В Україні готуються до запровадження нових правил фінансового моніторингу операцій на ринку нерухомості. З 1 січня 2026 року, купівля, продаж, дарування, обмін нерухомості та оформлення спадщини будуть під більш пильним контролем податкових органів. Підставою для змін є наказ Міністерства фінансів №322, ухвалений ще у 2021 році, який визначає порядок обміну даними для фінмоніторингу.
Ці нововведення спрямовані на те, щоб податкова мала можливість перевіряти як самі угоди, так і законність походження коштів, що використовуються для них. Учасники ринку наголошують: із 2026 року сфера нерухомості стане більш прозорою, а простір для «сірого» обігу грошей суттєво скоротиться.
Які документи потрапляють під обов’язкову перевірку
Нові правила стосуються всіх основних правочинів у сфері нерухомості. Обов’язково моніторитимуться:
договори купівлі-продажу житла чи комерційної нерухомості;
договори обміну;
договори дарування;
документи, що підтверджують право на спадщину.
Інформація про ці правочини передаватиметься податковим органам для подальшої перевірки.
Що зміниться для нотаріусів
Для нотаріальної спільноти вводиться новий порядок звітності. Приватні нотаріуси повинні будуть подавати дані щоквартально (із розбивкою за місяцями), тоді як державні продовжать діяти за старою моделлю — щомісячно.
Тобто нотаріуси фактично стають важливими учасниками системи контролю: саме вони збиратимуть первинні дані про угоди і передаватимуть їх до відповідних органів.
Поради для покупців та продавців нерухомості
Аналітики ринку радять готуватися до змін заздалегідь, оскільки нові правила значно посилять увагу до фінансової історії сторін угоди. Перед укладанням договору варто:
підготувати документи, що підтверджують джерело коштів (зарплатні довідки, виписки з банків, договори купівлі-продажу іншого майна, декларації тощо);
завчасно отримати довідку про доходи;
не занижувати ціну об’єкта в договорі — це може бути розцінено як ухилення від оподаткування і ускладнить подальші покупки.
За словами агентства нерухомості “The Capital”, правильно оформлені документи стануть обов’язковою умовою, особливо при спадкових і дарчих операціях.
Посилення контролю податкової: що це означає
Після запуску нових правил податкова служба матиме доступ до повної інформації:
про вартість нерухомості у договорі;
про доходи покупця;
про суми, які фактично були оплачені;
про відповідність доходів витратам.
Мета — виявляти непрозорі фінансові операції та запобігати легалізації коштів невідомого походження.
Позиція народного депутата та нотаріуса Ігоря Фріса
Ігор Фріс, який є і нотаріусом, і народним депутатом, підтвердив, що новий порядок — це радше посилення вже існуючої практики, ніж принципово новий інструмент.
За його словами:
нотаріуси вже кілька років перевіряють легальність коштів покупців;
перелік документів, які можуть підтвердити походження грошей, є досить широким — від банківських виписок до договорів дарування та кредитних угод;
новий рік фактично не змінить суті процедури, а лише зробить її більш системною і формально закріпленою.
Він також нагадав, що підвищений контроль стосується угод, де сума перевищує 400 тисяч гривень. Саме такі операції вимагають підтвердження легальних джерел фінансування.
Депутат окремо застеріг: продавцям не варто занижувати вартість майна в договорах — це може створити проблеми в майбутньому, коли виникне потреба підтвердити походження коштів при наступних покупках.
Що чекає ринок після запуску нових правил
Запровадження посиленого моніторингу є частиною ширшої тенденції: держава прагне зробити ринок нерухомості максимально прозорим і контрольованим. Очевидно, що з 2026 року:
збільшиться кількість перевірок джерел доходів;
угоди стануть більш формалізованими;
«тіньові» схеми втратять популярність;
нотаріуси матимуть більшу відповідальність за подання інформації;
покупці змушені будуть більш ретельно документувати свої доходи.
Це, своєю чергою, може стимулювати й інші зміни — наприклад, підвищення довіри до ринку та зменшення кількості сумнівних операцій.
