В Україні право на приватну власність гарантоване Конституцією та Цивільним кодексом. Це означає, що будь-хто, як громадянин, так і іноземець, має змогу володіти будь-якою кількістю квартир, придбаних на законних підставах. У 2025 році жодних обмежень щодо кількості житлових об’єктів для фізичних осіб не встановлено.
Проте, хоча формальних заборон немає, у реальному житті власник кількох об’єктів стикаються з низкою важливих нюансів — від податків до юридичних ризиків.
Потенційні обмеження: що може ускладнити користування майном
Арешти та обтяження
Якщо квартира під заставою або накладений арешт, здійснювати будь-які юридичні дії з нею (продаж, дарування, іпотека) — заборонено до зняття цих обтяжень.
Спільна власність
Коли житло належить кільком особам, усі вони мають надати згоду на продаж чи іншу передачу. Без цього здійснити угоду неможливо.
Податкові зобов’язання
З початку 2025 року діє нова ставка військово збору — 5%. Крім того, при продажі другої та наступних квартир протягом одного року додаються ПДФО (18%) та пенсійний збір (1%).
Охоронні території
У разі, якщо будинок є історичною спорудою, на ремонт або перепланування доведеться отримувати спеціальні дозволи.
Чому інвестори часто реєструють квартири на родичів?
Попри відсутність прямої заборони на володіння кількома квартирами, іноді об’єкти оформлюють на членів родини або довірених осіб.
Основними мотивами є:
зменшення податкового навантаження при продажі;
спрощене оформлення спадщини;
мінімізація ризиків конфіксації чи судових суперечок;
доступ до пільг, наприклад, як для власника єдиного житла.
Проте такий підхід несе і певні загрози:
втрата контролю над майном;
можливість податкової перевірки;
оскарження правочинів.
Як безпечно інвестувати в кілька квартир?
Для тих, хто планує розширити своє портфоліо нерухомості, важливо дотримуватись кількох рекомендацій:
Юридичний аудит — перевіряйте кожен об’єкт на наявність арештів, боргів, судових процесів. В цьому якісно допоможе юрист або нотаріус.
Незалежна оцінка — обов’язкова для правильного розрахунку податків та уникнення спорів з покупцями.
Податкове планування — іноді вигідніше зачекати 3 роки з моменту купівлі, щоби продати без податкового навантаження.
Комплекс документів — мати технічний паспорт, право власності, довідки про сплату комунальних послуг і податків.
Оформлення через нотаріусів — лише нотаріально засвідчені угоди мають юридичну силу.
Втрата документів на житло: що робити?
Через війну багато громадян втратили доступ до своїх квартир або документації. Проте вихід є — існують легальні шляхи відновлення прав на майно через суд або відповідні державні реєстри.
Як змінились пріоритети українців?
Повномасштабна війна кардинально переосмислила критерії вибору житла. Багато українців тепер надають перевагу безпеці, енергоефективності, автономності (наявність генератора, укриття тощо), а не престижному району чи великій площі.
