На українському ринку нерухомості сьогодні часто плутають два різні поняття: класичну житлову нерухомість і дохідну (інвестиційну) нерухомість. З фінансового погляду це два принципово різні інструменти, з різною логікою доходу, ризику і контролю.
Класична нерухомість ≠ інвестиційна
Базова помилка багатьох інвесторів — вважати, що якщо зробити ремонт у квартирі й здати її в оренду, вона автоматично стає дохідною нерухомістю. Насправді — ні, зазначає Дмитро Карпіловський в інтерв’ю на ютуб-каналі “Нерухомість без цензури”.
Це все ще класична нерухомість, просто з орендним доходом. Вона:
повністю залежить від власника;
потребує операційного управління;
має обмежений масштаб;
прив’язана до конкретного міста та особистого контролю.
З фінансового погляду реалістична дохідність класичної оренди в Україні сьогодні становить у середньому 7–8% річних. Це нормальний, стабільний показник для активу з відносно низьким ризиком і високою зрозумілістю.
Що таке дохідна (інвестиційна) нерухомість
Інвестиційна нерухомість — це актив, у якому:
власник не живе;
об’єкт створений виключно для генерації доходу;
управління здійснює професійна компанія;
фінансова модель закладена ще на етапі девелопменту.
Найчастіше це апарт-готелі, готельні номери, курортні комплекси, котеджі, об’єкти з централізованим управлінням.
Важливий момент: у більшості таких проєктів власник має право на проживання 2–4 тижні на рік, але в цей період дохід не нараховується. Тобто це не «безкоштовне проживання», а проживання коштом власного ж потенційного прибутку.
Реалістична дохідність: без ілюзій
Одна з ключових речей, яку потрібно зрозуміти інвестору: не існує активу, який одночасно надійний як швейцарський банк і дохідний як біткоїн, зазначає Дмитро Карпіловський. Ринок завжди приводить актив до справедливого співвідношення ризику і дохідності.
На сьогодні, з урахуванням воєнних та макроекономічних ризиків в Україні, можна говорити про такі орієнтири:
7–8% — нижня межа, типовий рівень класичної оренди або слабких інвестпроєктів;
8–10% — справедливий коридор для якісної дохідної нерухомості;
10–12% — сильні, добре реалізовані проєкти;
3–6% — зона ризику, де інвестор або переплатив, або повірив у надмірні обіцянки.
Все, що декларується нижче 8%, зазвичай означає або помилки у фінансовій моделі, або маркетингову маніпуляцію.
Чому модель інвестиційної нерухомості стала зрозумілою саме зараз
До повномасштабної війни ідея інвестувати в нерухомість не у своєму місті виглядала нелогічною. Навіщо купувати актив там, де ти не живеш, не розумієш ринок, не можеш швидко щось зробити?
Але війна кардинально змінила цю логіку, розповідає Дмитро Карпіловський.
Безпековий фактор
Люди перестали інвестувати там, де живуть, якщо місто стало небезпечним. Інвестування перемістилося у відносно стабільні регіони.
Масове переміщення людей
Ті, хто переїхав у безпечніші міста або за кордон, побачили інші інвестиційні моделі й привезли цей досвід назад.
Операційна втома
Класична оренда «на відстані» — це складно: ремонти, бригади, рієлтори, лічильники, комунальні питання. Для багатьох це стало некомфортно в умовах загального стресу.
Вибух внутрішнього попиту на готелі
Ковід, війна, обмежені закордонні подорожі — усе це різко підняло внутрішній попит. А сучасних, якісних, преміальних готелів в Україні критично мало.
Отже, вибір між класичною та інвестиційною нерухомістю — це не питання «що краще», а питання фінансової логіки й життєвого контексту.
Класична нерухомість — про контроль, знайомий ризик і помірну дохідність.
Інвестиційна нерухомість — про делегування, масштабування і роботу з незрілим, але перспективним ринком.
Головне — не плутати ці інструменти й не очікувати від них того, чого вони не можуть дати. Фінансова зрілість сьогодні — значно цінніша за гучні обіцянки.
