Заяви про можливе зростання цін на житло до 30% звучать гучно, але на практиці вони стосуються лише окремого сегмента ринку. Динаміка сьогодні вибіркова: дорожчають не всі квартири, а передусім ті, де для покупця мінімізовані ризики. Про це зазначають провідні експерти ринку нерухомості.
Найбільш ліквідним сьогодні є сегмент новобудов, які знаходяться на фінальній стадії будівництва або мають чіткі терміни введення в експлуатацію. Саме тут формується основний попит. Причина проста: покупець купує зрозумілий результат у відносно короткій перспективі. Обмежена кількість таких об’єктів створює дефіцит, і це вже напряму впливає на ціноутворення. У цьому сегменті зростання може сягати 20–30%.
Паралельно існує інша частина первинного ринку — проєкти з невизначеними термінами або призупиненим будівництвом. Вони фактично випадають із активного попиту. Покупець не готовий закладати ризик у вартість, тому ціни там або не змінюються, або коригуються значно повільніше. Таким чином, ринок розшаровується: ціна дедалі більше залежить від прогнозованості завершення будівництва.
Окремий фактор, який кардинально змінив поведінку покупців, — вартість ремонту. Вона перестала бути другорядною частиною витрат. Якщо раніше цей коефіцієнт складав приблизно третину бюджету, зараз вона часто наближається до половини або навіть перевищує. Зростання вартості робіт, дефіцит спеціалістів і нестабільність із електропостачанням зробили ремонт повноцінним фінансовим ризиком.
У результаті покупець оцінює об’єкт комплексно. Ціна квадратного метра вже не є визначальним показником. Важливішими стають терміни готовності, обсяг додаткових вкладень і загальний сценарій входу в об’єкт. Саме тому частина попиту зміщується в бік квартир із базовим оздобленням або тих, де витрати на ремонт можна чітко спрогнозувати.
За даними ЛУН, найдорожчими залишаються західні регіони та столиця: Львів і Київ утримують найвищі цінові рівні. Водночас у містах, де попит слабший або ризики вищі, як-от Запоріжжя чи Суми, вартість квадратного метра залишається суттєво нижчою.