Карпати — центр інвестиційної нерухомості: чому ринок продовжує зростати
За останні чотири роки у розвиток карпатської нерухомості було інвестовано близько 2 млрд доларів. Попри такі масштаби вкладень, експерти ринку переконані: регіон ще далекий від насичення. Попит продовжує зростати, девелопери запускають нові концепції, а інвестори дедалі частіше розглядають Карпати як повноцінний інвестиційний актив.
У новому випуску на YouTube-каналі RITM розібрали реальний стан ринку рекреаційної інвестиційної нерухомості Карпатського регіону: Буковель, Поляниця, Яблуниця, Яремче, Микуличин і Верховина — чим ці локації відрізняються, де яка ціна входу і для якого типу інвестора підходить кожна. Про це все говорили:
Олександра Кіба — партнер з розвитку холдингу компаній RITM.group, керівниця маркетингового департаменту;
Михайло Гринюк — керуючий партнер холдингу компаній RITM.group, керівник з розвитку та залучення девелоперських проєктів.
Карпатська нерухомість виникла задовго до повномасштабної війни
Один із найпоширеніших міфів полягає в тому, що інвестиційна нерухомість у Карпатах почала активно розвиватися лише після 2022 року, коли інвестори почали шукати альтернативу великим містам.
Михайло Гринюк розповідає, що насправді перші проєкти із залученням приватних інвесторів з'явилися ще приблизно у 2010 році. У той період ринок лише формувався: більшість покупців купували апартаменти чи котеджі радше для власного користування або як статусну нерухомість, не розглядаючи її як інструмент отримання прибутку.
Наступний етап розвитку розпочався приблизно з 2018 року. Саме тоді девелопери почали створювати сучасні готельні комплекси з професійним управлінням, зрозумілими фінансовими моделями та прогнозованою дохідністю. Інвестори вже оцінювали локацію, архітектуру, потенціал капіталізації та прибутку від оренди.
Тому сьогоднішній інтерес до Карпат — це закономірний результат розвитку ринку протягом багатьох років.
Кожна локація має власну спеціалізацію
Карпатський регіон охоплює Івано-Франківську, Львівську та Закарпатську області, однак навіть усередині цього регіону окремі курортні напрямки суттєво відрізняються між собою, зазначає Олександра Кіба.
Буковель залишається головним туристичним центром країни та найактивнішим ринком інвестиційної нерухомості. Саме тут формуються найвищі ціни, найбільші туристичні потоки та найширший вибір професійних готельних комплексів.
Поляниця фактично стала продовженням Буковеля. Через неї проходить основний туристичний потік, тому ця територія активно забудовується новими апарт-готелями та котеджами.
Яблуниця пропонує інший формат відпочинку — більше простору, тиші та природи. Тут переважають закриті курортні містечка із власною інфраструктурою, які приваблюють гостей, що цінують приватність.
Яремче — найбільш сформоване місто Карпатського регіону. Тут розвинена міська інфраструктура, працюють школи, дитячі садки, транспортне сполучення та залізниця. Саме тому ця локація цікава як для туристичного, так й для постійного проживання.
Микуличин приваблює природними ландшафтами, гірськими річками та великою кількістю земельних ділянок біля води — рідкісною перевагою для Карпат.
Верховина займає окрему нішу. Це місце для тих, хто шукає максимально автентичний гірський відпочинок без надмірної урбанізації.
Вибір форматів нерухомості значно ширший, ніж здається
Сучасний карпатський ринок давно перестав обмежуватися лише готельними номерами.
Інвесторам доступні апарт-готелі, котеджні містечка, резорти, житлові комплекси, квартири із сервісним управлінням, комерційні приміщення, SPA-комплекси, ресторанні проєкти, а також наявне часткове інвестування у комерційні об'єкти.
Завдяки цьому кожен інвестор може обрати формат відповідно до власної стратегії — від отримання пасивного доходу до придбання нерухомості для особистого користування.
Скільки коштує нерухомість у Карпатах
Найпоширеніший стереотип Карпатського регіону — висока вартість входу. Насправді багато форматів доступні за бюджет, співставний із купівлею квартири у великому українському місті, розповідає Михайло Гринюк.
