Вторинний ринок нерухомості Карпат: як обрати ліквідний об’єкт і не помилитися з інвестицією
Вторинний ринок нерухомості Карпат сьогодні дедалі більше привертає увагу інвесторів, які хочуть не чекати завершення будівництва, а одразу придбати готовий актив із можливістю отримувати дохід від оренди. Водночас такий об’єкт зовсім не означає автоматично вигідну інвестицію. На ринку є нерухомість, яку можна продати практично без зусиль, а є об’єкти, з виходом із яких власники стикаються з труднощами навіть через кілька років після придбання.
Від чого залежить ліквідність інвестиційної карпатської нерухомості? Як оцінювати об’єкт перед купівлею? Чи справді вторинний ринок може забезпечити привабливу дохіднісь? Про все це у новому випуску на YouTube-каналі RITM розповів Луців Петро, експерт з інвестиційної нерухомості холдингу компаній RITM.group.
“Інвестор має оцінювати весь продукт у комплексі: від локації та концепції до девелопера й управлінської компанії”, — Луців Петро
Вторинний ринок є, але заробляють на ньому не всі
Купівля готової нерухомості з метою подальшого перепродажу — цілком реальна стратегія. Проте сама наявність вторинного ринку ще не гарантує інвестору прибутку.
За словами Петра, на практиці трапляються дуже різні ситуації. Одні об’єкти можуть продаватися швидко, оскільки мають зрозумілий попит, сильну управлінську компанію та хорошу репутацію. Інші власники роками не можуть вийти з інвестиції на бажаній для себе ціні.
Саме тому при купівлі нерухомості на перепродаж потрібно ще до входу думати про майбутній вихід. І тут виникає головне питання: що саме робить об’єкт ліквідним?
Найдешевший об’єкт — не завжди найвигідніший
Одна з найпоширеніших помилок інвестора — шукати найдешевшу пропозицію на ринку в надії, що саме вона дасть найбільший прибуток, зазначає Луців Петро. Однак низька ціна входу сама по собі нічого не гарантує.
Якщо дешевий комплекс має слабку концепцію, невдалу локацію, недостатню інфраструктуру або проблемну управлінську компанію, продати такий актив у майбутньому може бути значно складніше.
Натомість дорожчий об’єкт із правильно сформованим продуктом може мати набагато вищу ліквідність. Тому питання варто ставити не так: «Скільки коштує квадратний метр?», а радше: «Що я отримую за цю ціну і наскільки цей продукт буде потрібен наступному покупцеві?»
Для готельної нерухомості особливе значення мають SPA, ресторани, басейни, зони відпочинку та інші точки тяжіння, які формують попит з боку кінцевого туриста.
Девелопер і управлінська компанія — фундамент майбутньої вартості
Одним із ключових факторів для інвестора є репутація девелопера. Особливо це важливо на первинному ринку, де покупець фактично інвестує у майбутній об’єкт. Досвід забудовника, кількість реалізованих проєктів, дотримання термінів будівництва та якість попередніх об’єктів допомагають оцінити ризики.
Але навіть сильний девелопер не гарантує успіху, якщо проєктом неправильно управляють.
Саме управлінська компанія є одним із головних факторів, що визначають майбутню дохідність і ліквідність готельного об’єкта. Від її роботи залежить завантаженість номерів, ціноутворення, контроль витрат, робота ресторанів, сервіс, маркетинг і, зрештою, враження гостя.
Важливо також, щоб управлінська компанія долучалася до проєкту ще на етапі його створення. Вона може впливати на те, якою має бути інфраструктура, скільки потрібно номерів, яким має бути ресторан чи басейн, як правильно співвіднести номерний фонд із додатковими сервісами.
“Успішний готель — це цілісна бізнес-модель, де архітектура, інфраструктура, управління та фінансова математика працюють разом”, — Луців Петро
Локація та концепція важливіші за красивий рендер
На старті продажів інвестор часто бачить яскраві візуалізації, обіцянки високої дохідності та красиву концепцію. Але цього недостатньо, щоб зробити висновок про перспективність проєкту.
Потрібно дивитися глибше:
де саме розташований об’єкт;
що знаходиться поруч;
які є точки тяжіння;
яка інфраструктура передбачена безпосередньо в комплексі;
хто управлятиме готелем;
скільки номерів буде в ньому;
яка цільова аудиторія;
як формуватиметься завантаження;
звідки беруться заявлені показники дохідності.
Адже два об’єкти з однаковою ціною квадратного метра можуть мати абсолютно різну інвестиційну цінність.
Один може бути звичайним готелем із мінімальною інфраструктурою, а інший — повноцінним курортним продуктом із ресторанами, SPA, басейном та іншими сервісами. Для кінцевого туриста це два абсолютно різні продукти, а отже, і попит на них буде різним.
