира має повністю відповідати технічному паспорту. Навіть незначні невідповідності можуть стати підставою для відмови банком.
Фінальна сума
Якщо експертна оцінка перевищує погоджену суму іпотеки — різницю доплачує покупець. Якщо нижча — банк видає лише суму за оцінкою.
Очікування коштів
Віта розповідає, що у 2024 році очікування коштів займало 1-2 місяці, проте сьогодні це може затягнутись і до 8. Цьому передує зменшення державного фінансування на іпотеку.
Це створює певні ризики для позичальників, адже квартира може змінити ціну або бути проданою іншим покупцям.
Категорії позичальників та відсоткові ставки
Іпотека під 3% річних:
військовослужбовці ЗСУ за контрактом, правоохоронці та члени їхніх сімей;
медичні працівники державних та комунальних закладів;
педагоги державних або комунальних шкіл, садків, ВНЗ тощо;
науково-педагогічні працівники.
Віта зазначає, що є умови збереження пільги. Потрібно кожні 3 місяці підтверджувати право належати до цієї категорії. Інакше позичальника переводять на ставку 7%.
Іпотека під 7% річних:
ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни;
сім’ї загиблих Захисників України;
внутрішньо переміщені особи (ВПО);
інші громадяни, які не мають житла або проживають у квартирі меншій ніж 52,5 кв. м + 21 кв. м на кожного члена сім’ї.
Вимоги до житла
Експерт розповідає, що до житла є вимоги. Для ВПО будинок повинен бути введений в експлуатацію не більше 10 років тому, проте для решти категорій будинок має бути не старшим 3-х років.
Також варто розуміти, що у новобудовах до 3-х років може виникати додатковий податок.
Нормативна площа житла для однієї особи складає до 52,5 кв. м. За кожного наступного члена родини додається ще 21 кв. м.
Варіант придбання квартири від забудовника
Віта розповідає, що є забудовники, які пройшли акредитацію та співпрацюють з банками по програмі “єОселя”.
Переваги:
Без сплати податків, адже немає первинного власника та квартира одразу оформлюється на клієнта.
Можливість “заморозити” квартиру на 8 місяців під конкретного покупця, проте ціна змінюватиметься згідно з даними забудовника.
Перший внесок передається власнику на угоді у нотаріуса. Решту суми банк перераховує продавцю. Він складає:
20% — при покупці на вторинному ринку.
30% — на первинному ринку (житло готове не менше ніж на 40%).
Додаткові витрати
Комісія банку — 0,99% від суми кредиту (але не менше 1000 грн).
Відкриття рахунку та переказ коштів продавцю — 950 грн.
Страхування нерухомості — від 0,3% щорічно.
Страхування позичальника — 0,65% від залишку заборгованості щороку.
Чи вигідно брати іпотеку за програмою “єОселя”?
“Так, особливо під 3%, адже інфляція за 20 років фактично «з’їдає» відсоткову ставку”, — зазначає Віта Кобинець
Програма дозволяє отримати доступне житло на державних умовах без спекулятивних ставок.
Проте варто враховувати:
Бюрократичну складову (регулярне оновлення довідок).
Тривалі терміни очікування фінансування.
Обмеження за типом та станом житла.