Середні ціни сьогодні виглядають так:
готові котеджі невеликої площі — від $75 тис.;
котеджі площею 60–70 м² у сучасних резортах — $150–200 тис.;
апартаменти — переважно $65–100 тис.;
найактивніше укладаються угоди в сегменті $90–100 тис.;
квартири у нових комплексах без ремонту — від $40 тис.;
комерційна нерухомість — орієнтовно $150–200 тис.
Крім цього, на ринку активно розвивається модель часткового інвестування. Наприклад, придбати частку у ресторанному бізнесі всередині курорту можна приблизно від $10 тис.
Хто сьогодні інвестує у Карпати
За останні роки портрет покупця суттєво змінився, розповідає Олександра Кіба. Сьогодні виділяють чотири типи інвесторів:
Досвідчені інвестори
Це люди, які вже мають інвестиційний портфель в Україні або за кордоном. Вони уважно аналізують фінансові показники, репутацію девелопера, модель управління готелем та перспективи капіталізації. Для цієї категорії вирішальне значення має не емоція, а цифри.
Інвестори-дослідники
Саме ця аудиторія зараз зростає найшвидше. Зазвичай це власники малого чи середнього бізнесу, які вже інвестували у квартири або комерційну нерухомість у своїх містах і шукають можливості диверсифікації. Водночас дедалі більше людей розглядають карпатську нерухомість навіть як свою першу інвестицію. Такі покупці потребують максимальної кількості інформації, консультацій та професійного супроводу перед ухваленням рішення.
Покупці статусної нерухомості
Для цієї категорії фінансова дохідність не є головним критерієм. Вони купують нерухомість насамперед заради престижу, можливості відпочивати у власних апартаментах або котеджі та володіти об'єктом у відомому курорті.
Інвестори, які прагнуть зберегти капітал
Ще одна група покупців використовує карпатську нерухомість як інструмент захисту коштів від інфляції. Для них важливі стабільність, надійність забудовника та прогнозованість майбутнього доходу.
Три головні міфи про ринок Карпат
Міф 1. Прибутковість перебільшена
Багато диванних експертів розповідають, що прибутковість у Буковелі є завищеною. А насправді вона дорівнює низьким відсоткам.
Проте ринок демонструє приклади суттєвого зростання вартості окремих об'єктів. За словами експертів, у низці проєктів інвестори, які заходили на ранніх етапах будівництва, вже фіксували капіталізацію на рівні 30–50% за період близько двох років. Подібні результати залежать від правильно обраного моменту входу, концепції проєкту, професійного управління та репутації девелопера.
Міф 2. Карпати працюють лише взимку
Сучасний туристичний сезон у Карпатах триває практично цілий рік. Зимовий період залишається найбільш прибутковим завдяки лижному відпочинку, однак літо, осінь та значна частина весни також формують стабільний туристичний потік.
Сьогодні регіон пропонує SPA-відпочинок, походи в гори, велосипедні маршрути, гастрономічний туризм, фестивалі та інші формати дозвілля. Саме тому Карпати дедалі частіше порівнюють не із сезонними морськими курортами, а з цілорічними європейськими рекреаційними напрямками.
Міф 3. Ринок уже перегрітий
Попри значний обсяг нових проєктів, експерти не вважають ринок перенасиченим. Причина проста — Карпати поступово трансформуються не лише у туристичний курорт, а й у повноцінний центр проживання та відпочинку.
Розвиток інфраструктури, поява житлових кварталів, нових сервісів, навчальних закладів і громадських просторів створюють додатковий попит на різні формати нерухомості.
Водночас експерти підкреслюють: успішними будуть далеко не всі проєкти. Саме тому вирішальне значення матиме якість концепції, досвід девелопера, професійне управління та здатність виконати взяті на себе зобов'язання.
Ринок переходить у нову фазу розвитку
Експерти зазначають, що Карпатська нерухомість уже перестала бути вузькою нішою для поціновувачів гірського відпочинку. Вона поступово перетворюється на повноцінний інвестиційний сегмент із різноманітними форматами активів, широкою аудиторією покупців і власною економікою.
Попри значні обсяги інвестицій останніх років, ринок продовжує розширюватися. Змінюються формати проєктів, зростають вимоги інвесторів, посилюється конкуренція між девелоперами. Це означає, що головною перевагою стає якість концепції, професійне управління та довгострокова цінність конкретного об'єкта.
