Державна програма «єОселя» передбачає пільгову іпотеку за ставкою 3% або 7%, однак придбати з нею будь-яку квартиру чи будинок не вийде. Об’єкт має відповідати встановленим вимогам щодо віку, площі, вартості та юридичного статусу. Після змін, що набули чинності у лютому 2026 року, частину правил додатково посилили.
Насамперед варто звертати увагу на рік будівництва. Для військовослужбовців, ветеранів, медиків, педагогів, науковців та представників силових структур у більшості регіонів доступне житло віком до трьох років або об’єкти, що ще будуються. Водночас для цих категорій у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях допускається нерухомість віком до 20 років. Для внутрішньо переміщених осіб аналогічний 20-річний ліміт діє незалежно від регіону, де купується житло. Для інших учасників програми переважно доступні новобудови або нерухомість не старша за три роки.
За єОселею можна придбати приватний будинок, таунхаус або дуплекс, а також майнові права на квартиру в будинку, який перебуває на етапі будівництва, якщо об’єкт відповідає вимогам банку та програми. Житло має знаходитися на підконтрольній Україні території, де програма дозволяє кредитування.
Обмеження стосуються і площі. Для квартири базовий норматив становить 52,5 кв. м на одну людину та 73,5 кв. м для сім’ї з двох-трьох осіб. За кожного наступного члена сім’ї додається ще 21 кв. м, але загальна площа не може перевищувати 115,5 кв. м. Для приватного будинку, таунхауса чи дуплекса ліміти вищі: 62,5 кв. м для однієї особи, 83,5 кв. м для сім’ї з двох-трьох людей і додатково по 21 кв. м на кожного наступного члена родини. Максимум — 125,5 кв. м.
Для житла віком до трьох років допускається перевищення нормативної площі, але не більше ніж на 10%. Для старшої нерухомості, яка купується за умовами для житла віком до 20 років, таке перевищення не передбачене. Крім того, з 9 лютого 2026 року позичальник уже не може компенсувати надлишкову площу шляхом збільшення першого внеску.
Ще один важливий критерій — ціна квадратного метра. Її граничний рівень визначається залежно від регіону на основі опосередкованої вартості спорудження житла. До розрахунку застосовується коефіцієнт 2, а з лютого 2026 року фактична ціна може перевищувати встановлений показник максимум на 10%. Наприклад, у Києві за опосередкованої вартості 30 081 грн за квадратний метр граничний показник становить близько 66 178 грн. Відповідно, для сім’ї з трьох осіб максимальна вартість квартири за цим розрахунком становить приблизно 4,86 млн грн. У Львові аналогічний ліміт нижчий — близько 4,14 млн грн.
Якщо обирається будинок, таунхаус або дуплекс із земельною ділянкою, її вартість не включається до суми іпотечного кредиту. За землю покупцеві доведеться заплатити окремо власними коштами.