Повномасштабна війна стала переломним моментом для українського будівельного сектору. Зміни торкнулися обсягів введення нерухомості в експлуатацію, регіонального розподілу забудови, структури житла та активності девелоперських компаній. Аналіз даних за 2021–2024 роки свідчить, що ринок поступово відновлюється, але працює вже за новими правилами, де ключову роль відіграють безпека, мобільність населення та зміна інвестиційних пріоритетів.
Зміщення будівельної активності в безпечніші області
Одним із найбільш помітних наслідків війни стало територіальне переформатування житлового будівництва. Якщо до 2022 року значна частина девелоперської активності була зосереджена у великих містах і традиційно сильних економічних центрах, то після початку повномасштабного вторгнення акцент поступово змістився у відносно безпечніші регіони.
У 2024 році одразу п’ять областей змогли перевищити власні довоєнні показники за обсягами введеного в експлуатацію житла. До цього переліку увійшли Вінницька, Рівненська, Волинська, Івано-Франківська та Полтавська області. Згідно з даними, сукупно їхня частка у загальноукраїнському житловому будівництві зросла з 14,4% у 2021 році до 22,6% у 2024-му. Це свідчить про переорієнтацію забудовників і покупців у бік територій із нижчим рівнем безпекових ризиків, стабільнішою логістикою та вищим попитом з боку внутрішньо переміщених осіб.
Зростання в цих регіонах також частково пояснюється релокацією бізнесу, переміщенням населення та розвитком локальних ринків нерухомості, які раніше не демонстрували настільки високої інтенсивності будівництва.
Захід України: нерівномірна динаміка відновлення
Попри поширене уявлення, що західні області стали головними бенефіціарами будівельного пожвавлення, ситуація не є однорідною.
Наприклад, Тернопільська область у 2024 році досягла лише 44,5% від показника 2021 року за обсягами введеного житла. Це означає, що сам географічний фактор безпеки не гарантує автоматичного зростання. На динаміку впливають економічна активність регіону, купівельна спроможність населення, інфраструктурна готовність, доступ до фінансування та масштаби внутрішньої міграції.
Фактично війна створила нову конкуренцію між областями за інвестора, забудовника та кінцевого покупця.
Київ і передмістя: новий фокус розвитку
Окремо варто розглядати столичний регіон, де війна вплинула на характер урбанізації.
У 2021 році Київ і Київська область мали майже однакові показники введення житла в експлуатацію. Уже в 2024 році картина змінилася: Київська область повернулася майже до довоєнного рівня, досягнувши 95% від показників 2021 року, тоді як столиця відновилася лише до 72%.
Ця тенденція демонструє посилення ролі приміських територій. Покупці дедалі частіше обирають менш щільну забудову, приватні житлові формати та локації, які поєднують близькість до великого міста з нижчим навантаженням на інфраструктуру та більшою автономністю.
Паралельно зростає попит на житлові комплекси малої поверховості, котеджні містечка та будинки із власними системами енергозабезпечення, що стало особливо актуальним після енергетичних атак і перебоїв у роботі критичної інфраструктури.
Одноквартирне житло стало новим драйвером ринку
Однією з ключових структурних змін стало зростання частки індивідуального житла.
Згідно з даними, у 2021 році одноквартирні будинки формували 38% від загальної площі введеного житла. До 2024 року цей показник піднявся до 51%. Водночас частка багатоквартирного житла скоротилася з 61,7% до 49%.
Такий зсув свідчить про зміну споживчих пріоритетів. Після початку війни українці значно більше цінують автономність, наявність укриттів, приватний простір, можливість облаштування резервного живлення та нижчу залежність від централізованих систем.
Для девелоперів це означає адаптацію до нового попиту: розвиток малоповерхових форматів, таунхаусів, індивідуальних будинків і приміських житлових кластерів.
Нежитлове будівництво відновлюється значно повільніше
На відміну від житлового сегмента, комерційне та промислове будівництво демонструє стриманіші темпи повернення до довоєнних масштабів.
У середньому за 2022–2024 роки житловий сектор досяг 71% від рівня 2021 року, тоді як нежитловий — лише 51%.
Причини цього очевидні: бізнес довше відкладає масштабні капітальні інвестиції в офіси, торговельні площі, виробничі комплекси та інші об’єкти через воєнні ризики, складність прогнозування ринку й високу вартість фінансування. Частина компаній також переорієнтувалася на оренду готових площ замість запуску нових будівельних проєктів.
Де зосереджений девелоперський потенціал
Окремий показник ринку — концентрація компаній із КВЕД 41.20, що охоплює будівництво житлових і нежитлових будівель.
За даними YC.Market, у вибірці нараховується 5997 будівельних компаній, що відповідають визначеним критеріям. Майже дві третини цих підприємств зосереджені лише у шести регіонах країни.
Втім кількість компаній не завжди прямо відображає реальні темпи введення нерухомості в експлуатацію. Частина областей із помітним приростом житлового чи нежитлового будівництва має середній рівень корпоративної присутності, але демонструє кращу адаптивність, локальний попит або ефективніше використання ресурсів.
Яким стає будівельний ринок України
Український ринок нерухомості входить у фазу структурної трансформації. Центри активності поступово зміщуються від традиційних мегаполісів до регіонів із вищою безпекою та стабільнішими умовами розвитку. Попит дедалі більше фокусується на автономному житлі, передмістях і малоповерхових форматах забудови.
Водночас ринок залишається нерівномірним: житловий сегмент демонструє відновлення швидше, тоді як комерційне будівництво повертається повільніше. У найближчі роки розвиток галузі значною мірою залежатиме від безпекової ситуації, державних програм відбудови, доступності кредитування, внутрішньої міграції населення та здатності девелоперів швидко адаптуватися до нових запитів ринку.