Яку дохідність можна отримати на вторинному ринку
Петро зазначає, що на вторинному ринку Карпат можна зустріти об’єкти з дохідністю близько 7–9% річних. Водночас на первинному ринку показники для інвестора можуть бути вищими — орієнтовно 10–12%, залежно від конкретного проєкту та умов входу.
Причина такої різниці досить логічна. Інвестор, який заходить на етапі котловану або раннього будівництва, бере на себе більше ризиків, але натомість отримує нижчу ціну входу. Коли об’єкт добудований, запущений і довів свою спроможність, ризик зменшується — але разом із ним зазвичай зменшується і потенційна дохідність нового власника. Тобто частина потенційного прибутку вже закладена у зростанні вартості самого активу.
Умовно, якщо об’єкт подорожчав на 30%, то для нового інвестора його орендний дохід у відсотках від вкладеного капіталу буде нижчим. Саме тому вторинний ринок може бути цікавим не стільки максимальною дохідністю, скільки поєднанням готового активу, зрозумілої фінансової моделі та нижчого ризику.
Чому готовий об’єкт може бути хорошим варіантом для інвестора
У готової нерухомості є одна важлива перевага: інвестор може оцінювати не прогноз, а реальність. Він може побачити сам об’єкт, оцінити його локацію, інфраструктуру, сервіс, завантаження та фактичну фінансову історію.
Якщо готель працює вже кілька років, можна подивитися, як змінювалася його дохідність, наскільки зростало завантаження та як об’єкт поводився в різні сезони. Це особливо важливо, оскільки готельний бізнес не завжди виходить на максимальні показники одразу після відкриття. За словами експерта, у правильно організованого готелю показники можуть покращуватися протягом перших кількох років роботи.
Тому іноді готель із трирічною чи п’ятирічною історією може бути для інвестора зрозумілішим і прогнозованішим активом, ніж новий проєкт із красивою презентацією та лише обіцяною дохідністю.
Прикад з реальних кейсів: як змінюється вартість номера
Луців Петро розповідає про готельний номер площею близько 32 м².
Перші інвестори заходили в цей проєкт у середньому приблизно по $4 500–4 600 за квадратний метр, хоча окремі покупки здійснювалися дешевше — близько $4 200.
Сьогодні аналогічний номер на вторинному ринку пропонується приблизно по $6 200–6 300 за квадратний метр. При цьому заявлена фактична дохідність для нового власника становить близько 7–8% річних.
Таким чином, перший інвестор отримав дохід від експлуатації номера й приріст вартості самого активу. Водночас новий покупець отримує вже готовий і працюючий продукт, де можна оцінити реальні показники.
Це добре демонструє головну особливість вторинного ринку: новий власник платить більше, але купує вже не обіцянку майбутнього бізнесу, а працюючий актив.
Чому інвестори часто не хочуть продавати прибуткову нерухомість
Є ще один парадокс вторинного ринку, розповідає Луців Петро. Ліквідний об’єкт не обов’язково має постійно бути присутнім у продажу.
Якщо нерухомість стабільно приносить власнику дохід, дозволяє відпочивати в Карпатах і продовжує зростати в ціні, мотивація продавати її зменшується.
Саме тому справді якісних об’єктів на вторинному ринку може бути небагато. Власник може планувати купівлю на перепродаж, але через кілька років змінити свою думку: актив уже приносить дохід, ним користується сім’я, а необхідності терміново забирати гроші немає.
Буковель продовжує дорожчати?
За словами експерта, ціна квадратного метра на курорті вже проходила кілька етапів зростання. Те, що раніше здавалося високою ціною, згодом ставало новою ринковою нормою.
Саме тому потенціал подальшого зростання вартості пов’язують із розвитком самого курорту: інфраструктурою, дорогами, новими точками тяжіння, розважальними об’єктами та загальним масштабуванням туристичної пропозиції.
Водночас це не означає автоматичного зростання ціни будь-якої нерухомості. Розвиток курорту створює можливості для зростання ринку загалом, але конкретний об’єкт усе одно має відповідати вимогам попиту.
Отже, інвестиції у вторинну нерухомість Карпат не можна зводити до простої формули «купити дешевше — продати дорожче». Успішна інвестиція починається значно раніше — з правильного вибору самого продукту.
Потрібно оцінити, хто його побудував, хто ним управляє, де він розташований, чим приваблює туристів, скільки реально заробляє, як змінювалася його вартість і, головне, кому ви зможете продати його через кілька років. Саме тому ліквідність формується не в момент продажу. Вона закладається ще тоді, коли інвестор тільки приймає рішення про купівлю.
І якщо первинний ринок дає можливість зайти дешевше та отримати потенційно вищу капіталізацію, то вторинний ринок пропонує інше — готовий актив, реальні цифри, зрозумілу історію роботи та можливість одразу стати власником працюючої нерухомості.
